不動産購入で確定申告は不要？必要なケースと不要なケースを解説します！

年度末になると確定申告の話題を耳にすることも増えますが、不動産購入と確定申告はどのように関わってくるのでしょうか。本稿では確定申告の目的、不動産購入時に確定申告が必要なケース、不要なケース、確定申告の流れと必要書類について解説します。

これから不動産購入を検討している人は、不動産購入時の確定申告について確認しましょう。

そもそも確定申告とは？

一般的な会社員で給与所得だと確定申告が必要な人は少なく、馴染みがある人は多くありません。
副収入がある人や、一時所得があった人、転職などで1年のうちに2社から給与をもらった場合など限られたケースでのみ、会社員でも確定申告に関わるでしょう。
そもそも確定申告とはどのような制度で、何のために行うのか解説します。

確定申告とは？

確定申告とは1月1日から12月31日までの収入と支出を翌年2月15日から3月15日の間に税務署に申告し、税金を計算して所得税や住民税の納税額を確定する目的で行います。同時に確定した所得税を確定申告と同時に納税します。

給与所得の会社員ならば確定申告に必要な作業は会社が行い、年末調整してくれます。そして、収入と所得税の金額、その他の控除など、源泉徴収票でまとめて通知してくれるので確定申告することは多くありません。

それでは、どのような人にとって確定申告が必要になるのでしょうか。

・所得が38万円を超えるフリーランスや自営業などの個人事業主
・一時所得がある人
・公的年金を受け取っている人
・所得税の猶予を受けている人
・給与所得が2,000万円以上ある人
・副業での所得が年間20万円以上ある人

一例として以上の人が挙げられます。

不動産と確定申告

不動産の購入や売却をした場合、確定申告は必要なのでしょうか。

不動産売却では、売却によって売却益が発生した場合は確定申告が必要で、売却益は譲渡所得という所得に該当します。会社員が不動産売却した場合、譲渡所得は給与所得以外の所得になるので、確定申告が必要です。売却益があるにもかかわらず確定申告しなければ、無申告のペナルティとして延滞税や無申告加算税が課税されます。

不動産購入の場合、購入により所得税や住民税に影響がでることはありません。
購入によって納税義務が発生する税金は固定資産税と都市計画税、不動産取得税で、これらの税金は確定申告とは無関係です。

そのため、不動産購入で確定申告は不要です。

不動産購入時の確定申告は不要だが…

住宅ローンを借りて不動産購入、住宅ローン控除を受ける場合や、買い換え特例の控除などを利用する場合は、確定申告しなければ控除制度を利用できません。

直系尊属から不動産購入資金の贈与を受ける住宅取得資金贈与や、配偶者に不動産購入資金や不動産そのものを贈与する配偶者控除など、贈与税の控除を受ける場合も同様です。

不動産を購入して控除などを利用する場合は確定申告が必要となります。

確定申告が不要な不動産購入のケース

不動産を購入した場合、購入により申告しなければならない税金がないため、確定申告する必要はありません。また、税金の控除などが存在しない不動産購入でも不要です。

具体的にどのような不動産購入のケースで確定申告が不要なのか解説します。

土地や建物を現金で購入

住宅を建築するための土地や、新築や中古の土地付き建物やマンションを現金で購入した場合は、該当する控除がないために確定申告する必要がありません。

ただし、贈与を受けて不動産購入する場合は別で、贈与に対して贈与税の確定申告が必要です。
自己資金のみ現金での不動産購入ならば確定申告する必要はありません。

確定申告ではありませんが、不動産を取得した場合の注意点として、取得した旨を申告、報告しなければならない都道府県もあります。なかには申告、報告が義務付けられていて、理由もなく申告しなければペナルティーを科す都道府県もあるので注意と確認が必要です。

申告内容は不動産取得税の通知書を発行するためですが、条件を満たしていれば不動産取得税の控除ができる場合もあり、申告したほうが良いと言えます。

控除などを利用しない不動産購入

セカンドハウスの購入では融資を受けて不動産購入したとしても、控除できる制度がないため確定申告する必要がありません。また、投資物件や家族が住むための家など、自分自身が住まないものも住宅ローン控除の対象外です。

考えづらいことですが、住宅ローン控除を受けられるけれども控除を利用しない、と考えている人も確定申告の必要はありません。
とは言え、税金控除の制度の利用条件を満たしているならば確定申告して、制度を利用しましょう。

確定申告が必要な不動産購入のケース

税制控除などを利用するケースの不動産購入では確定申告しなければ控除が適用されませんが、どの控除が該当するのでしょうか。

住宅ローン控除、買い換え特例、住宅取得資金贈与と配偶者特別控除について解説します。

住宅ローン控除を利用する

住宅ローン控除とは住宅ローンを借りて不動産購入し、条件を満たすことで適用される制度です。
最長で13年間、給与などから納めた所得税や住民税が控除されます。

住宅ローン控除を適用するための条件は以下になります。

・10年以上の返済期間で住宅ローンの融資を受けること
・不動産の引き渡しを受けてから6か月以内に入居すること
・建物の床面積が50㎡以上あり、そのうちの50%以上を居住用に利用すること
・控除を受ける年の所得金額が2,000万円以下であること

これらの条件を満たしたとき、借入限度額または年末のローン残高の小さい額に対し、0.7%の控除を受けられます。年間に納税している所得税額より計算した控除額のほうが高い場合には、住民税から前年度課税所得の5%、または97,500円が控除されます。

なお、住宅ローン控除を適用するためには、不動産購入した年の翌年2月15日から3月15日までに確定申告が必要です。

マイホームの買い換え特例を利用する

マイホームの買い換え特例とはマイホームを売却して新たに購入するときに、売却時の売却益に対する所得税の納付を先延ばしにできる制度です。先延ばした所得税は、新居のマイホームを将来的に売却するときに納付しますが、もし売却せず住み続けるのならば、先延ばした所得税を納税する必要がなくなります。

買い換え特例を適用するためには条件があり、自分が住んでいた家を売却することや、住まなくなってから3年以内に売却するなど、細かい条件が設定されています。そして、購入する物件の条件としては、日本国内にあり50㎡以上500㎡以下、売却の前年から翌年まで3年の間に購入、一定の耐震基準など建築基準を満たしているなどの条件があります。

マイホームを売却し、これらの条件を満たした不動産を購入したのならば、購入した翌年に確定申告することで、買い換え特例が適用されます。

住宅資金贈与や配偶者特別控除などを利用する

子や孫など直系尊属に対し、不動産購入するための資金を贈与する場合、最大で1,000万円まで控除される制度が住宅取得資金贈与です。この制度を用いて不動産購入すれば贈与税が非課税になり、相続時にも贈与した金額を持ち戻さなくて良いため、相続対策として活用されています。

また、配偶者も同様に最高で2,000万円までの不動産取得資金や不動産そのものを贈与しても非課税になる配偶者特別控除の制度があります。このほかにも相続時精算課税制度など、不動産購入に際して資金を援助してもらった場合に利用できる制度があり、これらの制度を利用して不動産購入するならば確定申告が必要です。

取得資金を贈与したけれども確定申告しなければ、資金を受け取った側が贈与税を支払い、無申告加算税というペナルティが科せられるので注意しましょう。

確定申告の必要書類と手順

確定申告に慣れている人でも、住宅ローン控除をともなった確定申告について熟知している人は多くはありません。

あらためて、確定申告の手続きについて確認するとともに、住宅ローン控除時の確定申告に必要な書類を説明します。

確定申告に必要な書類

一般的な確定申告に必要な書類は以下の書類です。

・確定申告書
・本人確認書類
・還付がある場合、銀行口座が分かるもの
・所得の証明書
・所得控除や税額控除の適用を証明できるもの
・印鑑

確定申告書は税務署で取得することもできれば、国税庁のホームページ、個人のホームページなどでも取得可能です。

身分証明書は、マイナンバーカードを所有している場合には用意し、無い場合には番号確認書のために通知カードや住民票の写し、加えて身分証明書を用意します。

所得の証明書は給与所得ならば源泉徴収票、事業所得を申告する場合には内訳が分かる書類を作成し添付します。

住宅ローン控除時に必要な書類

住宅ローンを借りて不動産を購入した場合、確定申告には以下の書類が必要です。

・登記事項証明書（登記簿謄本）の原本
・不動産売買契約書、建築請負契約書の写し
・住宅ローンの残高証明書
・耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し（一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合）
・認定通知書の写し（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合）

登記事項証明書（登記簿謄本）の原本は法務局で入手できます。
住宅ローンの残高証明書は毎年10月中旬に金融機関から送られてきますが、住宅ローンの初年度では借り入れ時期によって、送られてくる時期が遅くなります。

中古住宅を購入し、一定の耐震基準を満たす建物であることが証明されている場合、耐震基準適合証明書や住宅性能評価書を引き渡し時に受け取るので、それを添付しましょう。認定通知書も耐震基準適合証明書などと同じように引き渡し書類として受け取ることが一般的です。

確定申告の時期と手順

確定申告は毎年2月15日から3月15日の間で、住民票のある住所を管轄している税務署で手続きします。
不動産を購入した場合、購入した翌年の確定申告の時期に手続きが必要です。

住民票に記載されている住所と現住所が違う、引越しによって源泉徴収票の住所と現住所が異なる場合もありますが、その場合には申告先変更の手続きが必要になることもあります。

確定申告についての質問があれば国税庁のホームページにあるチャットボット（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/chatbot/index.htm）や所轄の税務署に連絡し、確定申告電話相談センターに繋いでもらいましょう。質問や書類は、税務署の窓口で対面での確認もしてもらえます。マイナンバーカードと読み取り機能があるスマートフォンを所有していれば、スマートフォンやパソコンからでもオンラインで確定申告が可能です。

その場合、確定申告の書類提出は不要になりますが、住宅ローン控除の関係書類は提出が必要なので注意しましょう。オンラインの確定申告で省略した書類は申告期限から5年間、税務署から書類の提出や提示を求められることもあります。確定申告から5年間は書類を保管しておきましょう。

例年、確定申告の時期は窓口が大変混み合い、手続きに長時間かかることもあります。オンラインなら混雑が無関係なように思えますが、期限が近づくとアクセスが集中し、障害が発生して手続きが進まないことも過去にありました。早めの準備や段取りを心がけ、時間に余裕をもって確定申告の手続きを進めましょう。

住宅ローン控除の2年目以降は年末調整で申請可能

住宅ローン控除では1年目こそ確定申告の手続きが必要ですが、給与所得の人ならば2年目以降は年末調整で手続きできます。
必要な書類は住宅ローン控除申請書と住宅ローンの年末残高証明書です。

住宅ローン控除申請書は確定申告の手続きをした年の10月頃に税務署から書類が送られてきます。この書類は住宅ローン控除を受けられる年数分送られてくるので、当年度分1枚を勤務先に提出し、残りは保管します。万が一、紛失してしまった場合でも再発行が可能です。

繰り上げ返済や借換えをした場合の再発行は不要で、最初にもらった書類をそのまま利用します。住宅ローンの年末残高証明書は、9月以降に繰り上げ返済や借換えした場合に注意点があります。繰り上げ返済や借換えした場合、年末残高の予定額と実際の年末残高が異なってしまうので再発行が必要です。

基本的に不動産購入の確定申告は不要

不動産購入の場合、基本的には確定申告する必要がなく、その理由は購入によって所得税や住民税などに影響がないためです。

しかし、不動産購入後に住宅ローン控除や買い換え特例など所得税の控除や、住宅取得資金贈与や配偶者特別控除など贈与税の控除を利用する場合には確定申告が必要です。

確定申告の手続きは毎年2月15日から3月15日の間で住民票がある住所地を管轄している税務署や、オンラインでもできるので、早めの準備と手続きをおすすめします。

※税金に関する具体的なご相談は、都道府県及び市町村や税務署等に直接ご相談下さい。