「不動産の取引において、土地の情報を綿密に買主に伝達する具体的ルールは存在していない。
あくまでも民法が求める公平公正な売買の理念のもと,瑕疵や不法行為に当たらない土地取引を求めているに過ぎない。」
「不動産の分野においては,土地の環境情報提供が慣習化していないことから,開発におけるトラブル予防の観点から,積極的な情報活用と慣習化が望まれるところである.」
参考文献：浦安市における液状化被害・復旧状況と不動産取引における地質情報の活用策

3）液状化現象のリスクは購入者自らが調査しなければわからない

上記レポートのとおり、液状化現象のリスクの有無は自分で調べなければわからないというのが現状です。不動産業者の説明義務に液状化現象のリスクがないというのも本当に怖いところです。

不動産購入は一生に一度の買い物といわれているほど高額な売買になりますので、「こんなはずではなかった」といったことのないように事前調査は綿密におこないましょう。

4.「液状化現象のリスク」を調査する方法

不動産物件資料や不動産売買契約前の重要事項の説明などでも液状化現象のリスクは説明されません。とはいえ、液状化現象のリスクはそのままうやむやにしておくのも得策ではありません。

よって液状化現象のリスクは自身で調査しましょう。

調査方法は下記の方法があります。

・市区町村役場の担当部署へ問い合わせ
・専門業者に地盤調査を依頼する

以下にそれぞれ解説します。

1）市区町村役場の担当部署へ問い合わせ

自分で市区町村役場の担当部署へ出向き、対象不動産界隈の液状化現象のリスクを問い合わせてみましょう。

大都市や過去に液状化現象の発生した事例のある自治体では防災マップを備えておりますので、購入対象の不動産が液状化現象のリスクの高い地域か否か把握しておくことができます。

札幌市清田区では液状化現象が発生した事例がありますので、防災マップに液状化現象についての記載もあります。
参考文献：地震防災マップ／札幌市

なお、すべての自治体が防災マップに液状化現象について記載しているとは限りません。

2）専門業者に地盤調査を依頼する

液状化現象のリスク調査を地盤調査会社へ地盤調査を依頼する方法も有効です。地盤調査会社では地盤の強度を調べるため、ボーリング調査をおこないます。余談ではありますが、現在では新築住宅を建築する場合、地盤調査としてボーリング調査を実施しなければなりません。

代表的な地盤調査は

・SWS試験（スウェーデン式サウンディング試験）
・SDS試験（スクリュードライバーサウンディング試験）
・ボーリング標準貫入試験

などがあります。

2）ー1　SWS試験（旧スウェーデン式サウンディング試験）

新築住宅の地盤調査として一般的に採用されているのがSWS試験（旧スウェーデン式サウンディング試験）です。

元来、スウェーデンの国鉄会社が使用していた地盤調査方法でした。2020年10月にJIS（日本工業規格）が改正され、スウェーデン式サウンディング試験⇒スクリューウエイト貫入試験と改名されました。

現在では比較的安価で容易に実施できるという理由から、一般の新築戸建住宅の地盤調査で広く採用されています。

SWS試験の手順は

1.鉄の棒（ロッド）を敷地の四隅と中央の地盤に垂直に突き刺す
2.ロッドの沈み具合を調査
3.ロッドが沈む場合は軟弱地盤、沈まなかった場合は強固な地盤と判断

以上の流れで試験をおこないます。試験時間はおおむね半日程度です。

なお、土地の形状などによっては調査箇所が多くなる場合もあります。

参考文献：スクリューウエイト貫入試験（旧スウェ－デン式サウンディング試験）とは？（SWS・SS試験）方法と結果 | 地盤調査・地盤改良のサムシング

SWS試験の長所と短所は以下のとおりです。

長所
・試験装置・試験方法が簡単で容易
・他の試験にくらべ安価

短所
・れきやガラといったものが地中に入り込んでいた場合、貫入が困難
・調査深度はおおむね10ｍ程度しかない

などといったものがあります。他にも軟弱地盤が試験対象で固い地盤では試験がむずかしいといった側面もありますので、まずは地盤調査会社へ問い合わせましょう。

2）ー2　SDS試験（スクリュードライバーサウンディング試験）

SWS試験より更に精度の高い試験がSDS試験（スクリュードライバーサウンディング試験）です。

音で土質を判断するSWS試験に対し、SDS試験は近隣のボーリングデータや地形条件、トルクなどのパラメータなどを参考に土質を判断します。

SDS試験は、一般財団法人ベターリビングの建設技術審査証明も取得している為、試験結果の信頼性も高いでしょう。

このSDS試験に水位測定も追加して行うことで、液状化現象のリスク調査も実施可能です。しかも大掛かりなボーリング調査にくらべ1/3のコスト、調査時間も1/5に抑えられます。

参考文献：SDS試験｜地盤調査・構造設計・インスペクションなら【ジャパンホームシールド】

SDS試験の長所と短所は以下のとおりです。

長所
・土質判定ができるため、液状化現象のリスクなどを回避できる
・過圧密粘土の判別が可能であり、不要な地盤改良を削減できる

短所
・SWS試験とくらべ、費用が高い
・SWS試験よりも調査日数がかかる
などといったものがあります。SDS試験では土質も判別できますので、試験結果の信頼性が高いでしょう。

2）ー3　ボーリング標準貫入試験

おもりをある高さから落とし、サンプラーが地中に打ち込まれる落下回数（N値）を測定する試験内容です。

ボーリング標準貫入試験の長所と短所は以下のとおりです。

長所
・N値から地盤の強度を推定できる
・地下水位の確認ができる
・土の採取が可能で、土層の確認ができる

短所
・費用が高い
・調査用スペースが大きくなってしまう

地盤調査をした結果、軟弱地盤もしくは液状化現象のリスクが高いと判断された場合は、住宅の重さに耐えられるようにするため地盤改良工事をしなければなりません。

地盤改良工事は地盤の状態によって以下の3つに分けられます。

・表層地盤改良　⇒　浅いところに軟弱地盤がある場合に実施
・柱状地盤改良　⇒　深いところに軟弱地盤がある場合に実施
・鋼管杭工法　　⇒　直下の地盤が軟弱な場合に実施

これらの地盤改良には、土壌を固くするための固化剤を散布したり建物を支持できる堅固な地盤に達するまで鋼製の杭を打ち込んだりします。

5．まとめ

ここまで液状化現象のリスクについて解説してきました。

液状化現象とは、「地震の揺れの影響で地盤が液体のようになる現象」です。

液状化現象が発生しやすい地域は

・海岸
・砂丘地帯
・埋立地
・河川跡

などがあり、木造の戸建住宅が液状化現象の影響を受けやすいというデータもあります。

不動産購入時には液状化現象のリスクについての説明義務はなく、不動産物件資料にも液状化現象のリスクについての文言は載っておりませんので自分で液状化現象のリスクについて調査する必要があります。

液状化現象のリスク調査方法として以下の試験があります。

・SWS試験（スクリューウエイト貫入試験）
・SDS試験（スクリュードライバーサウンディング試験）

また、大都市や液状化現象の被害を受けた自治体であれば市区町村役場の担当部署へ対象の不動産が液状化現象のリスクの有無を調査することも可能です。

大抵の人であれば一生で一度の大きな買い物ですので、不動産選びで失敗のないように、よい不動産に巡り合えるように徹底的に調査しましょう。

液状化現象とは？不動産購入時にどんなリスクがある？

1．液状化現象の基礎知識

1）液状化現象とは？

2）液状化現象発生リスクが高い地域

3）液状化現象のリスクが高い建物

2．不動産物件資料に記載されているリスク

1）不動産物件資料に記載されている情報

2）液状化現象のリスクは不動産物件資料に記載されていない

3．不動産購入時に説明しなければならないリスク

1）不動産購入時に不動産業者が説明するべき事項

2）液状化現象のリスクについては説明義務はない