【不動産売買の基本】売買契約時に行うことや注意点などを徹底解説！！

不動産を売却したり、購入したりするときには不動産売買契約を締結します。

不動産売買契約時には、不動産売買契約書を作成し売主と買主との決め事を確定させます。

その他にも売買する不動産の内容を説明したり、売買する不動産に関連する書類の読み合わせ、金銭の授受も行います。

すべての書類ややり取りは非常に大切なことのため、不動産売買契約時にどのようなことが行われ、どのような内容の書類に記名押印するのか知っておく必要があります。

本記事では、不動産売買契約とは何か、不動産売買契約で読み合わせする書類、受け取る金銭や支払う金銭、不動産売買契約時の注意点などを解説します。

不動産売買契約とは

不動産売買契約とは、売主が買主に不動産の所有権移転をする代わりに、買主が売主へ代金を支払う約束をする契約です。

民法上、口頭契約が認められていますが、宅地建物取引業法が関係する不動産の契約は書面で行わないといけないとされています。

また、2022年5月より宅地建物取引業法が改正され、契約時の押印の廃止、重要事項説明書と不動産売買契約書の電子署名が可能となり、不動産売買契約の完全電子化が認められるようになりました。

不動産売買契約書・重要事項説明書の内容

不動産売買契約時には重要事項説明書と不動産売買契約書の読み合わせを行います。

どちらの書類も多くの項目の内容を読み合わせをするため、どのような内容を読み合わせるのか知っておく必要があります。

ここからは重要事項説明書と不動産売買契約書の内容を簡単に紹介します。

不動産売買契約書の内容

不動産売買契約書の内容は、取引条件に関する内容が記載されています。

不動産売買契約書に記載されている具体的な内容は次のとおりです。

• 売買物件の表示
• 売買代金、手付金等の額、支払日
• 所有権の移転と引渡し
• 公租公課の精算
• 反社会的勢力排除
• ローン特約
• 抵当権などの抹消
• 付帯設備等の引渡し
• 手付解除
• 引渡し前の物件の滅失・毀損
• 契約違反による解除
• 契約不適合責任
• 特約事項

重要事項説明書の内容

重要事項説明書の内容はおおまかに分けると、物件の内容、権利の内容、売買がマンションの場合はマンションの次項の3つになります。

物件の内容

重要事項説明書で説明を受ける主な物件の内容は次のとおりです。

• 登記された権利の種類や内容など
• 私道に関する負担
• 都市計画法や建築基準法等の法令に基づく制限
• 飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況
• 宅地造成または建物建築の工事完了時における形状や構造
• 造成宅地防災区域内か否か
• 土砂災害警戒区域内か否か
• 津波災害警戒区域内か否か

取引条件に関する内容

取引条件に関する内容は不動産売買契約書に詳しく記載されていますが、重要事項説明書にも記載されています。

重要事項説明書で読み合わせる取引条件に関する内容は次のとおりです。

• 売買代金や交換差金以外に授受される金額およびその目的
• 契約の解除に関する事項
• 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
• 手付金などの保全措置の概要
• 支払金または預り金 の保全措置の概要
• 金銭の貸借のあっせん
• 瑕疵担保責任の履行に関して講ずる措置の内容
• 割賦販売に関わる事項

売買物件がマンションの場合はマンションの内容

マンションの売買契約をするときには、マンションの内容が追加されます。

マンションの内容で読み合わせる内容は次のとおりです。

敷地に関する権利の種類及び内容

• 共有部分に関する規約などの定め
• 専有部分の用途などの利用の制限に関する規約などの定め
• 専用使用権に関する規約などの定め
• 所有者が負担すべき費用を特定の人だけ安くする旨の規約などの定め
• 修繕積立金等に関する規約などの定め
• 通常の管理費用の額
• マンション管理の委託先
• 建物の維持修繕の実施状況の記録

不動産売買契約時に記名押印する書類

不動産売買契約時に数多くの書類の説明があり、その書類に記名押印する必要があります。

また、説明書類以外にも売主が買主へ渡す領収証などへの記名押印も必要となります。

不動産売買契約時に記名押印が必要な書類は次のとおりです。

• 不動産売買契約書
• 重要事項説明書
• 付帯設備表
• 物件状況報告書（告知書）
• 仲介手数料支払いの承諾書
• 買主へ渡す手付金の領収証
• 買主と不動産仲介会社が締結する媒介契約書

なお、付帯設備表とは一戸建てやマンションを売買するときに、売買する建物内にある設備はどのようなものが設置されているのか、その設備は故障していないかどうかなどを記載する書類です。

物件状況報告書（告知書）とは、売買する不動産の近隣で浸水被害があったとか、臭気がするとか物件について売主から買主へ告知する書類です。

不動産売買契約時にやり取りする金銭

不動産売買契約時にやり取りする金銭は次のとおりです。

不動産売買契約時に必要な金銭

項目名	誰から誰に支払うのか	書類の内容
手付金	買主→売主	不動産売買契約締結を証するための金銭 一般的には売買代金の5%～10%
仲介手数料	売主→不動産仲介会社 買主→不動産仲介会社	不動産仲介会社に支払う金銭 売買代金 × 3% ＋ 6万円に消費税を足した金額 ※売買代金が400万円を超える場合の計算方法です ※引き渡し時に支払うこともある
印紙代	売主→不動産仲介会社 買主→不動産仲介会社	本来は不動産売買契約書に収入印紙を貼るのですが収入印紙を不動産仲介会社が代理で購入してくれることがあります その場合、収入印紙を代理で購入してくれた不動産仲介会社に収入印紙代を支払います ※収入印紙代は売買金額によって異なります

不動産売買契約時に持参するもの

不動産売買時には金銭以外にも書類を持参しなければなりません。

また、持参するものは売主と買主共通で必要なもの、売主の必要なもの、買主の必要なものに分けることができます。

不動産売買契約時に持参するものは次のとおりです。

不動産売買契約時に持参するもの

必要な書類など	持参する人	書類の内容
収入印紙	売主・買主	不動産仲介会社が用意してくれる場合は現金 ※金額は売買代金によりことなります
身分証明書	売主・買主	運転免許証やパスポートなど顔写真付きの証明書
印鑑	売主・買主	電子契約の場合は不要 実印で押印する義務はない
登記原因証明情報 （権利証・登記済証）	売主	不動産が売主の所有物なのか確認するため提示
固定資産税等納税通知書	売主	不動産の税額を確認するため提示
建築確認通知書・検査済証	売主	売買する建物が適法に建築されているか確認するため提示
測量図	売主	隣地との境界境が決まっているのか確認するため提示

※買主だけが用意するものは特にありません。

※不動産売買契約時に住宅ローン関係の手続きをすることもありますが、そのときには住宅ローン関係の書類が必要です。

不動産売買契約の流れ

不動産売買契約は開始から終了まで、おおよそ１時間から２時間かかります。

その間、さまざまな書類の説明や記名押印、金銭の授受が行われます。

ここからは不動産売買契約の流れを説明します。

不動産売買契約の流れは次のとおりです。

 

重要事項説明書の読み合わせ

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不動産売買契約書の読み合わせ

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設備表・物件状況報告書の読み合わせ

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重要事項説明書・不動産売買契約書・設備表・物件状況報告書の記名押印と不動産売買契約書に収入印紙貼付

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身分証明書やその他書類の提示

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手付金の領収書、媒介契約の記名押印

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手付金の授受や仲介手数料の支払い

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不動産売買契約完了

 

不動産売買契約はこのような流れになり時間がかかります。

そして、多額の現金や権利証などの重要な書類を持参する必要があるため、不動産売買契約の時間はあまり遅い時間に設定しないようにしましょう。

不動産売買契約締結時に注意すべきポイント

不動産売買契約締結時には注意すべきポイントがいくつかあります。

ここからは、不動産売買契約締結時に注意すべきポイントを紹介していきます。

記載されている数字を確認する

不動産売買契約書には、売買金額や手付金額、違約金額などが記載されています。

これらの数字が間違っているなどがあると相手側とトラブルになる可能性があります。

不動産仲介会社が作成した書類でも、間違いがないかしっかり確認することが大切です。

記載されている期日を確認する

不動産売買契約書内には、多くの期日が記載されています。

期日がいつまでなのか、どのような内容に期日が設定されているのかを把握しなければなりません。

不動産売買契約書に記載されている主な期日は次のとおりです。

• 手付解除の期日
• 融資特約の期日
• 引き渡し期日
• 内金の支払がある場合は内金の支払期日

 

不動産売買契約で定めた事項を守らず、期日が1日ずれただけで大きな損害が発生したり、違約金で数百万円請求されたりします。

そのため、不動産契約書に記載された期日を忘れたなどの場合は大事になってしまうため、しっかりと期日を把握しておきましょう。

契約解除事項はしっかりと把握しておく

不動産売買契約書に記載されている事項はすべて重要なことが記載されています。

その中でも、特に不動産売買契約の解除事項については、内容を正確に把握しなければなりません。

不動産売買契約書に記載されている主な解除事項は次のとおりです。

• 手付解除
• 違約解除
• 融資特約（ローン特約）
• その他特約

これらを項目ごとに説明します。

手付解除

手付解除とは、手付金を倍返しするか放棄することにより不動産売買契約を解除することができる解除方法です。

売主から手付解除する場合は、買主から受け取った手付金を返還したうえで、返還した金額と同額の金銭を買主に渡すことで解約を解除することができます。

これを手付倍返しと言います。

また、買主から手付解除をする場合は、売主に渡した手付金の所有権を放棄して手付金を売主のものにします。

これを手付金放棄と言います。

手付解除は自らの意思で行うことができ、手付金分の金額の損失を負うことにより契約解除が可能です。

例えば、期日内であれば「やっぱり契約を辞めたい」というような場合でも契約解除が可能です。

その他、手付解除できる期日ですが、一般個人同士の契約であれば期日を決め、その期日以内であればいつでも手付解除することができます。

売主から買主の一方が宅地建物取引業者の場合は手付解除の期限は設定せず、相手方が契約履行に着手するまでが期日となります。

さらに、いつ契約履行に着手するかにより手付解除がいつまでできるかが変わってきます。

契約の履行に着手する代表例としては、買主が不動産購入のために住宅ローンの本申込をする、売主が抵当権抹消の準備をするなどの行為のことを言います。

違約解除

違約解除とは、契約の相手方が契約違反をした場合に違反状態の解消を何度か相手方に請求したうえで、違約状態が解消されないときに契約解除することができる解除方法です。

違約金は手付金と同額に設定したり、手付金の倍の金額に設定したり、契約ごとに異なります。

また、違約解除は手付解除と違い、自らの意思で契約を解除することはできません。

違約解除の場合は相手方が契約違反をしたことにより、契約解除が可能になります。

なお、相手が契約違反をしても契約を解除するかどうかは、自らの意思で判断することになります。

融資特約（ローン特約）

買主が住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、融資特約（ローン特約）が契約書に盛り込まれます。

融資特約とは、買主が住宅ローンを規定の期日までに申し込み、住宅ローンの審査に通らなかったときに契約解除できる解除方法です。

融資特約で契約解除した場合は、売主は受け取った手付金を無利息にて返還することにより契約解除します。

その他特約

不動産売買は取引をする不動産によって契約内容も変わります。

そのため、不動産売買契約を解除できる内容が追加されることもあります。

ここからは、不動産売買契約に追加されるその他の契約解除内容を紹介します。

不動産売買契約で追加されることがある解除内容は次のとおりです。

• 測量不調による契約解除
• 不動産会社売主の不動産購入時のクーリングオフ
• 住み替え先の不動産が購入できなかったときの契約解除

まとめ

不動産売買契約ではさまざまな書類の読み合わせをします。

その他にも読み合わせをした書類に記名押印をし、金銭の授受を行います。

このように不動産売買契約時には行わなければならないことが多く、知っておかなければならない事項も多くあります。

特に不動産売買契約書に記載されている金額、期日、契約解除事項については良く確認するようにしておきましょう。

また、不動産売買契約書に記載されている文章はすべて法律用語で記載されています。

そのため、内容自体を理解するのが大変です。

契約書の内容を分からないままにしておくとトラブルに発展することもあるため、内容が分からない場合は不動産仲介会社に質問し、内容をしっかりと把握することが重要です。