不動産売却費用の目安！税金の計算方法や手数料の目安も解説

不動産を売却する時に、さまざまな費用を支払わなければならないのはご存じでしょうか。実は、不動産の売却には、手数料や税金などの費用がかかります。

そしてそれらの金額は、不動産の種類や、売却価格、売却利益によって変化します。

いったい不動産の売却で、どのくらいの費用がかかるものなのでしょうか。そこで本記事では、不動産売却費用の目安や税金の計算方法、手数料の目安について詳しく解説します。

売却に伴う費用を大まかに把握しておけば、予想外の出費で慌てなくても済みます。さらに、費用を抑える方法や節税策についてもご紹介していきます。

不動産を売却する際の費用について知りたい方は、ぜひお読みください。

不動産売却費用の一覧表

不動産売却には、さまざまな費用がかかります。不動産売却にかかる費用の内容と、大まかな目安についてまとめると、以下のようになります。

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・住宅ローン返済手数料
・譲渡所得税・住民税
・ハウスクリーニング費用
・測量費用
・解体費用
・引っ越し費用

売却する不動産が土地なのか、建物なのか、建物の取り壊しがあるのか、ないのかによって、必要となる費用が異なります。

不動産売却費用の目安はいくら？

では、不動産売却には、最終的にどのくらいの費用がかかるのか見ていきましょう。

不動産売却費用は、売却する不動産の種類や規模によって変わってきます。

本記事では、以下の例をもとに解説します。

・土地の売却
・一戸建ての売却
・マンションの売却

【土地の売却】

土地の売却の場合は、以下の費用がかかります。

・仲介手数料
・印紙税
・不動産登記費用
・住宅ローン返済手数料（ローンが残っていれば）
・登録免許税
・測量費（境界があいまいな場合）
・解体費用（建物があれば）

例えば、売却価格2,500万円、土地面積165.29㎡、ローンはなく、建物の解体が必要で、境界の測量が必要であった場合の費用は、以下の通りになります。

・仲介手数料＝(2,500万円×3%+6万円)＋消費税10%=89万1,000円
・印紙税＝1万円
・不動産登記費用＝2万円
・譲渡所得税＝0円（※居住用財産の3000万円控除を使用）
・測量費＝約50万円
・解体費用＝約80万円（木造延床面積約25坪の家屋）
合計　約222万1,000円

【一戸建ての売却】

土地の売却の場合は、以下の費用がかかります。

・仲介手数料
・印紙税
・不動産登記費用
・住宅ローン返済手数料（ローンが残っていれば）
・譲渡所得税
・引っ越し費用
・測量費（境界があいまいな場合）
・ハウスクリーニング

例えば、売却価格：1,500万円、ローン返済はなく、測量の必要もない場合の費用は、

以下の通りになります。

・仲介手数料＝(1,500万円×3%+6万円)＋消費税10%=56万1,000円
・印紙税＝1万円
・不動産登記費用＝2万円
・譲渡所得税＝0円（※居住用財産の3000万円控除を使用）
・引っ越し費用＝約20万円
・ハウスクリーニング＝約7万円
合計　約86万1,000円

【マンションの売却】

マンションの売却の場合は、以下の費用がかかります。

・仲介手数料
・印紙税
・不動産登記費用
・住宅ローン返済手数料（ローンが残っていれば）
・譲渡所得税
・引っ越し費用
・ハウスクリーニング

例えば、売却価格：2,000万円、ローンの一括返済ありの場合の費用は、

以下の通りになります。

・仲介手数料＝(2,000万円×3%+6万円)＋消費税10%=72万6千円
・印紙税＝1万円
・不動産登記費用＝2万円
・住宅ローン返済手数料＝21,600円
・譲渡所得税＝0円（※居住用財産の3000万円控除を使用）
・引っ越し費用＝約20万円
・ハウスクリーニング＝約7万円
合計　約104万7,600円

上記の様に、不動産売却時にかかる費用は、不動産の種類や、売却価格、売却利益によってかなり変化します。一様に「これだけの出費がかかります」という目安を決めるのはなかなか困難です。

そのため、各項目の費用がどのように算出されるのかを、以下の見出しより解説していきます。

不動産売却費用の項目を解説

不動産売却にかかる費用について解説しましたが、以下のそれぞれの項目（内訳）について、もう少し掘り下げて解説します。

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・住宅ローン返済手数料
・譲渡所得税

それぞれ順番に解説しますので、参考にしていただき、売却しようとしている不動産にかかる費用が、どのくらいになるのか計算してみてください。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の際に、不動産会社に仲介を依頼する場合にかかる手数料のことです。仲介手数料は、半分を「売買契約成立時」に支払い、残り半分を「物件引渡して売却が完了した時」に支払います。

仲介手数料は、不動産の売却価格によって上限が異なり、以下の計算式で上限額が計算されます。

・200万円以下：売却価格 × 5% + 消費税
・200万円超〜400万円以下：（売却価格 × 4% ＋2万円）+ 消費税
・400万円超（売却価格 × 3%＋6万円）+ 消費税

仲介手数料は、上記の上限額いっぱいまで設定している不動産会社が多いです。ちなみに下限の金額については、特に定められていません。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書に貼る印紙にかかる費用のことです。印紙税は、不動産の売却価格に応じて定められており、1万円未満の場合は非課税、契約金額に記載のないものは200円、50億円を超えるものは60万円と幅広いです。

詳細は国税庁ホームページにも記載されているため、本記事と併せてご覧ください。

（出典：国税庁ホームページー「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」）

抵当権抹消費用

住宅ローンがある場合、不動産には住宅ローンを借りている銀行の「抵当権」がついています。この抵当権を抹消しておかないと、金融機関が不動産を競売にかける権利が残ってしまいます。

抵当権抹消費用は、自分で手続きを行えば1,000円ですが、司法書士に依頼すると1万円〜2万円ほどかかります。

手続きが難しいため、自分で手続きするよりも司法書士に依頼する人が多いです。

住宅ローン返済手数料

残っている住宅ローンを「一括繰り上げ返済」する場合、返済に伴い「住宅ローン返済手数料」がかかります。住宅ローン返済手数料は、金融機関や手続き方法（窓口、電話、ネット）によって金額が異なります。

銀行によっては無料のところもありますが、高い銀行だと、5万5,000円かかるところもあります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却時にかかる税金で、売却で得た所得に対して課される税金のことで、「所得税」と「住民税」にあたります。

譲渡所得税は分離課税方式で計算される税金であるため、売却した翌年に「所得税」部分については、確定申告で納税します。確定申告では、通常の確定申告書と併せて、分離課税用の確定申告書の作成も別途で行います。

住民税

前述のとおり、不動産売却で得た所得には、譲渡所得税がかかりますが、その中に「住民税」が含まれます。住民税は、「普通徴収」か「特別徴収」のいずれかで納税します。

会社員のように給与をもらっている場合は、一般的に「特別徴収」で、給与所得に不動産売却で得た所得を合算して、給与から天引される方式で納税します。

「普通徴収」の場合は、みずから納税します。

不動産売却費用にかかる税金の計算方法

不動産売却費用にかかる税金には、以下のものがあります。

・印紙税
・譲渡所得税（住民税含む）

これらの税金は、不動産売却で得た所得に対してかかる税金で、計算方法が決まっています。

【印紙税】

（前述の印紙税の項目を参照）

【譲渡所得税（住民税含む）】

譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。

「譲渡所得税額 ＝ （譲渡所得 – 特別控除額） × 税率」

譲渡所得税は、物件を所有していた期間によって、税率が異なります。

〈短期譲渡所得税額（保有期間5年以下）〉

・所得税率：30%
・住民税率： 9%
・復興特別所得税：0.63%
合計：39.63%

〈長期譲渡所得税額（保有期間5年超）〉

・所得税率：15%
・住民税率： 5%
・復興特別所得税：0.315%
合計：20.315%

不動産売却における手数料の目安は？

不動産売却における手数料には、以下のものがあります。

・仲介手数料
・住宅ローン返済手数料

【仲介手数料】

仲介手数料は、前述のとおり、不動産の売却価格によって、算出する計算式が違います。

計算式をもとに、大まかな売却価格帯ごとの仲介手数料の目安の例を挙げると、100万円の場合は55,000円、1,000万円の場合は396,000円、1億円の場合は3,036,000円となります。

上記を参考にしていただき、売却価格によって、おおよそどの程度の仲介手数料が必要となるかをつかんでおいてください。

【住宅ローン返済手数料】

住宅ローンを繰り上げ一括返済する場合は返済手数料がかかります。手数料の金額幅は、金融機関、申し込み方法の違いによって、0円〜5万5,000円程度の幅があります。

0円で済む金融機関は、SBI新生銀行やソニー銀行などの「ネット銀行」が多いです。また、店舗のある銀行でも、手続きをネットで行った場合に0円にする銀行もあります。

不動産売却の費用を安く抑えるコツはある？

不動産を売却するのであれば、付随する出費はできるだけ安く抑えたいものです。不動産売却にかかる費用には、どんなに工夫しても抑えられない費用と、工夫次第で抑えられる費用があります。

例えば、印紙税は、どんなに工夫しても、売却価格に対する金額は下げられません。しかし、以下のような出費は、工夫次第で安く抑えられます。

・仲介手数料
・ハウスクリーニング費用
・引っ越し費用
・解体費用
・譲渡所得税

「仲介手数料」は、仲介業者が何らかの割引を行っている場合、実質費用が通常よりも安くなる場合があります。

例えば、仲介業者によっては、10万円分のギフト券プレゼントやキャッシュバックを行っているところもあります。そのため、特典のある仲介業者を色々探してみることをおすすめします。

また、「ハウスクリーニング費用」「引っ越し費用」「解体費用」は、複数の業者に見積もりをとって安いところにお願いしたり、引っ越しやハウスクリーニングの一部を自分たちで行うことで、費用を抑えられます。

自分たちだけでも何かできることがないか捜してみましょう。そして、「譲渡所得税」については、特例や控除が受けられる場合があります。

「3,000万円特例控除」や、「10年超所有減税率の特例」など、条件によって控除が受けられる場合があるので、確認してみることをおすすめします。

不動産売却費用｜まとめ

本記事では、不動産売却費用の目安や、税金や手数料の目安や計算方法、売却にかかる費用を安く抑える方法について解説しました。

不動産売却は、売却価格がそのまま手に入るわけではなく、売却に付随して、さまざまな費用負担がかかります。

そのため、売却しようとしている不動産が、どの程度の費用負担がかかるかを、あらかじめ把握しておくことが大切です。ここを把握しておかないと、思わぬ出費に対処できなくなってしまいます。

また、売却に伴う出費は、工夫次第で安く抑えることが可能です。本記事で紹介した方法も参考にしながら、自分が売却しようとしている不動産でもできないかどうか検討してみましょう。

これから不動産を売却される方は、本記事の内容を参考にしていただき、スムーズで費用効果の高い不動産売却を目指しましょう。

※税金に関する具体的なご相談は、都道府県及び市町村や税務署等に直接ご相談下さい。