不動産購入で失敗したくない人必見！注意点を押さえて理想の家を手に入れよう

結婚や子供の出産、子供の独立などをきっかけに購入する人が多いマイホーム。以前までは新築一戸建が主流でしたが、近年では売買価格の安さや補助金制度の充実などにより、中古住宅を選択する人も増えてきました。また、住宅ローン金利の緩和により住宅ローンを組みやすくなったり、インターネット上で住宅情報を気軽にチェックできるようになったりしたことで、不動産購入にあたっての選択肢の幅も広がっています。

しかし、選択肢が増えるということは、そのぶん購入者自身で比較検討しなければいけないポイントが増えることにもつながります。不動産購入には多くの資金が必要になるだけでなく、何年も長く住み続けることになるため、絶対に失敗したくないと考える人がほとんどでしょう。そのため、不動産購入を検討し始めたら、どのような手順を踏み、どのような点に注意して売買契約を締結まで進むべきなのかを知っておくと安心です。

本記事で解説する、不動産購入時に注意したいポイントは下記のとおり。

１．資金計画
２．物件選び
３．不動産会社選び
４．内覧
５．契約

入居後に快適に生活できるか、トラブルに発展しないか、住宅ローンをコツコツ返済し続けられるかなど、マイホームを購入するにあたって重要なポイントを厳選して解説します。

１．不動産購入時の注意点（資金計画編）

不動産購入には多くの資金が必要になるため、トータルでかかる費用を正しく把握し、無理のない資金計画を立てる必要があります。

１）初期費用を正確に把握する

不動産購入のための資金計画を立てるには、必要な費用を漏れなく把握することが大切です。
不動産を購入するためには、建物や土地・マンション自体の売買価格以外にも、不動産会社に支払う仲介手数料や所有権登記のために必要な登録免許税、契約書に貼り付ける収入印紙代や、住宅ローンを利用する際にかかる事務手数料など、多くの附属的な費用がかかります。

また、不動産は購入時だけでなく所有しているだけでも、毎年税金の支払いが発生するというのも押さえておきたいポイント。固定資産税や都市計画税がランニングコストとして発生し、住宅ローンの支払いとは別に必要ということを覚えておきましょう。

２）リフォーム費用もあわせて

中古物件を購入して入居する場合、リフォームにかかる費用も事前に知っておきましょう。
塗装の塗り替えや床材の張替え、古くなった設備の交換だけでなく、バリアフリー化や省エネ性能向上のためのリフォームなど選択肢はさまざま。住宅の購入と同時にリフォームを行う場合に、住宅購入資金とあわせてローンを組める「リフォーム一体型ローン」の活用も検討できます。

中古住宅をリフォームする場合には、対象の工事を行うと受け取れる補助金制度もあります。国が主体となって進めている事業だけでなく、民間の自治体独自の支援制度もあるため、リフォームを検討している場合はあらかじめ調べておくことをおすすめします。

３）住宅ローンの種類と選び方

ひとくちに「住宅ローン」と言っても、金融機関によって利用できるプランはさまざまです。選び方を間違えると返済総額が想定以上に高くなってしまったり、途中で返済が困難になってしまったりする危険性があります。

住宅ローンを選ぶうえで、特に着目したいのが金利タイプ。住宅ローンの金利タイプには「変動金利」「当初固定金利」「全期間固定金利」という3つの種類があります。「変動金利」市場の金利動向に合わせて変動する金利タイプ。
借入時の利率が固定金利よりも低く、そのぶん返済金額も低く済みますが、金利が上がると返済金額も上がるため、月々の返済額が上昇するデメリットを含んでいます。

それに対して「全期間固定金利」と呼ばれる金利タイプは、借入開始から完済まで金利が変動しません。変動金利に比べて借入時の利率は高くなりますが、完済まで月々の返済額が変わらないため、返済計画を立てやすいという特徴があります。

その他にも、メガバンク・地方銀行・信用金庫など、借り入れを行う金融機関によっても、借入限度額や最長の返済期間などが異なります。

住宅ローンを組む際はファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しながら、複数の金融機関を比較検討し、自分に一番合った返済プランを組めるところを選ぶようにしましょう。

４）返済計画の立て方

不動産購入時は多くの人が住宅ローンを利用して、購入資金をまかなうことになります。住宅ローンの返済は20年・30年と続くため、トータルでいくら払う必要があるか・毎月の返済額がいくらになるかだけではなく、完済まで滞りなく支払いを続けられるかということも大切な要素です。

不動産購入費用の資金計画を立てる際、まずは自己資金と住宅資金を把握しましょう。「自己資金」は現在手元にある資金のこと。現金のほかに預金や株式・証券なども含まれます。この中から、万が一収入が途絶えてしまった場合でも安心して暮らせるように「生活予備費」をとっておきます。半年分の生活費を目安とした金額はとっておき、残った分を「住宅資金」として不動産の購入費用に充てましょう。

「生活予備費」と「住宅資金」の境目が曖昧なまま住宅ローンを組んでしまうと、病気や事故・失業などで安定した収入が途絶えた際に返済が滞ってしまい、最悪の場合自宅を手放さなくてはいけなくなるため注意しましょう。

2．不動産購入時の注意点（物件選び編）

以前までは「作っては壊す」という戸建住宅の在り方が主流だった日本の住宅市場ですが、住宅性能の向上や、中古戸建の購入・リフォームへの補助制度の活性化により、中古戸建を最初のマイホームや住み替え先として選ぶ人も増えてきました。
自分自身で立地を選んだり、建物の構造や建材・設備などを選択したりできる新築住宅に対し、中古住宅を購入する際は、また異なる視点で選定する必要があります。ここでは3つのポイントに絞って、着目ポイントを解説します。

１）災害リスクを確認

不動産購入時に災害リスクを確認することは、災害大国日本で不動産を購入するにあたって最重要ポイントと言っても過言ではありません。

不動産の災害リスクの高さや、どの程度の被害が想定されるかを確認するには、「ハザードマップ」と呼ばれる地図を確認します。「ハザードマップ」は各自治体が発行しており、台風や大雨の際に河川の氾濫や地盤被害（液状化や地すべり）が発生する可能性が高い場所だけでなく、近くの避難場所への移動のしやすさや、火災が起きた際の延焼（火が燃え広がること）危険度を確認できます。

各自治体のホームページから無料で閲覧できるため、引越しを検討しているエリアの災害リスクを事前に知っておきましょう。

２）耐震強度を確認

災害リスクと同様、建物が大規模な地震に耐えられるだけの強度を備えているかも、重要なチェックポイントです。住宅の耐震強度を確認するには、築年数から判断する方法と、耐震診断を実施する方法の2通りがあります。

住宅の耐震性能の基準には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」があり、「新耐震基準」の住宅のほうがより強い揺れに耐えられるよう建築されています。1981年6月1日以降に建築確認を受けていれば、「新耐震基準」に沿って建築された不動産ということになります。

建築確認を受けたのが1981年6月1日より前の「旧耐震基準」の不動産に関しては、耐震診断を実施することで耐震強度を確認することが可能です。耐震診断を実施している物件であれば、売主が耐震診断書を所有しているため問い合わせてみましょう。

３）売りに出された理由

売主が不動産を売却する理由は、購入時に必ず聞いておくことをおすすめします。その理由は、売却理由にその不動産のマイナスポイントが隠れている可能性が高いためです。

例えば、立地が非常にいい物件にもかかわらず、周辺相場よりも安く売りに出されている場合、近くで高層ビルや嫌悪施設（ごみ焼却場や工場）の建設計画があるかもしれません。生活環境がよさそうに見える土地付き一戸建ての場合、その地域が再建築不可地域（既存の建物を取り壊して建て直したり、増改築したりができない地域）である可能性もあります。

不動産購入後に「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、売主が手放すことを決断した理由は確認しておくことをおすすめします。

3．不動産購入時の注意点（不動産会社選び編）

不動産購入で失敗しないためには、どの不動産会社に依頼するかも重要です。

不動産会社によっては中古マンションの売買が得意な会社、土地付き一戸建てが得意な会社など特色があり、さらに提供しているサービスや、営業マンの対応の速さなどもさまざまです。

できる限り複数の不動産会社を比較し、納得のいく取引をサポートしてくれる業者を見極める必要があります。

１）対応の速さ

問い合わせからアポイントの設定までのスピードや、質問したことへの回答速度など、不動産会社の対応の速さを見極められるポイントは多くあります。不動産会社の対応が早ければ、買主と売主の双方が余裕を持ったスケジュール感で売買を進められ、トラブル少なく引き渡しまでを終えることが可能です。

２）親身になったアドバイスをしてくれる

不動産売買の営業マンにはノルマが課されていることも多く、成約時に得られる仲介手数料目的で契約を急かしたり、買主のリスクを無視した提案を行ったりするケースもあるのです。こうした営業マンが担当になってしまうと、本当に自分に必要な条件の不動産を購入できないばかりか、購入後に思いもよらないトラブルが発生する可能性も否定できません。

不動産購入を安心して終えるためには、購入希望者の話をしっかりとヒアリングし、物件のメリットだけでなくデメリットも含めた提案をしてくれる担当者を探すことが大切です。

３）付帯サービス

不動産購入後には、ハウスクリーニングや引っ越しなど、入居までの間にさまざまな費用が必要になります。これらをすべて自身で手配するのは手間がかかるだけでなく、想像以上に費用が掛かってしまう場合も。売買を取り扱う不動産会社の中には、ハウスクリーニングや引っ越し作業をリーズナブルにしてくれる、付帯サービスを行っている業者もあるため、事前にどのようなサービスがあるかを見ておくといいでしょう。

ただし、不動産会社からの紹介だからといって、必ず相場より安いとは限りません。お得に利用できるかのような広告を打ちながら、実際の料金は割高というケースも少なくないため注意が必要です。

4．不動産購入時の注意点（内覧編）

不動産購入前に行う物件の内覧は、契約を締結するかの決め手になるため慎重に行うことが大切です。

１）周辺の生活環境と地域ルールをチェック

不動産購入後、何年・何十年と同じ家に暮らすことになるため、周辺の生活環境を確認しておくことはとても大切です。スーパーやコンビニ・商業施設といった生活に必要な施設だけでなく、子育ての予定がある場合はのびのびと遊べる公園や小学校が近くにあるか、駅やバス停までの距離や運行本数なども確認しておくのがおすすめ。

また、見落としがちなのがゴミ出しの方法などの地域ルール。他のエリアから引っ越してくる場合、地域のルールが大きく異なることも少なくなく、あらかじめ確認しておかないとご近所トラブルの原因にもなってしまうため注意しましょう。

２）曜日・時間帯・天候の条件を変えてみる

不動産会社がインターネット上に掲載している物件情報には、周辺施設や交通アクセスなど、生活環境にかかわる情報も含まれていますが、実際に現地を訪れてみると違った印象を抱くことも少なくありません。

「駅徒歩10分」と記載されているのに実際に歩いてみると15分近くかかったり、閑静な住宅街にある物件だと思っていたのに、工場や作業場が近く騒音やにおいが気になったりする場合も。日中と夜間、平日と休日といった、曜日や時間帯によっても環境が変化するため、条件を変えて複数回足を運んでみましょう。

３）建物に欠陥やシロアリの被害がないか確認

中古戸建を購入する場合は、建物の耐久性に大きくかかわる構造部の欠陥や、シロアリの被害がないかを必ず確認します。外壁にひび割れや塗装の剥がれ、屋根の破損、窓と壁・壁と床の間の隙間などがあると、大規模な地震が起きた際に倒壊の恐れがあります。こうした場合は入居前に改修工事を行ったり、状態によっては購入を見送ったりしたほうがいい場合もあるのです。

シロアリの被害がないかを確認するためには、床の状態を確認しましょう。床を踏んでみてぶよぶよする柔らかい部分がある場合は、シロアリの被害が発生している可能性が高いと言えます。シロアリは特に通気性の悪い立地・湿度の高い場所に建っている家で発生しやすく、住宅の耐震性にも支障をきたす可能性があるため放置してはいけません。

購入前に建物の状態を確認するには、目視の他に「ホームインスペクション」と呼ばれる検査を受ける方法もあります。ホームインスペクションでは専門家による診断のもと、不動産の雨漏り状況やシロアリ被害の状況、建物の傾き加減をはじめとした劣化状況をチェックしてもらえます。

中古住宅は目に見えない部分に欠陥が潜んでいる場合も少なくないため、安心して暮らせるように事前に診断を受けることを検討してみるといいでしょう。

5．不動産購入時の注意点（契約編）

不動産の購入手続きを行う際、仲介に入る不動産会社が契約書類の作成と契約内容の説明を行います。売買契約時には非常に多くの書類が発行されるうえ内容も複雑なため、初めて見る人にとっては理解不能な部分も多くあります。

契約書類はいずれも重要なものばかりですが、ここでは契約書類に記載される「契約不適合責任」について、そして不動産会社が作成・説明する「重要事項説明書」について解説します。

１）契約不適合責任の内容を確認

購入した土地や建物の引き渡しを受けたのちに、契約時に売主から知らされていなかった瑕疵（欠陥）が見つかった場合、買主は売主に対して売買代金の減額を請求したり、修繕費を支払ってもらったりするなどの責任を追及できる権利を持ちます。これを「契約不適合責任」といい、不動産売買契約書に記載される事項に含まれています。

具体的には、土地の場合は過去に焼却炉を設置・使用していたことにより土壌汚染が認められたが、それを売主が契約書に記載していなかった場合や、建物の場合は雨漏りが発生する住宅であることを買主が知っていながら、契約書に記載していなかった場合などが該当します。つまり、買主にとって「そのような瑕疵があることを知っていたら購入しなかった」と判断される不動産の状態について、「契約書に記載していたかどうか」が争点になるのです。

この契約不適合責任は、引き渡し後永久に適用されるわけではなく、原則として「不適合を知った時から1年」までに、売主に通知しなくてはいけないと定められています（民法第566条、第637条第1項）。ただし、この期間については契約書で別途定めることが可能とされているため、買主から告知のあった瑕疵の内容と合わせてしっかりと確認しておくようにしましょう。

２）重要事項説明書の内容を確認

不動産売買契約を締結する際に、仲介に入る不動産会社は、買主に対して「重要事項説明書」という書類を発行し、宅地建物取引士による内容説明を行います。売買契約書が売買に関する取り決めと契約締結の証明を目的としているのに対し、重要事項説明書は売買契約を締結するかどうかを判断するために発行されます。

重要事項説明書には、売買の対象となる不動産に関する詳細な情報と、取引条件に関する情報が記載されます。不動産に登記されている権利、法令に基づく制限、災害リスクに関する情報をはじめ、売買代金の金額や支払い方法、契約解除になった際の違約金などについても事細かに説明されます。

不動産自体の状態に不安があったり、契約内容に不明点があったりする場合は、必ず担当者に質問するようにすることが、不動産売買によるトラブルを未然に防ぐために重要です。

まとめ

不動産購入を検討し始めてから引き渡しを受けるまで、多くのステップを踏む必要があり、それぞれの段階で注意すべきポイントが多くあります。何年・何十年と暮らす住まいを慎重に選び、完済まで滞りなくローンの支払いを続けられるような資金計画を立てることは、不動産購入が初めてという人は特に戸惑うケースがほとんどでしょう。

不動産購入で失敗しないためには、信頼のおける不動産会社や、住宅ローンの知識が豊富なファイナンシャルプランナーなどの専門家の力が必要不可欠です。はじめのうちは不動産選びだけでなく、依頼する不動産会社選びにもしっかりと時間をかけ、安心して取引を任せられる担当者を見つけるようにしましょう。