不動産売却の結果の良し悪しは不動産仲介会社次第！？信頼できる会社の選び方を紹介！！

不動産売却が満足する結果になるかどうかは、不動産仲介会社選びで決まると言っても過言ではありません。
そのため、いかに信頼できる不動産仲介会社を見つけられるかが鍵となります。

それでは、どのように不動産仲介会社を探していけばよいのでしょうか。
不動産仲介会社を選ぶポイントはいくつかあり、選んではいけないポイントもあります。

本記事では、信頼できる不動産仲介会社を探すためのコツとして、不動産会社の種別、不動産仲介会社を選ぶポイント、選ぶときに注意すべきポイントなどを解説していきます。

不動産会社の数はコンビニより多い

2021年に公益社団法人不動産流通センターが公表した「不動産統計集2021」によると、平成30年に不動産会社の数は約33万社にもなり、日本全体の会社数の約12%を占めるようになりました。
つまり、日本にある会社において、約8社のうち1社は不動産会社ということになります。
なお、たくさん見かけるコンビニですら平成30年には約5万店舗しかありません。

この不動産会社には、不動産仲介会社の他にも、不動産買取業者、不動産管理会社などさまざまな種類があります。

信頼できる不動産仲介会社か見極める方法

前述のように不動産会社は数多くあり、その中でも不動産仲介会社は特に多い不動産会社です。
この数多くある不動産仲介会社から信頼できる不動産仲介会社を選択するにはどのようにしたらよいのでしょうか。

ここからは、信頼できる不動産仲介会社を見極める方法を紹介していきます。

不動産仲介会社の担当者の質を確認する

不動産売却活動を直接行うのは、不動産仲介会社ではなくその会社の担当者です。
そのため、不動産仲介会社の担当者の質を確認します。

話していることに整合性は取れているのか、不動産の知識は豊富で経験はあるのか、人の話を聞いてしっかりと受け答えできているかなどを確認します。一生にそう何度もあることではない不動産売却を依頼する訳ですから、厳しめに不動産仲介会社の担当者をチェックするくらいの気持ちでちょうどよいでしょう。

なお、宅地建物取引士の資格を保有しているかどうかは、担当者の営業力に関係ないため判断材料にしないようにしましょう。宅地建物取引士を保有していないトップセールスの人も多くいます。

不動産会社の大きさではなく強みがあるかどうか

不動産仲介会社には日本を代表するような大手企業から、1人で仕事をしている会社まで数多くの会社が存在しています。そして、それらの会社にはそれぞれの強みがあり、その強みを活用できる不動産仲介会社を選択しなければなりません。

例えば土地を売却する場合、マンションの売却を得意としている大手企業より、土地の売却を得意にしている地元の中小企業に依頼したほうがよいかもしれません。
また、任意売却や市街化調整区域内の不動産売却など専門性が高い場合は、任意売却専門の不動産仲介会社や市街化調整区域専門の不動産仲介会社に依頼したほうがよいでしょう。

このように、それぞれの会社で強みが異なるため、強みを理解して強みにマッチする不動産仲介会社を選択します。

売却する不動産がある場所を得意エリアとしているか

不動産仲介会社にはそれぞれ得意エリアがあり、売却する不動産は依頼する不動産仲介会社の得意エリアに該当しているか確認します。

不動産は管轄する自治体により取扱いが変わることがあり、得意エリアの不動産でないと取り引きが上手くいかないことも起きます。

例えば、A市であれば敷地を分割するときに、分割した敷地面積が120㎡以上あれば住宅が建築できるが、B市では分割後の敷地が160㎡以上ないと住宅が建築できないなどの違いがあります。
このような違いを把握しているかどうかは、得意エリアかそうでないかで変わってきてしまいます。

査定の根拠を明確に説明できるか

不動産の査定額を提示するときは、宅地建物取引業法により根拠を明示するという決まりがあります。
根拠のない査定額の提示は法律違反ということです。

査定額は不動産売却活動の方針に大きな影響を及ぼすため、査定額の根拠をしっかりと聞き出し、不動産売却相場を把握しなければなりません。

不動産相場から高くかけ離れていると不動産売却活動が長期間かかってしまい、不動産相場から低すぎると、本来もう少し高く売却できたはずなのに安く不動産を手放すことになってしまいます。

このような不動産仲介会社に依頼してはいけない

先ほどは信頼できる不動産仲介会社を見極めるための方法を紹介しましたが、ここからの条件に当てはまる場合は依頼をしないほうがよいという項目になります。

インターネット広告が明らかに更新されていない

不動産仲介会社は自社ホームページなどで、売却活動をしている不動産情報を掲示して不動産購入検討者を募ります。
しかし、自社ホームページの不動産情報が明らかに更新されていない場合は注意が必要です。
更新されていなければ不動産購入検討者を募れないのはもちろんのこと、場合によってはおとり広告として宅地建物取引業法違反を犯している可能性もあります。

宅地建物取引業法では、実際に売却が終了したのにも関わらず、売却終了物件を掲載し続けたり、売却していない不動産情報を売却しているかのように掲示することに対して厳しく取り締まっています。
不動産仲介会社であれば、おとり広告は法律違反という認識はあるはずなので、それを常態化している不動産仲介会社には売却活動の依頼はしてはいけません。

宅地建物取引士が在籍していることが確認できない

不動産仲介会社には、1つの事務所の従業員5人につき1人以上の宅地建物取引士を置かなければならないと決まっています。
また、1つの事務所に1人以上の「専任」の宅地建物取引士を置かなければいけません。
これらは法律で決まっていることなので、事務所に1人の宅地建物取引士を置いていなければ法律違反になります。

事務所に宅地建物取引士を1人も置いていない不動産仲介会社は、信用できないため売却の依頼をするのは見送りましょう。

囲い込みをしようとする

囲い込みとは、売却活動依頼を受けた不動産の情報を自社だけに利用し、他の不動産仲介会社へ不動産情報を提供しないことを言います。

不動産仲介会社は、収入として仲介手数料を取得します。
売主から売却の依頼を受け、買主を自社で見つけた場合には仲介手数料を売主と買主から得ることができます。
しかし、売却活動の依頼を受けているときに、他社が買主を見つけてくると売主からしか仲介手数料が得られないことになります。
単純に考えれば収益が半減するわけです。

このようなことをさせないために、売却活動をしている不動産情報を他社に出さずに自社だけで買主を見つけようとすることを囲い込みというわけです。

囲い込みを不動産仲介会社がしないかどうかは判断できないため、売却活動の依頼をするときに「囲い込みはしないでください。」と仲介会社に念押ししておくとよいでしょう。

行政処分を受けたことはあるのか

不動産仲介会社は、仕事上でミスをしたりすると行政より、免許取消や停止、行政指導を受けます。
そのため、悪質な不動産仲介会社には行政処分の履歴が多く残っています。

この行政処分の履歴を調べるには「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」で検索することで確認できます。

行政処分履歴の回数が少ない場合は、処分を受けて改善した可能性がありますが、繰り返し行政処分を受けている不動産仲介会社は避けたほうがよいでしょう。

不動産仲介会社を選ぶための心構え

不動産仲介会社を選択するときには、心構えをしておくことも重要です。
査定に来る不動産仲介会社の担当者は、仕事を受けたいがためによいことばかり言う人もいます。
そのため、上手い話に乗せられないよう準備しておく必要があります。

ここからは査定を受けるときに必要な心構えを紹介していきます。

査定額が1社だけ明らかに高い場合は要注意

不動産には相場というものがあり、相場は過去に成約した不動産金額から算出します。
そのため、査定額に大きなずれは起きないはずです。
しかし、数社に査定を依頼したときに1社もしくは2社くらい、あきらかに査定額が他より高いケースがあります。

このような場合は、査定額の根拠を聞き、なぜ他と比べ高値になっているのか、納得できるまで確認しましょう。
高値査定に根拠があるならそれでよいのですが、明確な根拠を得られない場合は、ただ単に売却の依頼を受けたいだけの可能性があるため、売却の依頼をするのはやめておきましょう。

査定額の根拠が理解できるようあらかじめ準備をしておく

不動産仲介会社からの査定額に根拠があるかどうかは、不動産仲介会社が教えてくれますがより査定額に理解を深めるため、あらかじめ自分でも相場を調査しておくことをおすすめします。

そもそも不動産仲介会社が教えてくれる査定の根拠が理解できないとなかなか見極めができません。

不動産の査定額＝相場を知るためには、国土交通省が指定する機関が運営しているサイト『REINS Market Information』と国土交通省が運営しているサイト『土地総合情報システム』を利用します。

この2つのサイトでは過去に成約した不動産の価格や、不動産の一部の情報が掲載されています。
また、土地総合情報システムでは、国や都道府県が調査した公示価格や都道府県地価調査も確認することができます。

焦って不動産売却をしない

不動産査定を依頼すると、不動産仲介会社から「今が売り時で急いだほうがよい」「今、弊社には不動産購入検討者が多くいるので早めに売り出したほうがよい」などと急かされることがあります。

当然、売り時もあれば不動産購入検討者が多い時期もあります。
しかし、住宅ローンの金利は依然低いままで、都心部のマンション価格が上がり続けるなどずっと不動産の売り時が続いています。

そのため、今から急ぐような特段の理由が見当たりません。
急いだほうがよいと言うのであれば、その根拠を明確にしてもらったほうがよいでしょう。
高値査定と同じく仕事を取りたいがために、焦って売りに出させようとしている可能性があります。

信頼できる不動産会社が見つかった場合

不動産仲介会社から査定を受ける準備をして、実際に査定を受け信頼できる不動産仲介会社が見つかったときには、その不動産仲介会社に売却活動の依頼をします。

この売却活動の依頼をするときには、不動産仲介会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には3種類の契約形式があるため、内容を知っておく必要があります。

媒介契約内容の違い

各種媒介契約の内容については、信頼できる不動産仲介会社が何社見つかったのかという違いを基に説明していきます。

信頼できる不動産仲介会社が1社だった場合

査定を受け信頼できると感じた不動産仲介会社が1社のみだった場合、専属専任媒介契約か専任媒介契約を不動産仲介会社と締結するとよいでしょう。

専属専任媒介契約と専任媒介契約には、売却活動の報告義務があり不動産仲介会社がどのような売却活動をしているのかがわかります。
この売却活動の報告には、今後の売却活動の方針も記載してくれるため、売却活動が上手く進まないときにどのように進めていくのかもわかり安心です。

また、専属専任媒介契約と専任媒介契約にはレインズへの登録義務があり、全国の不動産仲介会社に売却活動依頼をした不動産情報が共有されます。
なお、レインズとは国土交通省が指定した機関が運営する不動産会社だけが見ることのできる不動産サイトのことです。

信頼できる不動産仲介会社が2社以上見つかった場合

信頼できる不動産仲介会社が2社以上見つかった場合は、一般媒介契約で2社以上と契約するか、1社に絞り込み専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結します。

一般媒介契約は、複数社と契約ができる一方、売却活動報告義務はなく、レインズへの登録義務もありません。
そのため、不動産仲介会社がきちんと売却活動をしているのか知るすべがなくなります。

できる限り1社に絞り込み、専属専任媒介契約か専任媒介契約を締結するようにしましょう。

まとめ

不動産仲介会社は全国に数多くあり、その数はコンビニエンスストアの店舗数を超えます。
その中から自分の不動産をよりよい条件で、スムーズに売却してくれる不動産仲介会社を選ばなければなりません。

不動産仲介会社を選ぶコツや、一定の条件に当てはまる不動産仲介会社に依頼してはいけないなどを理解すると不動産仲介会社を選択しやすくなります。

また、信頼できる不動産仲介会社が見つかった場合には、その会社の数に応じて売却活動を依頼する契約方式を選びます。
この契約方式も不動産売却活動に影響することがあるため、慎重に選択するようにしましょう。

不動産売却は、査定前の準備と査定時の選択により大きく結果が変わります。
査定前の準備や査定時の選択に時間をかけるのは大変ですが、スムーズな不動産売却をするためには重要だということを認識し、不動産仲介会社の査定を受けるようにしていきましょう。