不動産はどのように購入したらよいの？物件購入の基本的な流れを解説

戸建住宅やマンションを初めて買うときに、どのような流れで購入したらよいのか不安になりませんか？マイホームは人生で一度あるかないかの大きな買い物なので、失敗できないと思う人も多いでしょう。

しかし基本的な流れを知れば、それほど心配せずに不動産購入に臨めます。そこで本記事では、不動産購入の流れや解約する場合の条件・購入時に知っておきたいポイントなどについて解説します。

不動産購入までの基本的な流れ【5STEP】

不動産を購入する際には、基本的な流れを知ることが大切です。新築戸建ておよび中古戸建て・新築マンション・中古マンションに共通な不動産購入の流れについて説明します。

1.希望条件の洗い出す｜予算・間取り・立地など

物件を購入する場合、はじめに自分が住みたい住まいの条件を洗い出すことから始めましょう。人は家族構成や収入・ライフスタイルなどがそれぞれ異なりますので、住みたい住宅の条件もひとりひとり違います。そのため自分が住みたいと考える住宅はどんなものなのか、明確にしておく必要があります。

主に次のような点についてチェックするようにしましょう。

・住宅の購入予算
・自分の保有資金
・どのエリアに住みたいのか
・交通の便がよく、子育てに適した環境か
・戸建て住宅かマンションか
・新築住宅か中古住宅か
・住宅の広さや間取り
・入居希望時期

2.物件の見学をする

住みたい住宅の概要が決まったら、実際に住宅を探しましょう。住まいを探す方法には、インターネットによる検索や新聞の折り込み広告・不動産会社に問い合わせるなどがあります。インターネットによる検索は、家に居ながらにして住まいの相場や立地・間取り・交通の便などを調べられるので便利です。

希望する条件に合った住まいを見つけられたら、不動産会社やデベロッパーなどに連絡して見学しましょう。現地を訪れることで、書面や画面ではわからない周辺環境やバス停の位置・通学路なども確認できます。見学して不明な点があれば、その場で質問して疑問点を残さないようにしましょう。

3.資金計画を立てる

条件に合った住まいが見つけられたら、具体的な資金計画を立てる必要があります。いくら預貯金があり、いくら金融機関から借りたらよいのかを計算しなければなりません。金融機関から融資を受ける場合には、借り入れる金額と毎月の返済額・金利タイプ・返済期間などを決める必要があります。また資金計画は物件の購入代金だけでなく、税金や手数料などの諸経費なども計算に入れなければなりません。

主な税金には、不動産取得税や登録免許税・印紙税・消費税などがあります。また手数料としては、仲介手数料や住宅ローン手数料・登記費用・手付金・火災保険料・引越し費用が、マンションの場合はさらに修繕積立金などがかかります。一般的に諸経費として新築物件では物件価格の4～8％程度、中古物件では7～10％程度見積もっておく必要があります。インターネット上には、フラット35の資金計画などさまざまなシミュレーションサイトがあり、簡単に必要な金額を算出できるので便利です。

なお「2.物件の見学をする」と「3.資金計画を立てる」は、場合によって前後することもあります。

4.購入相談・申込

物件を見学して気に入れば、不動産管理会社に購入の相談を行い、不明な点や疑問点がなくなったら申し込みをしましょう。申し込みの際には、購入申込の意思表示として2～10万円程度の「申込証拠金」を支払わなければなりません。

なお申込証拠金は、手付金と異なり一時的に預けているお金で法的拘束力はなく、契約締結前に購入をやめた場合には返還してもらえます。

仲介物件は不動産会社と仲介契約を締結する

ハウスメーカーやデベロッパーが直接販売する物件は、不動産会社を仲介しないので基本的に手数料を支払う必要はありません。不動産会社に仲介を依頼する場合は、「2.物件の見学する」および「3.資金計画を立てる」前後に、不動産会社と仲介契約を締結する必要があります。仲介契約は売主と買主の間に立って、売買を成立させる契約で、売買契約書の作成や重要事項の説明なども行います。

仲介手数料には上限額が定められ、売買金額が400万円以上の場合は次の簡易計算式で算出できます。

仲介手数料＝売買価格 × 3％＋6万円＋消費税

購入決定後の戸建て・マンション共通の流れ【4STEP】

次に戸建て・マンションの購入を決めた後の流れについて説明しましょう。

1.宅地建物取引士から「重要事項の説明」を受ける

物件の売買契約をする際に、不動産会社の宅地建物取引士から、「重要事項の説明」を受ける必要があります。重要事項の説明とは、買主の購入の意思決定に影響があるような事柄について、書面を交付し宅地建物取引士により説明を受けることです。これにより損失を被る可能性のある買主を保護しています。

重要事項の説明では、物件の権利関係や物件の状態・法令上の制限・契約解除・損害賠償・違約金・手付金などの契約条件についての説明が行われます。なお重要事項の説明書は、その場で説明されても理解できないこともあるので、契約日より以前にコピーをもらい熟読しておいたほうがよいでしょう。

2.物件の売買契約を締結する

重要事項の説明について納得したら、売買契約書に売主と買主が署名・押印し売買契約を締結します。契約に必要なものとしては、印鑑・印紙代・手付金・仲介手数料などがあります。契約の際には、買主は10～20％程度の手付金を支払うのが一般的です。手付金は契約が成立した証拠としての意味がありますが、契約が解除されたときの補償の意味合いもあります。

なお手付金は本来住宅の引き渡し時に返還されるものですが、売買代金の一部に充当されるのが一般的です。

3.住宅ローンの契約をする

住宅ローンを利用する場合は、売買契約を締結するタイミングで金融機関に融資の本審査を申し込みます。なお物件の購入申し込みをしたときに、住宅ローンの仮審査を申し込んでおく必要があります。仮審査は申込者の返済能力を大まかにチェックし、本審査では借入額や返済期間が妥当か・信用情報に問題はないのかなどを厳しく審査します。

4.最終残金の支払い・物件の引き渡し

残金の支払いと物件の引き渡しは、通常住宅ローンを借りた金融機関で行われます。売主と買主・仲介の不動産会社の担当者・金融機関の担当者および司法書士が一堂に会して行われます。残金の支払いと住宅のカギの引き渡しが終わると、買主は不動産会社に仲介手数料と司法書士への報酬などを支払います。すべての手続きが終わると、司法書士は管轄の法務局で登記手続きを行います。

物件を買うのをやっぱりやめたい！引き返せるタイミングと契約解除

「住宅の購入を決めたが資金がどうしても足りない」、「転勤が急に決まった」などさまざまな理由で住宅を購入できなくなる場合もあります。契約というものは履行されることを前提としているため、契約解除をするにはそれなりの理由が必要です。
しかし次に述べるようなケースでは、一定の条件を満たせば契約解除ができます。

物件の売買契約締結前なら引き返せる！

単なる「購入の申し込み」であれば、正式な契約とは異なるため物件の購入をやめられます。購入の申し込みは、買主が売主に購入の意思表示をしただけであり、重要事項の説明を受けて契約を結んだわけではありません。したがって無条件で購入をやめられ、原則として申込証拠金は全額返還されます。

売買契約締結後の解約（解除）｜手付解除

契約の際に買主が支払った手付金を放棄し、契約を解約することを手付解除といいます。買主が解約するためには支払った手付金全額を放棄し、売主が解約するためには受け取った手付金の倍額を支払わなければなりません。
手付解除できる期間は、「相手が契約の履行に着手するまで」と定められていますが、契約書に解除できる期限を定めるのが一般的です。期限を過ぎると一方的には解除できず、手付金とは別に違約金が発生する場合があります。

売買契約締結後の解約（解除）｜ローン特約

住宅ローンを利用する場合、売買契約書に「ローン特約」を記載すれば解約できます。ローン特約とは、金融機関から融資が認められなかった場合、売買契約を白紙に戻せるというものです。ローン特約を契約書に記載することにより無条件で解除でき、手付金は買主に返金されます。
不動産会社の提携ローンを利用する場合、宅地建物取引業法によりローン特約を記載することを義務付けられています。

売買契約締結後の解約（解除）｜クーリングオフ制度

不動産の売買については、宅地建物取引業法により特別の理由がなくても、一定の要件があれば契約の解除ができるクーリングオフが定められています。
クーリングオフのできる要件は次のとおりです。

・売主が宅地建物取引業者であること
・売主の事務所以外で契約をした場合
・買主が希望して自宅等の契約場所を指定していないこと
・書面で告知を受けた日から8日以内であること
・物件の引き渡し前であること、あるいは売買代金全額を納めていないこと

不動産購入時に知っておきたいポイント

不動産を購入する際には、あらかじめ知っておきたいポイントがあります。

物件の立地による価格の相場

不動産を購入する場合には、住みたいと思うエリアの相場を知る必要があります。相場を知らなければ、買いたい物件が高いのか安いのか知ることはできません。インターネット上にはさまざまな物件情報サイトがあり、希望のエリアや交通の便・建物の築年数・価格・広さ・間取りなどを絞り込み物件を探すことが可能です。
また次の2つのサービスでは、実際の売買取引価格から不動産相場を調べられます。

● レインズマーケットインフォメーション
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトで、最近の一年間に売買された価格情報を検索できます。

● 土地総合情報システム
国土交通省が、不動産取引した人を対象にしたサイトで、アンケート結果をもとに価格情報を閲覧できます。

不動産購入までの期間

数多くの住まいの中から、自分に合った理想のマイホームを探すにはそれなりの時間がかかります。単に広さや間取りだけでなく、交通の便や周辺環境・子どもの通学なども考慮すると簡単には決められません。物件探しで最低半年、こだわりのある人は1年近くかかることもあるでしょう。
住みたい家が見つかったら、現金で購入しない場合は住宅ローンを組まなければなりません。住宅ローンを借りるためには仮審査と本審査を通らなければならず、融資の実行までには1ヶ月半から2ヶ月程度を見込む必要があります。

持ち出し資金の相場

不動産の購入には多額の費用がかかるため、自己資金がいくらあるのか把握し、どのくらい費用が必要なのか、きちんと資金計画を立てなければなりません。初期費用としては頭金のほかに固定資産税などの税金・手数料・保険料・引越し代金などの諸費用がかかります。頭金の相場は住宅価格の1～2割程度、諸費用は新築マンションで3～5％程度・中古マンションや戸建て住宅で6～9％程度と見積もっておく必要があります。

また不動産購入後は、住宅ローンの返済や固定資産税・修繕費・保険料などのランニングコストを払っていかねばなりません。これらのすべての費用を勘案して、資金計画を立てる必要があります。

住宅ローンのしくみと種類

住宅ローンは、住宅金融公庫が廃止され、現在は民間の金融機関によるものが主体となっています。公的融資には財形住宅融資があり、財形貯蓄を1年以上続け預金残高が50万円以上の場合に融資を受けられます。融資額は預金残高の10倍までで、4000万円を限度としています。給与から天引きされるため給与所得者には適した借入方法といえるでしょう。

民間ローンは、都市銀行や地方銀行・ノンバンク・生命保険会社などが取り扱っていて、不動産会社が金融機関と提携している場合は金利優遇を受けられることもあります。
金利の種類には、融資から返済まで金利が変わらない固定金利、一定期間金利が変わらない固定金利選択型、経済情勢の変化などによって金利が変わる変動型があります。
返済方式には、元金分と利息を合計した返済額が毎月変わらない元利均等返済方式、毎月同じ額の元金に利息をプラスして返済する元金均等方式があります。

物件の近隣住民や環境・災害リスク

物件を購入する際には、近隣にどんな人が住んでいるか確認することは大切なことです。賃貸住宅と異なり、一度住宅を購入すると簡単には売却して引越しできません。従って住宅の下見をした時点で、周りにどんな人が住んでいるか知る必要があります。

住宅を下見する場合には、周辺環境もチェックしましょう。駅からの距離や学校・市役所・病院・スーパーなどが近くにあるか、工場などがあって臭いや騒音を発生していないかなども要チェックです。

また災害リスクがあるかどうかも確認すべきです。災害はいつ発生するか予測できませんが、災害発生リスクは把握できます。地方自治体ではハザードマップを提供しているため、これを利用して災害の起こる可能性があるエリアかどうか知ることはできます。

「住まいの無料相談」なら不動産購入を最初からサポート！

不動産を購入する際には、エリアの物件相場や購入までの期間・資金計画・ローンの組み方・周辺環境などさまざまな点について知っておかねばなりません。把握しなければならないポイントはあまりに多いので、これをすべて自分で調べようとすると大変な手間と時間が必要です。

「住まいの無料相談」を利用すれば、物件探しの段階からサポートしてくれるため、労力を省けるだけでなく、間違いのないアドバイスをしてもらえます。「住まいの無料相談」を利用するメリットには、次のようなものがあります。

・気に入った住まいを精査しサポートしてくれる
・不動産実務に詳しいFPが資金計画もサポートしてくれる
・専門知識を持ったFPに相談しながら購入を進められるので手間が省ける

気になる点があれば、ぜひ一度「住まいの無料相談」に問い合わせしてみましょう。

まとめ

不動産の購入は、人生で最も高価な買い物のため失敗はできません。しかし不動産購入の基本的な流れというものは決まっているので、これをしっかり押さえれば、スムーズに購入できる可能性はあります。

ただし購入に際して、把握しておかねばならないポイントはあまりに多いことは間違いありません。
したがって「住まいの無料相談」を利用して時間と手間を省き、効率よく不動産を購入することをおすすめします。