不動産の購入について｜流れや費用・税金、注意点などを解説

初めて不動産を購入しようとお考えの人にとって、気になるのは購入の手順や費用面ではないでしょうか。実際、どうやって買うのか、どのような費用がいくらかかるのかを理解しておくことは大変重要です。

そこで今回は、不動産の購入について、買う流れや税金を含めた費用、注意点などを解説します。以下を読み、これから土地や物件を購入するイメージをつかみましょう。

不動産を購入する際の流れ

不動産を購入する際の流れを大まかにまとめると次のとおりです。

• ・予算および資金計画を考える
• ・希望条件に合った土地・物件を探す
• ・気になる物件を見学する
• ・購入およびローンの事前審査に申し込む
• ・不動産売買契約を締結する
• ・住宅ローンの本審査を受ける
• ・残代金の決済および物件の引き渡し
• ・翌年に確定申告をして住宅ローンの控除を受ける

以下では、各段階の概要を説明するので参考にしてください。

1. 予算および資金計画を考える

まずは予算を決めることから始めましょう。お金が足りないとそもそも土地や建物は買えないので、予算から固めていくのが最も合理的です。

住宅ローンを利用する場合は、初期費用にいくら出せるかのほか、月々どのくらいまで返済できるかなどを考えます。同時に、自己資金やローンの借入可能額も調べ、返済シミュレーションを中心とした具体的な資金計画を立てるのがおすすめです。

ちなみに住宅ローンの返済期間は平均で30年前後と言われています。30年先を見通し、生活上のさまざまな出費やトラブルも考慮しながら、正確な返済計画を立てるのは簡単ではありません。資金計画に無理があると、将来望まない苦労をすることにもなりかねないので、不安な場合は専門家に相談するのがおすすめです。

一方、不動産を一括購入する場合は、自己資金および余裕資金を見ながら、単純にいくらまで出せるかを考えます。ただし、不動産の購入には、購入費用のほかに諸費用や税金などもかかるので、それらを含めたトータルでの予算を立てましょう。費用については後述する「不動産の購入にかかる費用」もぜひ参考にしてください。

2. 希望条件に合った土地・物件を探す

予算が決まったら、希望条件を整理し、条件に合致する不動産を探します。

希望条件については、「戸建かマンションか」「新築か中古か」「間取りはどうするか」など、幅広く検討しましょう。各項目について、メリット・デメリットを調べて比較するのも有意義です。

不動産の検索には、まずインターネットを使うのが良いでしょう。大手の情報サイトを活用すれば、希望条件で絞り込み、膨大なデータの中から自分に合った物件を見つけられます。

また不動産会社に希望を伝えて探してもらうのもおすすめです。不動産会社なら、「レインズ」という網羅性の高い業者向けのシステムが使えるので、より精度の高い検索ができます。

3. 気になる物件を見学する

気になる物件を見つけたら、現地やオープンハウスを必ず見学させてもらいましょう。インターネットや資料ではわからないこともあるので、実際に目で見て、本当に自分に合った物件かを確認するのがおすすめです。

具体的には、室内や外観の雰囲気のほか、ひび割れや傷、塗装の状態、設備の新しさ、駐車場の広さ、周辺環境の利便性などもチェックしましょう。メモ帳と筆記用具やメジャーなどを持っていくと便利です。

4. 購入およびローンの事前審査に申し込む

購入する意思が決まったら、不動産会社ないし売主に申し込みを行います。不動産会社に契約を仲介してもらう場合には、あわせて「媒介契約」も結びます。

なお、申し込みの際には、購入の意思がある証明として5〜10万円ほどの申込証拠金（手付金）を求められることも多いです。申込証拠金を支払うと、該当物件に対する新規申し込みの受付は停止され、物件を押さえられます。

また住宅ローンを利用する場合は、借入に向けた事前審査（仮審査）への申し込みもあわせて行います。事前審査の結果が出るまでの期間は、通常2、3日です。金融機関から事前審査の承認を得たら、晴れて売買契約へと進めます。

5. 不動産売買契約を締結する

不動産売買契約は、まず宅地建物取引士から重要事項説明を受け、納得したら署名・捺印するという流れで進みます。

重要事項説明では、どれだけ些細なことでも、気になることはすべて質問し、疑問や不安を解消すべきです。一旦契約してしまうと、キャンセルするのは難しくなり、場合によっては違約金が請求されることもあるので注意しましょう。

また不動産売買契約の際には、頭金および仲介手数料の支払いも求められるので、まとまったお金を準備しておく必要もあります。それぞれの金額ですが、頭金は物件価格の10〜20%が相場です。仲介手数料は法律で上限が決まっており、例えば、物件価格が500万円なら23万1,000円以内となります。物件価格が1000万円なら、仲介手数料は39万6,000円以内です。

6. 住宅ローンの本審査を受ける

売買契約が済んだら、金融機関にて住宅ローンの本審査を受けます。結果が出るまでにかかる期間は、1〜2週間のことが多いです。

本審査では、購入を希望する物件の詳しい情報や購入者の健康状態などが見られます。本人確認書類のほか、源泉徴収票などの収入確認書類、登記事項証明書をはじめとする物件確認書類の提出を求められます。

本審査に通ると、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、融資を受けるという流れです。

7. 残代金の決済および物件の引き渡し

住宅ローンから融資を受けたら、残代金（頭金を除く購入代金）を決済し、物件が引き渡されます。場合によっては、住宅ローンを契約した金融機関から売主へ、残代金が振り込まれることもあります。

所有権と鍵をもらい、引き渡しが完了すれば、引越しおよび入居も可能です。

なお、一般的に「所有権移転登記」は、引き渡しのタイミングで行われます。登記についての詳細は、不動産会社等にお問い合わせください。

8. 翌年に確定申告をして住宅ローンの控除を受ける

住宅ローンを利用して物件を購入した場合、住宅ローンの控除が受けられる可能性が高いので、購入の翌年に確定申告が必要です。確定申告をすることで控除が適用され、所得税が減額されます。

なお、住宅ローンの控除にはさまざまな種類があるので、詳しくは専門家に相談して手続きの方法等を教わるのがおすすめです。

不動産の購入にかかる費用

不動産の購入には、土地や建物の購入代金のほか、諸経費や税金、登記費用などがかかります。以下では各費用について解説するので、不動産の購入にかかる費用の全体像をイメージしてみてください。

初期費用は物件価格の3〜10%程度

不動産の購入にかかる初期費用は、新築の場合で物件価格の3〜7%、中古の場合で6〜10%となるのが一般的です。初期費用には、頭金のほか、手付金や税金、各種手数料などが含まれます。

頭金なしのフルローンという選択もありますが、審査が厳しくなったり、返済の負担が大きくなったりすることから一般的ではありません。不動産の購入を考えるなら、前もって貯金をして十分な自己資金を蓄えておくのが理想です。

物件の相場は時期や地域などによって変わる

土地や建物の相場は、時期や地域、その他の条件によって変わるので、一概にいくらとはいえません。相場が知りたいときは、インターネットを使って、自分の希望条件に近い物件の価格を見てみるのがおすすめです。

サイトの価格よりも安く買えるケースも多い

不動産の情報サイトに載っている物件の価格は、あくまで売主の希望金額なので、実際はもっと安く買える場合も多いです。値下げ交渉によって、5%引きくらいまで値段を下げられる可能性があるといわれています。

そのため、情報サイトの値段はあくまで目安と考えましょう。できるだけ安く買いたい場合には、不動産会社とも相談しながら、価格交渉をしてみるのも有意義です。

国土交通省のサイトも参考になる

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」では、過去の成約価格を検索できます。時期や物件の種類、地域で絞り込み、過去に物件がいくらで売れたのかを確認できるので、ぜひ活用してみてください。

そのほか、国土交通省のサイトでは土地の時価も調べられるため、土地の価格相場が知りたい人にもおすすめです。

物件代のほかに多数の諸経費もかかる

不動産の購入には、土地や建物の代金に加え、以下に列挙する諸経費もかかります。

• ・仲介手数料
• ・申込証拠金（手付金）
• ・各種税金
• ・司法書士手数料
• ・住宅ローンの融資手数料
• ・住宅ローンの保証料
• ・火災保険・地震保険料
• ・引越し代
• ・水道加入負担金

上記は、初期費用から頭金を除き、引越し代等をプラスしたものなので、金額としては物件価格の3〜10%ほどになるでしょう。例えば、1,000万円の物件を購入するなら、30〜100万円ほどは必要になる計算です。

ただし、仲介手数料や税金、司法書士手数料など、減らそうと思えば減らせる項目もあります。

「売主物件」なら仲介手数料はかからない

物件には「売主物件」と「仲介物件」がありますが、売主物件には仲介手数料がかかりません。売主物件とは、個人や法人から直接買える物件のことです。

不動産会社の仲介手数料は、数十万円以上かかるケースが多いので、初期費用を抑えたい場合には売主物件を探すのも良いでしょう。売主物件は、個人間売買の物件だけをまとめたサイトなどで検索できます。

ただし、不動産会社が仲介に入る「仲介物件」には、売主との交渉や契約時の書類作成、ローンの申請などのサポートを受けられるというメリットがあります。そのため、特に初めて不動産を購入する場合には、手続きをスムーズに進めるためにも、仲介物件を選んだほうがよいかもしれません。

不動産の購入にかかる4つの税金

不動産を購入すると、以下4つの税金を支払う必要があります。費用は全部で数十〜数百万円になるでしょう。

• ・不動産取得税
• ・消費税
• ・印紙税
• ・登録免許税（登記費用）

以下では、各税金について概要を紹介するので参考にしてください。

1. 不動産取得税

不動産取得税は「固定資産税評価額×4%」の計算式で求めます。例えば、固定資産税評価額が700万円の場合、不動産取得税は28万円です。固定資産税評価額の相場は、土地なら時価の70%、建物では新築工事にかかった建築費の50〜60%程度といわれています。

2. 消費税

消費税は、建物の購入費用や建築費、仲介手数料など、ほとんどの費用に対して10%がかかります。ただし、例外として土地の代金に消費税はかかりません。

3. 印紙税

印紙税は、不動産売買契約書にかかります。税額は契約金額に応じて決まり、例えば、100万〜500万円の契約だと2,000円です。そのほか、500万〜1,000万円の契約には1万円、1,000万〜5,000万円なら2万円が必要となります。

ただし、2024年3月31日までは軽減措置が適用されるため、基本的に半額で済みます。

4. 登録免許税（登記費用）

登録免許税とは、不動産の購入に伴う登記にかかる費用です。住宅ローンの契約に伴う「抵当権設定登記」や、引き渡し時にすることが多い「所有権移転登記」などにかかります。

税額は、抵当権設定登記が「債権金額×0.4%」、所有権移転登記が「固定資産税評価額×2.0%」です。そのため、物件価格が1,000万円の場合、登録免許税はそれぞれ40〜100万円前後になるでしょう。ただし、新築住宅および中古住宅については、特定の登記費用を軽減する特例が設けられており、もう少し減額が可能です。

なお、登記費用には登録免許税のほか、手続きの代行を依頼する司法書士への報酬もあります。司法書士手数料は、大体5〜10万円程度になることが多いです。所有権に関する登記なら、自分で手続きをして司法書士手数料をなくすこともできます。

不動産の購入に関する注意点

不動産を購入する際は、以下で紹介するポイントに注意しましょう。そのほか、不動産の購入にまつわる注意点はさまざまあるので、購入時には専門家に相談するのも大変おすすめです。

日当たりおよび周辺環境

自分のライフスタイルに合った日当たりの物件を見分けることは大切です。一般的には一日を通してよく日が当たる南向きの物件が人気ですが、夜型の人にとっては、日差しを受けにくい西向きや北向きのほうがよいかもしれません。

なお、天候が悪い日に物件を見学すると、日当たりの良さを確かめにくいので、場合によっては見学を複数回行うのもおすすめです。その場合は、時間帯や天候を変えるとよいでしょう。

また近隣の店舗や医療機関、交通アクセス、治安の良し悪しなど、周辺環境にも十分な注意を向けるべきです。購入した後に不便や不快に気づくケースもあるため、余念なくチェックしてください。

災害リスク（ハザードマップや耐震強度）

地震や津波、風水害、液状化など、自然災害のリスクにも注意しましょう。例えば、地方自治体が公開するハザードマップを見て、安全性の高い物件かを確かめるのがおすすめです。

また地震対策については、不動産の耐震強度もチェックしてみてください。築年数や耐震工事の状況を見るほか、耐震診断のサービスを利用するのもよいでしょう。

将来的な資産価値について

不動産は後々売却するかもしれないので、将来の資産価値についても検討すべきです。売るときに十分な売却益が出たほうが、後の資金繰りが楽になるので、できるだけ資産価値が下がらないような物件を選びましょう。

ちなみに「立地条件が良い」「利便性が高い」「眺めが良い」など、買い手がつくような特徴を備えている不動産は、資産価値が下がりにくいと言われています。

不動産の購入で気になることはぜひ専門家にご相談を

不動産の購入にかかる流れや費用は、各自の状況や契約内容などによって、大きく変わる可能性があります。また資金計画や住宅ローン、登記、資産価値の予測など、専門知識があったほうがより良く進められる項目や段階も多いです。

そのため、初めての人を中心に、不動産の購入をお考えの人には、一度専門家に相談することをおすすめします。専門家と一緒に準備を進めれば、トラブルなしでスムーズに不動産を購入できるでしょう。