2022.05.28

不動産の購入

不動産担保ローンとは？所有している不動産で資金を借りる方法があります！

不動産担保ローンは、所有している不動産を利用することにより、資金を借り入れることができます。
急に資金が必要になったり、複数のローンを1つにまとめたりする場合、不動産担保ローンを利用する人は少なくありません。

しかし不動産担保ローンの利用には、注意すべき点もあります。

この記事では、不動産担保ローンについて以下のポイントを解説します。

・不動産担保ローンとは何か
・メリットとデメリット
・審査にかかる期間やポイント
・申込の流れや必要書類
・金融機関ごとの特徴

不動産担保ローン以外で資金を得る方法についても紹介するので、まとまった資金が必要な人は、ぜひ参考にしてください。

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1 不動産担保ローンとは

2 不動産担保ローンは無職でも借りることができる？

3 不動産担保ローンの審査にかかる期間や必要書類

3.1 不動産担保ローンの審査にかかる期間

3.2 不動産担保ローンの申込に必要な書類

10 金融機関ごとの不動産担保ローンの特徴

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、自身が所有している家や土地などの不動産を担保に入れることで、融資を受けられるローンのことです。

一般的に無担保ローンよりも金利が低く、返済期間を長く設定できるため、月々の返済額を抑えられます。融資額が大きいという点も、不動産担保ローンの特徴です。

不動産担保ローンは無職でも借りることができる？

不動産担保ローンは、無職もしくは低収入の人でも借りられる可能性があります。なぜなら担保にする不動産の評価だけで審査が通ることもあるためです。

しかし銀行などの金融機関にとって、無職や低収入の人への融資はリスクがあります。無職や低収入でも、これから開業する予定があるなど、ある程度の安心材料は必要です。

以下のポイントを押さえることで、無職や低収入の人でも不動産担保ローンを借りやすくなります。

・ノンバンク系の金融機関を選ぶ
・一定期間無職になるだけなら、その旨を伝える
・収入がある連帯保証人を立てる

ノンバンクとは、預金サービスのない金融機関のことです。

代表的なノンバンクとしては、クレジットカード会社や消費者金融業者が挙げられます。ノンバンクは融資基準が低いため、無職や低収入でも利用しやすい傾向にあります。

不動産担保ローンの審査にかかる期間や必要書類

不動産担保ローンを利用する際には、金融機関による審査が必要です。

この章では、不動産担保ローンの審査にかかる期間や、必要書類について解説します。

不動産担保ローンの審査にかかる期間

不動産担保ローンの一般的な審査期間は、3日〜2週間ほどです。

不動産担保ローンは無担保ローンよりも融資額が大きいうえに、担保にする不動産の評価も行う必要があります。そのため無担保ローンよりも審査項目が多く、時間がかかるのです。

不動産担保ローンの申込に必要な書類

不動産担保ローンの申込に必要な書類は、主に以下のとおりです。

・本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
・住民票の写し
・印鑑証明書
・収入確認書類（源泉徴収票など）
・事業計画書
・担保にする不動産の関係書類（登記簿謄本やローン残高確認書類など）
・ほかに借り入れがある場合は、その関係書類

必要書類は金融機関によって異なるうえ、発行に時間がかかることもあるため、早めに確認しておきましょう。

不動産担保ローン申込の流れ

不動産担保ローンを申し込む際の流れは、以下のとおりです。

1.ネットや金融機関の窓口で仮審査を申し込む
2.仮審査が行われる
3.仮審査が通ったら、本審査を申し込む
4.本審査が行われる
5.本審査が通ったら、契約に進む
6.融資が実行される

仮審査と本審査は、内容が異なります。
一般的な内容は以下のとおりです。

・仮審査：提出書類の情報から、申込者に返済能力があるのかを審査する
・本審査：不動産の現地調査を行い、担保として認められるかを審査する

本審査は仮審査に比べて、提出を求められる書類が多くなります。仮審査によって、書類を用意する申込者と、審査を行う金融機関の負担を最小限に抑えているのです。

不動産担保ローンの審査のポイント

不動産担保ローンの審査におけるポイントは、以下の2つです。

・申込者の返済能力
・担保にする不動産の価値

それぞれ詳しく解説していきます。

申込者の返済能力

申込者の返済能力は、以下の項目から判断されます。

・収入
・勤め先や勤続年数
・借り入れ金の使い道
・ほかのローンの借り入れ状況
・過去の滞納履歴
・年齢

必要書類を不備なく提出することも大切です。

担保にする不動産の価値

担保にする不動産の価値は、土地と建物で評価されるポイントが異なります。
土地の評価が行われる際のポイントは、以下のとおりです。

・路線価
・固定資産税評価額
・基準地価
・公示価格
・実勢価格

建物の場合は、以下のようなポイントを基に評価が行われます。

・再調達価格
・法定耐用年数
・築年数
・延床面積
・メンテナンス状況

再調達価格とは、現時点で同じ建物を建築した場合にかかる金額のことです。

不動産担保ローンの用途

不動産担保ローンは、さまざまな用途に利用することができます。
主な利用方法は、以下のとおりです。

・借り換えローンとして利用する
・リフォーム資金として利用する
・急な出費や生活資金として利用する

1つずつ見ていきましょう。

借り換えローンとして利用する

借り換えローンとは、返済中のローンを新たに借り入れたローンで完済することです。

たとえば無担保ローンを借り入れている場合、以下のような流れで借り換えを行います。

1.無担保ローンよりも金利が低い不動産担保ローンを借り入れる
2.不動産担保ローンの借り入れ金を使って、無担保ローンを完済する
3.不動産担保ローンの返済を始める

不動産担保ローンよりも金利が高いローンを、不動産担保ローン1本にまとめるイメージです。借り換えによって利息が小さくなるため、総返済額も小さくなります。

リフォーム資金として利用する

不動産担保ローンは、リフォーム資金として利用することも可能です。

リフォームが必要になる理由としては、以下のようなことが挙げられます。

・子供が増えたため、部屋が足りなくなった
・親を介護することになり、間取りの変更が必要になった
・ケガや病気、加齢によってバリアフリー改修が必要になった

急な出費や生活資金として利用する

不動産担保ローンを利用して、急な出費や生活資金をまかなうケースもあります。

急な出費が必要になったり、生活資金が足りなくなったりする理由としては、以下が考えられます。

・ケガや病気、解雇で会社を辞めることになった
・転職で収入が減った
・子供が私立の学校に通うことになった

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンには、以下のようなメリットがあります。

・低金利で借り入れができる
・借入限度額が大きい
・長期間の借り入れが可能
・資金の使用用途が幅広い

1つずつ詳しく解説していきます。

低金利で借り入れができる

不動産担保ローンは、無担保ローンよりも金利が低い傾向にあります。

無担保ローンの金利は、年率10〜20%になるケースが多いです。一方で銀行の不動産担保ローンは、金利が年率2%に満たないこともあり、多くの場合10%を超えません。

低金利でローンを借り入れできるのは、不動産担保ローンの魅力です。

借入限度額が大きい

無担保ローンにおける借り入れ額の上限は、1,000万円程度です。一方で不動産担保ローンは、1億円以上の借り入れができることもあります。

ただノンバンク系の貸金業者から不動産担保ローンを借り入れる場合、総量規制が適用されるため、注意が必要です。

総量規制とは、貸金業法で決められたルールのことです。総量規制が適用される場合、借り入れ額の上限が年収の1/3までになってしまいます。

長期間の借り入れが可能

長期間の借り入れが可能な点も、不動産担保ローンにおけるメリットの1つです。

返済期間が長いほど、月々の返済金額が小さくなるため、負担が減ります。不動産担保ローンの返済期間は、最長35年と設定する金融機関が多いです。

資金の使用用途が幅広い

不動産担保ローンには、借り入れた資金の用途が幅広いというメリットもあります。

ただ金融機関によっては「事業用の資金には使用不可」や「リフォーム資金には使用不可」などの制限がある場合があります。不動産担保ローンを借り入れる際には、使用用途の制限を確認しておきましょう。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンにはメリットだけでなく、以下のようなデメリットもあります。

・無担保ローンにはない諸費用が発生する
・不動産を失うリスクがある
・債務者の死亡に備える必要がある
・審査に日数がかかる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

無担保にはない諸費用が発生する

不動産担保ローンには、無担保ローンにはない諸費用が発生するというデメリットがあります。
無担保ローンにはない諸費用とは、以下のようなものです。

・事務手数料
・印紙税
・抵当権設定の登記費用

諸費用の金額は金融機関や借り入れ額によって異なりますが、数十万円ほどかかるケースもあります。

不動産を失うリスクがある

不動産担保ローンには、不動産を失うリスクがあるということも頭に入れておきましょう。不動産担保ローンを利用する際には、不動産に抵当権をつけて担保にします。

ローンを返済できなくなった場合、抵当権によって担保にした不動産が競売にかけられてしまいます。競売によって得たお金を、ローンの残金として金融機関が回収する仕組みです。

債務者の死亡に備える必要がある

不動産担保ローンを利用する際には、債務者の死亡に備える必要があります。

不動産担保ローンの返済中に債務者が亡くなった場合、ローンの返済義務は子供などの相続人に引き継がれてしまうためです。債務者の死亡に備える方法としては、団体信用生命保険への加入が一般的です。

団体信用生命保険とは、ローンの債務者が返済中に死亡または高度障害を負った場合、ローンの残高がゼロになる保険のことです。保険会社が保険金として、ローンの残金を金融機関に支払ってくれます。

金融機関によっては、不動産担保ローンと団体信用生命保険がセットになっているプランがあります。団体信用生命保険に加入しない場合は、生命保険に入るなどの対策をしておかなければなりません。

審査に日数がかかる

審査に日数がかかる点も、不動産担保ローンのデメリットの1つです。

無担保ローンの場合、数時間で審査が完了し、すぐに融資を受けられることがあります。一方で不動産担保ローンは、債務者や担保にする不動産など多くの項目を審査するため、審査に3日～2週間ほどかかります。

「まとまったお金が今すぐ必要」という場合、不動産担保ローンでは対応できない可能性が高いです。

不動産担保ローン以外で資金を得る方法

不動産担保ローン以外にも、資金を得る方法はあります。
この章では、以下の4つについて紹介します。

・住宅ローン
・キャッシング・カードローン
・リバースモーゲージ
・リースバック

住宅ローン

住宅ローンは、不動産を購入する際に利用するものです。
不動産の購入以外の用途は認められません。

住宅ローンと不動産担保ローンの共通点は、以下の3点です。

・債務者や不動産の評価を審査する
・不動産に抵当権を設定する
・多額の借り入れができる

住宅ローンは利用用途が制限されているぶん、不動産担保ローンよりも金利が低い傾向にあります。

キャッシング・カードローン

キャッシングやカードローンは、無担保でお金を借りられるサービスです。審査項目が少ないため、すぐに借り入れることができます。

しかしキャッシングやカードローンは、高額な資金を借り入れることはできません。そのため「少額の資金を今すぐ用意したい」という人に向いています。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは「死亡後に不動産の売却金によって元金を返済する」ことを前提として、定期的または一括で融資を受けることです。存命中は、利息のみ毎月返済します。

リバースモーゲージは、老後の資金が必要な高齢者向けのサービスです。一般的に、申込時の年齢に「60歳以上」などの下限が定められています。

リースバック

リースバックとは、自宅を売却し資金を手に入れ、そのまま住み続ける方法です。売却後は新たな所有者と賃貸の契約を結び、家賃を毎月支払います。借り入れではありませんが、まとまった資金を手に入れることが可能です。

自ら住み続けても所有者ではないため、リフォームや建て替えは自由に行えません。将来的に立ち退きを要求される可能性もあります。

金融機関ごとの不動産担保ローンの特徴

不動産担保ローンを取り扱う金融機関は、以下の3つです。

・銀行
・ノンバンク
・ろうきん

各金融機関における不動産担保ローンの特徴を解説していきます。

銀行

銀行の不動産担保ローンは、返済能力や担保になる不動産の価値などを満遍なく確認するため、審査に時間がかかります。借り入れ金の使い道が限られているケースも少なくありません。

しかし銀行は使用頻度や知名度が高く、安心感があります。金利が低いというメリットもあるため、不動産担保ローンを検討する場合、まずは銀行に相談してみましょう。

ノンバンク

ノンバンクは、預金のサービスを行わず、融資を専門とする金融機関です。代表的なノンバンクとしては、クレジットカード会社や消費者金融業者が挙げられます。

ノンバンクの不動産担保ローンは、審査が通りやすく融資額が大きいというメリットがあります。銀行で審査が通らず、ノンバンクで借り入れをしたという人も少なくありません。

ノンバンクは銀行よりも金利が高い傾向にあるため、融資条件をよく確認することが大切です。

ろうきん

ろうきんは、「労働金庫」の略称で、労働組合と生活協同組合が作った福祉金融機関です。営利目的ではなく、労働者とその家族の生活が豊かになることを目的としています。

ろうきんの不動産担保ローンは、以下の特徴があります。

・労働組合の会員だと低金利で利用できる
・借り入れ金の使い道は限られている

不動産担保ローン比較

不動産担保ローンは、金融機関によって融資内容が異なります。

代表的な金融機関の不動産担保ローンについて、以下にまとめました。

金融機関	金利	融資金額	融資期間	仮審査回答スピード
中央労働金庫	0.475%～2.475%	30万円〜1億円	最長35年	非公開
楽天銀行	1.11%～9.87%	100万円〜1億円未満	最長25年	最短翌日
東京スター銀行	0.85%～8.80%	100万円〜1億円	最長30年	非公開
関西みらい銀行	1.9%～9.8%	100万円〜1億円	最長30年	最短2営業日
りそな銀行	2.775%～9.9%	100万円〜1億円	最長30年	最短2日
滋賀銀行	1.95%～7.875%	300万円〜4,500万円	最長30年	最短2営業日
アサックス	1.95%～6.90%	300万円～10億円	最長30年	最短即日