ついうっかり！？不動産購入時にかかる税金とは？

住宅や土地を購入した際に、忘れてはならないのは税金です。予算に税金分を組み込み忘れ、資金が不足してしまうと困った事態に陥ってしまいます。ここでは不動産購入時に発生する税金の種類や内容を詳しく紹介します。ぜひ、住宅購入を検討されている方は参考にしてください。

不動産購入時の税金にはどんな種類がある？

不動産購入時には「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」「消費税」の4種類の税金がかかります。税金の内容や発生するタイミングをチェックしていきましょう。

印紙税

印紙税は、土地や住宅の売買契約書、住宅ローンの契約書、建築請負契約書等の契約書や領収書を作成する際にかかる税金です。契約書1通ごとに税金が課されます。税額は契約書等に記載されている金額によって決まります。

登録免許税

土地や住宅の購入後には登記を行いますが、登記の際にかかる税金が登録免許税です。登録免許税は「固定資産税評価額×税率」の計算で算出されます。固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書または不動産で確認が可能です。税率は登記の種類によって異なります。土地の所有権移転登記は2.0%、新築住宅の所有権保存登記は0.4%、中古住宅の所有権移転登記は2.0%です。

不動産取得税

土地や住宅を取得した際にかかる税金が不動産取得税です。ちなみに不動産取得税は、取得した不動産の所在地の都道府県に税金を納付する地方税となっています。一般的に不動産取得後6ヶ月～1年半ほどの間に各都道府県から納税通知書が届きます。

消費税

住宅を取得した際にかかる税金が消費税です。一方で土地は非課税です。中古物件の場合もまた非課税です。

不動産取得税とは？ 計算方法と申告の流れ

不動産購入時にかかる税金4種類について説明しましたが、もう少し不動産取得税について説明していきます。不動産取得税には軽減措置が設けられており、自分たちで計算することが可能です。また、不動産取得税は地方税のため各都道府県に申告および納税をしなければなりません。

不動産取得税とは

土地や建物などの不動産を取得した際に課せられる地方税が不動産取得税です。所有する建物を増築した場合や無償で不動産を譲り受けた場合にも、不動産取得税が課税されます。

また消費税とは異なり、不動産取得税は購入した土地と建物に税金がかかります。マンションの場合は取得した一戸部分と、マンションが建つ敷地を戸数などで割った面積の土地部分の不動産取得税を払うことになります。

一定の条件を満たせば、建物と土地それぞれで軽減措置を受けることができます。適用条件は新築住宅と中古住宅では異なります。

新築住宅の建物の場合は下記の2つが条件となります。
①居住用家屋、セカンドハウス、住宅用の賃貸マンションであること。
②床面積が50㎡以上240㎡以下であること（一戸建以外の賃貸住宅は1戸当たり40㎡以上240㎡以下）

新築住宅のための土地の条件は下記の3つが挙げられます。
①「建物」の要件を満たすこと。
②土地を取得してから2年以内に建物を新築すること。※2022年3月31日までは特例で取得から3年以内。
③土地を借りるなどして建物を建築した場合は新築の1年以内にその土地を取得すること。

中古住宅の建物の場合は3つの条件になります。
①居住用家屋、またはセカンドハウスとして取得したものであること。
②床面積が50㎡以上240㎡以下であること。
③1982年1月1日以後に新築され、新耐震基準を満たすもの。

中古住宅のための土地の条件は下記の3つがあげられます。
①「建物」の要件を満たすこと。
②取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること（土地を先に取得した場合）
③土地を借りるなどをしてその土地上の建物を取得した人が、1年以内にその土地を取得すること（建物建築が先の場合）。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は自分たちで計算することが可能です。「不動産取得税（土地・建物）＝固定資産税評価額×4%」の計算式で計算できます。ただし、2024年3月31日までに土地や“住宅”を取得した場合は特別措置が取られているため税率は3%となり、「不動産取得税（土地・建物）＝固定資産税評価額×3%」で計算されます。また取得した土地が“宅地”の場合は、特例処置が同様に2024年3月31日まで適用されるため「不動産取得税（土地）＝固定資産税評価額×1/2×3%」の計算式で算出されます。

軽減措置を適用した場合の計算方法もご紹介しましょう。新築住宅の建物の場合は1,200万円の軽減措置が受けられます。適用時の建物の不動産取得税は、「不動産取得税＝固定資産税評価額－1,200万円×3%」で計算されます。

新築住宅のための土地の場合は、「不動産取得税＝（固定産税評価額 ×1/2×3%）－控除額（【A　45,000円】または【B　土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2】）×（課税床面積×2【200㎡限度】）×3%」で求められます。
※土地1㎡当たりの固定資産税評価額＝固定資産税評価額（土地）÷土地面積

中古住宅の建物の場合、「不動産取得税＝固定資産税評価額－（築年次ごとに定められた控除額）×3%」で計算されます。築年次ごとに定められた控除額は各都道府県によって異なるため、各自治体のホームページで確認が必要です。

中古住宅のための土地の場合は、新築住宅の土地と同様に「不動産取得税＝（固定産税評価額 ×1/2× 3%）－控除額（【A　45,000円】または【B　土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2】）× （課税床面積×2【200㎡限度】）×3%」で求められます。

不動産取得時の申告・納付の方法

不動産を取得した際には、不動産の所在地である各都道府県に不動産取得税に関する申告書を提出する必要があります。申告は原則として60日以内ですが、各自治体によって期限は異なります。また申告書用紙の名前や様式も異なるので、所在地の都道府県のホームページで確認してください。納税は、各自治体の税事務所から送付される納税通知書に定められた期限までに行います。納税場所や支払い方法も都道府県によって異なるため、納税通知書またはホームページで詳細を確かめましょう。

不動産購入時に利用できる減税・控除

住宅の購入に胸を躍らせる一方で、大きな支出に不安はつきものです。住宅購入後には住宅ローン控除を受けられます。詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅の購入やリフォームをした際に受けられる控除のことです。購入後の10年間、“住宅ローンの年末残高の1%”の控除額に応じて所得税が戻ってきます。もし所得税額が住宅ローンの最大控除額に満たない場合は、一定金額まで住民税から控除が可能になります。しかし住宅ローンの年末残高には4,000万円の上限額が設けられており、「4,000万×1％＝40万円」より年間の上限控除額は40万円となり、10年間で最大400万円の控除が受けられることになります。

所得税額特別控除

住宅ローン控除の大きなポイントは“税額控除”だということです。よく耳にする“所得控除”には、配偶者控除や社会保険料控除が挙げられます。馴染みのある所得控除は、課税対象となる所得金額を減らすものです。

一方で、住宅ローン控除が代表されるような税額控除とは、最終的な税額から一定額を差し引くことです。そのため、一般的には所得控除より税額控除のほうが節税効果は高いのです。注意点としては、住宅ローン控除は確定申告が必要ですので毎年必ず行いましょう。

不動産取得税はいくらかかる？ ケースごとにシミュレーション

不動産取得税は一定条件を満たすと軽減措置を受けられますが、新築住宅を購入した場合と中古住宅を購入した場合では軽減措置の条件や計算式が異なります。軽減措置を受ける場合と受けない場合のシミュレーションの内容をご紹介しましょう。

不動産取得税の一般的な流れ

不動産を取得した日から原則60日以内に、取得した土地、家屋の所在地を管轄する各都道府県の税事務所に申告します。その後、税事務所から納税通知書が送付されるので記載されている税額を納付方法に従って納税してください。不動産取得税に関する申告書は、各都道府県のホームページから印刷することが可能です。

新築住宅購入時のシミュレーション

建物の固定資産税評価額を2,000万円、土地を1,000万円（床面積120㎡／土地面積180㎡）とします。
※固定資産税評価額は都道府県から送付される納税通知書に記載されています。

まずは建物の不動産取得税から見ていきましょう。「不動産取得税（住宅）＝固定資産税評価額×3%」の計算式を利用すると、「2,000万円×3%＝60万円」となります。

土地の不動産取得税は「不動産取得税（土地）＝固定産税評価額 ×1/2×3%」なので、「1,000万円×1/2×3%＝15万円」となり、不動産取得税の合計は「60万円（建物）＋15万円（土地）＝75万円」です。

では、軽減措置を適用した場合を見ていきましょう。建物の場合、「不動産取得税＝固定資産税評価額－1,200万円×3%」ですので、「2,000万円－1,200万円×3%＝24万円」となります。

土地の場合、「不動産取得税＝（固定産税評価額 ×1/2×3%）－控除額（土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2）×課税床面積×2（200㎡限度）×3%)」なので、「1,000万円× 1/2×3%－168,000＝0円」となります。
※控除額は（土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2）×課税床面積×2（200㎡限度）×3%)より、(1,000万円/180㎡×1/2×200㎡×3%＝168,000円となります。

軽減措置後の合計の不動産取得税は、「24万円（建物）＋0万円（土地）＝24万円」です。

中古住宅購入時のシミュレーション

東京都で1989年8月に建てられた中古住宅の建物を1,200万円、土地を1,000万円（床面積120㎡／土地面積180㎡）で購入した場合の建物から見ていきましょう。

「不動産取得税（住宅）＝固定資産税評価額×3%」の計算式を利用すると、「1,200万円× 3%＝36万円」となります。

土地の不動産取得税は「不動産取得税（土地）＝ 固定産税評価額 ×1/2×3%」なので、「1,000万円×1/2×3%＝15万円」となり、不動産取得税の合計は「36万円（建物）＋15万円（土地）＝51万円」です。

軽減措置が適用された場合はどうでしょう。東京都では1989年8月建築された建物には1,000万円の控除があるので「不動産取得税＝固定資産税評価額－築年次ごとに定められた控除額）×3%」に当てはめると、「1,200万円－1,000万円×3%＝6万円」となります。

土地の不動産取得税は「不動産取得税＝（固定産税評価額 ×1/2×3%）－控除額（土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2）×課税床面積×2（200㎡限度）×3%）」より「1,000万円×1/2×3%－168,000＝0円」となり、軽減措置後の不動産取得税の合計は「6万円（建物）＋0万円（土地）＝6万円」です。

不動産取得税が発生しない場合

土地や建物を取得しても不動産取得税が発生しない場合もあります。相続で不動産を取得した場合は非課税です。また、取得した土地の価格が10万円未満、売買や贈与等により取得した家屋の価格が12万円未満、建築した家屋の価格が23万円未満の場合も不動産取得税はかかりません。もしくは、特例の軽減措置で不動産取得税が0円になった場合です。

不動産購入の税金を賢く抑えるならプロに相談！

住宅購入時にかかる税金について説明しましたが、実際自分たちが条件に該当するのか分からない、自分たちで計算するのは不安という方は多いのではないでしょうか。そんなとき力になってくれるのが“ファイナンシャルプランナー”です。お金のプロであるファイナンシャルプランナーに相談すれば、抱える問題や不安はあっという間に解消されます。相談にかかる費用は無料なので、住宅購入ですでに予算オーバーという方も安心してください。一人で悩まずにまずは気軽に相談してみましょう。

不動産購入の税金｜まとめ

住宅や土地を購入する際にかかる税金について紹介しましたが、普段聞きなれない税金や数字がたくさん出てきて疲れてしまったという方もいるかもしれません。ですが、少しでも予算に余裕ができると嬉しいですよね。安心してマイホームを購入するためにも、まずはファイナンシャルプランナーに相談することから始めてみませんか？