マンション売却の注意点！流れや費用・失敗例を完全解説

マンションを売却するためには、売却までに必要な流れや費用などを把握しておくことが大切です。事前に必要な流れや費用を把握せずに売却を進めようとすると、思わぬトラブルが起きることがあります。

もし、流れをきちんと把握して、早めに準備できれば、スムーズかつ有益にマンションわ売却できます。

この記事で解説するポイントは以下のとおりです。

・マンション売却の適切な流れ
・マンション売却にかかる費用一覧
・マンション売却の注意点
・マンション売却の失敗例

これらの知識をつけて、スムーズなマンション売却を成功させましょう。

マンション売却の適切な流れ

マンション売却を適切に行うためには、正しい流れを理解しておくことが大切です。この流れを理解していれば、余裕を持ってマンション売却を行えます。

マンション売却の全体的な流れは、以下のとおりです。

・書類の準備
・マンション査定
・媒介契約の締結
・売出し開始
・内覧への対応
・売買契約の締結
・引き渡し
・確定申告

マンションを売却しようと考えてから、すべてのステップが終わるまでに、4ヶ月から半年程度かかります。

マンション売却の費用一覧

マンション売却には、売却に伴う費用がどのくらいかかるのかを把握しておくことも大切です。マンション売却にかかる費用は以下のとおりです。

・仲介手数料
・印紙税
・登記費用
・譲渡所得税

1つずつ解説していきます。

仲介手数料

仲介手数料とは、売買契約時と引渡し時に、媒介契約を結んだ不動産会社に支払う手数料のことです。

まず売買契約時に半分を支払い、引渡し時に残り半分を支払います。仲介手数料は、マンションの売却価格に応じて、手数料の上限が決まっています。

例えば、マンションの売却価格が1,000万円だった場合、

（1,000万円+3%+6万円）+消費税=39万6,000円

となります。

印紙税

印紙税とは、「不動産売買契約書」にかかる税金のことです。不動産の売却価格に応じて、0円〜60万円までの間で印紙税額が決められています。

例えば、2,000万円でマンションを売却した場合、印紙税額は1万円かかります。売却金額に応じた印紙税額のいちらんについては、国税庁のホームページに記載がありますので、参考にしてみてください。

参考：国税庁ホームページー「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

登記費用

登記とは、国が管理している不動産の帳簿へ、マンションの権利関係を登録することを言います。マンションを売却するときには、「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」を行わなければならず、それぞれに費用がかかります。

抵当権抹消登記は、マンションの抵当権を外す手続きで、費用は売主が負担します。もし、住宅ローンを借りてマンションをかっていた場合は、この抵当権がついていることがあります。

抵当権抹消登記自体にかかる費用は1,000円ですが、司法書士に手続きを依頼すると、1〜2万円程度かかります。所有権移転登記とは、マンションの所有権が移った時に行う登記のことです。

不動産の売買にともなう所有権移転登記を行う場合は、所有権移転登記にかかる費用は、買主が負担するのが一般的です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションを売却するときにかかる税金の一つで、譲渡所得（マンション売却で得た利益）に対して課税される税金です。譲渡所得税は、所得税、住民税、特別復興所得税からなり、マンションの所有期間が5年以下（短期譲渡所得）なのか、5年以上（長期譲渡所得）なのかによって異なります。

例えば、10年所有したマンションを売却して、譲渡所得が1,500万円だった場合、譲渡所得税の内訳は、以下の様に計算されます。

・所得税 = 1,500万円 × 所得税率：15% = 225万円
・住民税 = 1,500万円 × 住民税率： 5% =　75万円
・復興特別所得税 = 1,500万円 × 復興特別所得税：0.315% = 4万7,250円

合計 304万7,250円

ただし、譲渡所得税には「3,000万円特別控除」という制度があり、譲渡所得から最大3,000万円の所得控除が受けられます。そのため、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は0円となります。

マンション売却の注意点

マンション売却は、売却までの流れや売却金額の相場、必要な期間などを把握しておかないと、なかなか買い手がつかず、売却時期が遅くなってしまいます。

マンション売却には、以下のことに注意することが大切です。

・相場に近しい金額を設定する
・いつまでに売却するかを決める
・いくらまでなら良いのか最低売却額を決める
・契約方法を見極める
・そもそも市場が良いタイミングで売り出す

相場に近しい金額を設定する

マンション売却における売値は、売却の依頼を受けた不動産会社が査定して決めるのが一般的です。しかし、不動産会社が算出する売値が、相場であると判断するのは禁物です。

なぜなら、不動産会社によっては、まれに他社の出す査定金額よりも「明らかに高い」または「明らかに安い」金額を提示されることがあるからです。そのため、自分でも市場調査を行い、類似物件の価格動向や地域の需要と供給バランスを把握することも重要です。

いつまでに売却するかを決める

いつまでにマンション売却するかを明確に決めておくことは大切なことです。なぜなら、マンション売却は複数の手続きや準備が必要で、売却が完了するまでに一定の期間がかかるからです。

まずはじめに、不動産会社の選定や査定を受けなければなりませんが、そのための時間が必要となります。複数の不動産会社と面談し、査定結果や提案内容を比較したり、自分なりにマンションの相場を調べたりしながら、適切な不動産会社を選ぶのに時間を要するでしょう。

マンションを売り出したとしても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。

もし買主が見つかったら、売買契約の締結や手続きを行いますが、登記手続きや必要な書類の作成、金融機関とのやり取りなども時間を要します。

そのため、マンション売却手続きの進行スケジュールに余裕を持たせることが大切です。以上を踏まえると、マンション売却までには4ヶ月〜半年程度の期間は、最低でも見ておいたほうがよいでしょう。

いくらまでなら良いのか最低売却額を決める

マンションを売り出したとしても、なかなか買い手がつかず、売却したい期日までに売却できそうにないとき、値下げをすることもあるかもしれませんが、最低売却額は決めておいて、その金額より下げないように注意しましょう。

なぜなら、値下げを繰り返すことで売却価格が適正な範囲を下回り、売主にとって不利な状況になる可能性があるからです。売却期限に近づいても買い手がつかない場合は、焦りや不安から、どうしても値下げを考えることがあるかもしれません。

しかし、あまり値下げを繰り返すと、買主買主から「物件に何か問題があるのではないか」と思われやすいです。そして、最低売却額を下回ってしまうと、売主が望んだ利益を得られず、経済的な負担を強いられる可能性もあります。

売却が難航している場合には、写真や説明文を改善したり、不動産会社に相談してみたり、値引き以外でできることを考えてみましょう。

複数の不動産会社に相談する

マンション売却の際は、必ず複数の不動産会社に相談しましょう。なぜなら、複数の不動産会社に相談することで、より納得のいく査定価格や、販売プランの提案を受けられるからです。

そして、複数の査定結果を比較することで、より客観的な評価が見えてきます。各社が提案するマーケティング戦略や販売方法、価格設定などを比較することで、自身のニーズや目標に合った最適な不動産会社を選びましょう。

契約方法を見極める

マンション売却における不動産会社との契約方法には、以下の3つがあります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属媒介契約

マンション売却にとって、これらの契約方法を見極めることは大切なことです。なぜなら、契約方法は売却の成功や手数料などに直結する重要な要素だからです。

まず、一般媒介契約では複数の不動産会社に売却の仲介を依頼します。複数の不動産会社が同時に売却活動を行い、売却が成立した場合には成功した不動産会社にのみ手数料が発生します。

一般媒介契約は、複数の不動産会社のネットワークや広告媒体の幅広さを活かし、売却の機会を最大化することができます。しかし、情報の管理や売却プロセスの調整が複雑になる可能性があります。次に、専任媒介契約では一つの不動産会社にのみ売却の仲介を依頼します。

不動産会社は専任で売却活動を行い、売却が成立した場合には手数料が発生します。専任媒介契約では、不動産会社が売却に集中して取り組むことができるため、売却期間の短縮や効果的なマーケティングが期待できます。

最後に、専属媒介契約では一つの不動産会社にのみ売却の仲介を全面的に委託します。不動産会社は専属で売却活動を行い、売却が成立した場合には手数料が発生します。専属媒介契約は、不動産会社が売却に専念できるため、より個別化されたマーケティングや売却プランの提案が期待できます。

適切な契約方法を選ぶためには、自身の売却目標や条件、不動産市場の状況を考慮しましょう。各契約方法の特徴や利点を比較し、自身のニーズに合った契約方法を選択することが大切です。

そもそも市場が良いタイミングで売り出す

もし、マンション売却にとって市場が良いタイミングで売り出せれば、スムーズかつ有利な条件でマンションを売却できます。なぜなら、市場が好調なタイミングでは買い手の需要が高まり、競争が生まれるためです。

市場が好調な状況では、不動産への投資意欲や住宅需要が高まります。そのため、多くの潜在的な買い手が存在し、売却のチャンスも増えます。

競争が生まれれば、買い手同士が価格を押し上げる可能性があり、売主としてはより有利な条件で売却できるでしょう。

市場が好調なタイミングで売り出せれば、売却期間が短縮されることも期待できます。ただし、市場が好調であるからといって必ずしもすべての物件がスムーズに売却されるわけではありません。

物件の立地や設備、価格設定など、さまざまな要素が売却に影響を与えるため、適切な販売戦略や価格設定が大切です。不動産会社のアドバイスやマーケットの動向を把握しながら、市場の好調なタイミングを見極め、適切なタイミングで売り出すことが成功へのカギとなります。

マンション売却の失敗例3選

最後に、マンション売却の失敗例を3つ紹介します。

・相場より高い金額で出して売れなかった
・ローンが残りすぎてマイナスになってしまった
・自分に合う不動産会社を選ばずにスムーズに進められなかった

1つずつ紹介します。

相場より高い金額で出して売れなかった

売主が自身のマンションに高い評価を抱いていて、相場価格よりも遥かに高い価格を設定して売り出す場合があります。しかし、その価格は実際の市場価値とはかけ離れており、買い手にとっては魅力的ではないと判断される可能性があります。

相場よりも高い価格を設定した場合、買い手は他の類似物件や競合物件を検討する可能性が高くなるでしょう。そして、高すぎる価格設定は、マンションの売却期間を延ばし、買い手の興味を失わせる結果となるだけでなく、売却期間が長引き、「長期間売り出されている物件」として認識されてしまい、逆に価値が下がってしまう場合もあります。

相場に応じた適切な価格帯を設定しつつも、いかに買い手に魅力を与えるかが大切です。

ローンが残りすぎてマイナスになってしまった

売主がマンションを購入した際にローンを組み、売却時にまだ多額の残債がある場合があります。その際、売主が売却価格をローン残債額よりも高く設定し、買い手が見つかったとしても、残債を完済するための金額が不足してしまい、マイナス残債が生じる可能性があります。

このような状況では、売主はマンション売却による収益を期待しているにもかかわらず、ローン残債を完済できずに負債を抱えることになります。

例の1つとして、売主自身が、現在のローンの残債額を正確に把握しないまま、無計画に売却を進めてしまったというケースがあります。このような失敗を避けるために、売却前に、銀行や金融機関に問い合わせて、現在のローンの残債額を確認しておきましょう。

自分に合う不動産会社を選ばずにスムーズに進められなかった

売主が最初に相談した不動産会社との相性が悪かったり、売主のニーズや要望を理解せずに売却を進められたりすることで、自分が思うような売却ができなくなるケースもあります。

不動産会社とのコミュニケーションや信頼関係が上手く構築されず、売主の要求に応えることができなかったり、適切なマーケティングや買い手の獲得ができなかったりすることがあります。

このような状況では、売主の希望や要望が反映されず、売却プロセスがスムーズに進まない場合があります。また、売主と不動産会社との意思疎通がうまくいかないため、情報の共有や進捗状況の確認が困難になり、売却プロセスが停滞してしまう可能性もあります。

このような失敗を避けるためには、必ず複数の不動産会社と相談したり、自分の要望は明確に伝えるようにしましょう。

マンション売却のまとめ

本記事では、マンション売却の注意点と、流れや費用・失敗例を解説しました。マンションを有益かつスムーズに売却するためには、売却にかかる手続きや費用を知り、相場に近しい金額で売却することが大切です。

また、不動産会社の選定には注意し、複数の会社から査定を受け、自分との相性も考えて、最適な不動産会社を選ぶことも大切です。

これからマンション売却をお考えの人は、本記事の内容も参考にしていただき、納得のいくマンション売却を実現させましょう。