買い替えローンなら返済中でも不動産を購入できる！利用方法と住宅ローン控除についても解説

現在住んでいる家を売却して、新しい家に住み替える際に問題になるのが、返済が終わっていない住宅ローンと、不動産買い替えのための資金調達です。

旧居を売却し、得られた売却金額で住宅ローン残債を完済できる場合は、新居購入のための住宅ローンを新たに借りるだけで済みます。一方で、売却金額ではローンを完済できない、いわゆる「オーバーローン」の状態の場合、借り入れを行っている金融機関から売却の承諾を得ることは難しく、買い替え自体が叶わないことがほとんどです。

こうしたオーバーローン状態でも不動産の買い替えを叶えるのが、「買い替えローン」または「住み替えローン」と呼ばれる住宅ローンです。

買い替えローンを上手に活用すれば、理想的な不動産買い替えを実現できますが、通常の住宅ローンよりも審査が厳しいだけでなく、利用するうえで注意しなくてはいけないポイントも多くあります。

本記事では、買い替えローンとはどのようなものなのか、利用する際にどのようなことに注意しなくてはならないのかについて、詳しく解説します。

１．買い替えローンの基礎知識

まずは、買い替えローンとはどのような住宅ローンなのか、基本的な内容と利用条件について見ていきましょう。

１）買い替えローンとは？

「買い替えローン」とは、家の買い替えをしやすくすることを目的としてプランニングされた住宅ローンのことを指します。

通常家を買い替えるためには、元々住んでいた家を売却し、その売却金額で住宅ローン残債を完済する必要があります。売却金額がローン残債を下回る場合は、自己資金を上乗せして返済しますが、それでも返済を終えられない場合は、ローンを組んだ金融機関から売却の承諾を得ることはできません。

一般的な住宅ローンでは、新しく購入する不動産の代金を超える借り入れはできませんが、住み替えローンではそこに今借りている住宅ローンの返済金額も上乗せされるため、借入金額が大きくなるという特徴があります。

２）買い替えローンの利用条件

買い替えローンを利用するための条件は、一般的には以下のような項目が挙げられます。

・自身が居住するための不動産を購入する ・現在住んでいる住居の住宅ローンに残債があり、売却資金や自己資金では完済できない場合 ・現在住んでいる住居の売却と、新居の購入手続きを同時進行で行う ・ローンの滞納履歴がない（住宅ローン以外のローンも含む） ・返済能力が基準を満たしている

注意点としては、買い替えローンを利用するための条件は金融機関によって異なること、そして金融機関によっては買い替えローンを取り扱っていないところもあるということが挙げられます。

事前にいくつか金融機関の候補を出しておき、買い替えローンを取り扱っているのか、自分が利用条件に当てはまるのかを確認しておきましょう。

２．買い替えローンを利用するメリット・デメリット

買い替えローンを利用するメリットとデメリットは、主に下記の項目が挙げられます。

メリット １）住宅ローンの返済途中でも不動産の買い替えができる ２）住み替え費用の持ち出しを抑えられる ３）ダブルローンを組む必要がない デメリット １）借入金額が多くなる ２）審査が厳しい ３）融資実行のタイミングが難しい

それぞれについて、詳しく解説していきます。メリットだけでなくデメリットもよく知ったうえで、利用するかどうかを判断することが大切です。

１）買い替えローンのメリット

(1)住宅ローンの返済途中でも不動産の買い替えができる

買い替えローンを利用する一番のメリットは、住宅ローンの返済中でも新しく不動産を購入できるという点にあります。

買い替えローンを利用せずに不動産を購入する場合、残っている住宅ローン残債は、不動産を売却して得られる売却金額や自己資金で完済しなければなりません。繰り上げ返済を利用してローン残債を減らす方法や、ローン残債が査定額を下回るまで待つ方法もありますが、手持ち資金に余裕がない人や、すぐに買い替えたいと思っている人にとっては現実的ではありません。

その点買い替えローンであれば、オーバーローン状態でもすぐに資金調達ができ、新居を取得できるという点で、大きなメリットがあると言えるでしょう。

(2)住み替え費用の持ち出しを抑えられる

上記で解説したように、自宅の売却金額に自己資金を上乗せして住宅ローンを完済すれば、所有している不動産を売却して新しい住居を購入することができます。しかし、手元資金が減ってしまうと、引越しにかかる費用が少なくなるほか、急にまとまったお金が必要になったときに困ってしまうリスクがあります。

買い替えローンを利用すれば、引越し費用や生活防衛費を手元に残しながら、不動産の買い替えが可能になるのです。

(3)ダブルローンを組む必要がない

買い替えローンを活用すると、2本の住宅ローンを組んでいる「ダブルローン状態」にならず、1本の住宅ローン契約で返済できるという特徴があります。

買い替えローンを利用せず、今借りている住宅ローンはそのまま、新居購入のために新しく住宅ローンを組む方法の場合、2本の住宅ローンそれぞれで月々の返済金額・返済期間などがバラバラで、資金計画やライフプランを組みにくくなるという側面があります。

無理のない返済計画を立てられ、自分の返済状況も把握しやすいという点も、買い替えローンを利用するメリットです。

２）買い替えローンのデメリット

(1)借入金額が多くなる

買い替えローンを利用するにあたって、審査の厳しさに頭を抱える利用者は少なくありません。不動産の購入代金だけでなく、返済途中の住宅ローンを返済するための資金も借りる必要があるため、一般的な受託ローンよりも借入金額が多くなります。

借入金額が多くなるということは、将来的に返済不能に陥る可能性が高くなるということ。万が一返済が困難になってしまうと、せっかく購入した新居を手放さなければならなくなるリスクがあります。

(2)審査が厳しい

金融機関としては、多額の融資を行うということは、それだけ資金の回収ができないリスクを負うことになります。そのため一般的な住宅ローンと比較して、買い替えローンは審査が厳しいのが特徴です。

勤務先や年収のほか、ローン返済歴を厳しく審査され、審査落ちする可能性が高いということは押さえておきましょう。

(3)融資実行のタイミングが難しい

買い替えローンを利用する際、「旧居の売却と、新居購入の決済・引渡し日を同時に行わなければならない」という条件があります。

不動産の売却と購入は別々の契約手続きが必要ですが、その履行を同時に行うために、売買スケジュールの調整を綿密に行う必要があるのです。不動産の売買契約は、成立までに数ヶ月かかることも少なくなく、売主または買主それぞれの事情により、物件の引き渡し日に希望がある場合もあります。

こうした売買活動の期間に制約がある側面から、契約締結と引渡し日の調整を最優先してしまい、結果的に納得のいかない条件で売却してしまうケースも少なくないということを押さえておきましょう。

また、金融機関によっては、売却活動を行っていることを証明するための書類の提出を求められる場合もあるため、事前に十分に確認しておくと安心です。

３．買い替えローンを利用する流れ

買い替えローンはタイトなスケジュールの中、ローン契約・不動産の売却・不動産の購入を同時に進めなくてはなりません。どのような流れで進むのかをあらかじめ知っておき、手続きがスムーズに進むように準備しておきましょう。

１）ローン残債を確認する

買い替えローンを利用するためにまずやるべきことは、返済中の住宅ローンの残債を確認することです。

ローン残債から売却する不動産の売却予定額を引くことで、ローンを完済するためにあといくら必要なのかを算出できます。

２）不動産会社に相談する

ローンがどれくらい残りそうかわかったら、売買専門の不動産会社に相談に行きます。

早いうちに不動産会社に買い替えローンの利用を検討している旨を伝えておくことで、買い替えローンの融資日を考慮した売買スケジュールを提案してもらえます。

また、不動産会社によっては、買い替えローンを取り扱う金融機関を紹介してもらえる場合もあるため、最初のうちは複数の不動産会社に相談してみることをおすすめします。

３）買い替えローンを取り扱っている金融機関を探す

買い替えローンはすべての金融機関が取り扱っているわけではなく、また金融機関によって融資の条件やプランが少しずつ異なります。

一般的に、不動産会社から紹介された金融機関の買い替えローンは、自身で探した場合よりも審査が通りやすい傾向にありますが、必ずしも自分に合った契約内容とは限りません。また、買い替えローンは審査が厳しいぶん、1つの金融機関に絞ってしまうと、万が一審査に落ちたときに探し直さなくてはならなくなってしまいます。
自身でもいくつか金融機関の候補を探しておき、金利や融資可能額を比較しておくようにしましょう。

４）買い替えローンの事前審査を受ける

融資を受ける金融機関を決めたら、早めに事前審査に申し込みましょう。
買い替えローンも一般的な住宅ローンと同様、事前審査と本審査の2回に分けて審査を行います。事前審査では申込者に十分な返済能力があるか、借入金額に無理がないか、過去に滞納履歴がないかといった内容を確認します。
事前審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、3日〜1週間ほどで結果が出るのが一般的です。

また、最近ではWeb上で審査の申し込みができ、最短即日で結果を受け取れるサービスもあります。

５）不動産を購入する

事前審査が完了したら不動産購入のための売買契約を進めます。

ここで注意したいのが、売買契約書には「住宅ローン特約」をつけてもらうこと。「住宅ローン特約」とは、万が一売買契約締結後の住宅ローン本審査で、審査落ちしてしまった場合に、契約をなかったことにしてもらえるという内容の特約です。

買い替えローン利用の場合も、事前審査で申込者の返済能力を厳しく審査しますが、必ずしも本審査も通るとは限りません。不動産を購入したのに融資が受けられず、売買代金を支払えないという事態を防ぐためにも、契約書にローン特約が記載されているかを必ず確認しておきましょう。

６）買い替えローン本審査、融資を受ける

売買契約を締結したら、いよいよ買い替えローンの本審査に申し込みます。

数日で審査結果が出ていた事前審査とは異なり、本審査はさらに厳しく申込者の内容を見るため、長い審査期間がかかります。一般的には1週間～2週間程度で結果が出ると言われていますが、書類が不足していたり、事前審査で申告した内容と異なる点があったりすると、審査結果が出るまでに1ヶ月～2ヶ月かかるケースもあるため注意しましょう。

すでに解説したとおり、買い替えローンを利用する際は、売却と購入のタイミングを合わせる必要があります。審査がスムーズに進むように、必要書類は早いうちに準備しておき、申込書類にも不備がないよう、細心の注意を払うことが大切です。

４．買い替えローンでも住宅ローン控除を受けられる

最初にマイホームを購入した人の中には、住宅ローン控除を利用している人も多くいると思います。住宅ローン減税は買い替えローンを利用する際にも再利用可能ですが、一定条件を満たしている必要があるため、あらかじめ適用要件を確認しておくと安心です。

１）住宅ローン控除の概要

住宅ローンを利用して自宅を購入した場合に、一定期間所得税や住民税が控除される制度が「住宅ローン控除」です。

控除期間は最長で13年間、控除金額は年末時点における住宅ローン残債の１%とされています。

２）買い替え時に住宅ローン控除を受ける条件

買い替えローンを利用しながら住宅ローン控除を受けるためには、下記の条件を満たしている必要があります。

・自身の居住用である ・住宅を取得してから6ヶ月以内に入居し、継続して居住している ・登記面積が50㎡以上である ・床面積の1/2以上を自身の居住用として使用する ・控除を受ける年の所得が3,000万円以下である ・住宅ローンの返済期間が10年以上である ・中古住宅の場合は、木造の場合で築20年以内、マンションの場合で築25年以内であり、一定の耐震基準をクリアしている

（参考：国税庁タックスアンサー（よくある税の質問）『No.1212　一般住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）』https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm）

この条件は最初にマイホームを取得した場合と変わりません。

住宅ローン控除は、物件に入居した翌年に確定申告を行うことで適用されます。申告のためには売買契約書や源泉徴収票などの書類が必要になるため、早い段階で準備しておくことをおすすめします。

３）住宅ローン控除と併用できない制度

買い替えローンを利用する場合、住宅ローン控除のほかにも節税に効果的な制度があります。ただし、なかには住宅ローン控除とは併用できない制度もあるため、最終的にどの制度を活用するか、しっかりと比較するようにしましょう。

(1)居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

旧居を売却して利益が出た場合、譲渡所得税という税金を支払う必要があります。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」では、マイホームを売却した際に、譲渡所得税を算出するのに用いる譲渡所得から、最大で3,000万円まで控除されます。
（参考：国税庁タックスアンサー（よくある税の質問）『No.3302　マイホームを売ったときの特例』https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

この特例は住宅ローン控除と併用できないため、節税のためにどちらを適用すべきか判断する必要があります。

(2)特定の居住用財産の買い替えの特例

2022年11月時点、国税庁では「特定の居住用財産の買い替えの特例」を、2023年12月31日までの買い替えに対して適用するものとしています。これは、マイホームを買い替えた場合に、一定の要件を満たす場合に限って、譲渡益への課税を将来に繰り延べられるというものです。

不動産を売却した際に売却益が発生した場合、通常の場合であれば、買い替えのタイミングで譲渡所得税を納める必要があります。この特例が適用されることで、買い替えた後の不動産を売却したときの譲渡所得に上乗せし、まとめて譲渡所得税を支払えるのです。

譲渡所得税が免除される制度ではありませんが、買い替え後の不動産を売却した際に譲渡損失が出てしまっても、最初の買い替え時の譲渡所得と相殺できる可能性があるというのが、この制度を利用するメリットです。

買い替えローンの利用はまず不動産会社に相談しよう

買い替えローンを上手に活用することで、最初のマイホームの住宅ローンを返済している途中でも、新しい不動産を購入することが可能になります。

ただし、買い替えローンを利用するには厳しい審査に通らなければならないだけでなく、売却と購入のタイミングを合わせたり、入念な返済計画を立てたりする必要もあります。

そのため、不動産の買い替えを検討し始めたら、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。売買のスケジュールを調整してもらえるほか、買い替えローンを取り扱っている金融機関を紹介してもらえるという点もメリットです。

不動産の売買は大きな金額が動き、煩雑な手続きも多く発生するため、安心して任せられる不動産会社を探すようにしましょう。