路線価	道路に面する土地1㎡あたりの評価。毎年国税庁が発表。
公示地価	全国2万3,000ヶ所にある標準地1㎡あたりの標準価格。国土交通省が指標として設定。
基準地価	各都道府県が定めている、全国約2万ヶ所の地点における標準価格。
固定資産税評価	固定資産税課税のために算出した額で、総務省・市町村が評価。

どの評価基準で審査するかは金融機関によって異なるため、同じ土地を担保にした場合でも審査結果が変わることがあります。

・建物の評価方法

金融機関では、建物評価額を算出するために以下の計算式を用います。

建物の評価額＝再調達価格 × 建物面積 × 残存耐用年数 ÷ 法定耐用年数

再調達価格：1㎡あたりの単価で、木造・軽量鉄骨造など構造によって異なります。

法定耐用年数：法律で定められた建物の耐用年数で、木造住宅の場合は22年、鉄筋コンクリート造の住宅の場合は47年です。

残存耐用年数：法定耐用年数から築年数を引いた数字です。

なお建物に関しては、評価額の5～7割程度が担保価値判断されます。
建物の評価額＝担保価値ではないという点に注意が必要です。

また、金融機関ごとに融資の対象とする担保価値の基準が異なるため、A社では審査が通らなかったがB社では融資を受けられた、というケースもあるということを覚えておきましょう。

融資を受ける人の「信用力」に関する審査

融資を受ける人の審査は、一言で言うと「ローンをすべて返済する能力があるか」という部分を見られます。

過去の金融事故の有無

申込者が、過去にローンの滞納をはじめとした金融事故を起こしていないかどうかは、金融機関が貸付を行うかどうかの重要な判断材料です。過去に金融事故を起こしたことのある申込者の場合、融資を行っても返済が滞ったり、返済不能に陥って残債を回収できなくなる可能性があるためです。

ローン滞納や自己破産といった金融情報は、「信用情報機関」というところに掲載されます。「信用情報機関」は銀行やクレジットカード会社などに開示されており、新しくクレジットカードを作ったり、融資を受けたりする際に参照されます。

つまり、信用情報機関に金融事故が掲載されてしまうと、ローン審査時に「この人にお金を貸しても返ってこないかもしれない」と判断されてしまうのです。

勤務先における勤続年数と年収

安定した収入がある申込者は、不動産担保ローンの審査が通る可能性が高いと言えます。現在就業している会社の経営状況が安定しており、勤続年数が長い場合は、融資後も返済が滞る可能性が低いと判断されるのです。

ただし、会社員や公務員と比較して、自営業者は信用力を低く評価されてしまう場合があるという点に注意が必要です。

法人の場合は、事業継続年数・経常利益額・事業計画などから将来性を判断します。総合的に判断されることになるため、融資申し込み時に赤字決算の場合でも、会社の将来性と不動産の担保価値次第では融資を受けられる可能性があります。

他の金融機関からの借り入れ状況

他の金融機関から受けている融資額が少ないほど、不動産担保ローンの審査に通りやすい傾向にあります。

「審査に通りにくい人の特徴」で解説したとおり、すでに他社からの借り入れを行っているところにさらに融資を行ってしまうと、将来的に返済能力が追いつかなくなる可能性があるためです。ただし申込者本人の年収やローン残債の額によっては、それほど審査に対して不利に働かない場合もあります。

返済の負担率

「返済負担率」とは、融資を受ける人の年収に対して、年間で返済すべき金額が占める割合のことを言います。例えば年収500万円の人が、年間で100万円の返済を行う場合、返済負担率は20％ということです。

金融機関によって基準としている返済負担率は異なりますが、一般的には30％が基準とされており、年間返済額が年収の30％を超える金額・返済プランでの融資は断られる場合が多いです。

完済時の年齢

ローン完済まで収入を得られるか、も金融機関が融資を行うかどうかの判断基準です。その理由は、不動産担保ローンの返済期間は10年以上の長期になることが多いためです。高齢の申込者に対して長期の返済期間を設けてしまうと、金融機関はローンの残債を回収できないリスクがあります。

そのため、多くの金融機関が完済時の年齢を80歳までとしており、融資開始から80歳までの年数を最大として融資を行っています。50歳の人がローンを組んだ場合、返済期間は最大で30年ということです。

不動産担保ローンの審査の流れ

不動産担保ローンは、担保となる不動産を提供することで融資を受けられます。利用者、不動産などの審査が必要なことから、カードローンや無担保のキャッシングなどと違い、すぐに融資を受けることができません。

必要書類の準備など、時間に余裕をもって対応することをおすすめします。

仮審査

融資を受けるための、最初の審査です。一般的に、審査通過までは数日〜1週間程度かかります。

本審査とは異なり、簡易的な評価と少ない書類で申し込めることが多く、金融機関のホームページなどで仮審査を受けることも可能です。

本審査

仮審査に通過することで、本審査を受けることができます。一般的に、審査通過までは1〜3週間程度かかります。

本審査では、実際に融資を行うかどうかなどの最終的な審査を行います。金融機関や信用保証会社によって担保不動産の調査が行われ、本人の信用力・返済能力の確認・担保不動産の価値を評価します。その際、収入証明書や不動産に関する書類の提出、面談などが必要になってきます。

契約手続き

本審査に通過すれば、決定した融資条件をもとに契約書を作成します。

不動産を担保にする場合は、金銭消費賃貸契約で担保となる不動産に抵当権を設定するため、一般的に登記済権利証・実印・印鑑証明などが必要です。

融資実行

金銭消費賃貸契約、抵当権設定手続きが完了すると、指定の銀行口座へ融資が実行されます。資金を借入後は金融機関への返済義務が生じるため、契約内容に基づいて返済を行いましょう。

不動産担保ローンの審査に通るためのポイント

不動産担保ローンの審査を受ける際に気を付けたいのは、スムーズに審査が行えるように配慮すること。

特に「必要書類を不備なく揃える」「担当者に嘘をつかない」という2点が審査結果に大きく影響を与えます。事前準備も含めてそれぞれ詳しく解説します。

必要書類を早く集めて、内容に不備がないようにする

不動産担保ローンの審査を受けるためには、申込時・契約時に提出する書類を準備する必要があります。中には市役所・区役所、法務局などから取り寄せる書類もあり、すべて揃わないと審査を開始してもらえなかったり、なかなか進めてもらえなかったりすることも少なくありません。また、書類が十分集まっていないと、不動産の担保価値や信用力を正しく評価してもらえず、場合によっては審査に通らない可能性もあるのです。

不動産担保ローンの審査を申し込む際に、必要となる主な書類は以下のとおりです。

・本人確認書類（住民票や免許証のコピー）
・収入を証明する書類（確定申告書、源泉徴収票、法人の場合は決算書など）
・担保にする不動産についての書類（不動産登記簿謄本、地積測量図、構図、建物図面など）
・金融資産を証明する書類

また、事業資金調達のための融資の場合は、事業計画書の提出を求められます。しっかりと作り込まれた事業計画書は、審査担当者に「この人なら事業を成功させてしっかり返済してくれそう」と思ってもらう材料になります。可能であれば、提出前に顧問弁護士や司法書士に内容を見てもらうといいでしょう。

なお、融資を申し込む金融機関や不動産の種類によって、提出を求められる書類は異なります。あとで慌てることのないように、ローン会社に早めに確認するのをおすすめします。

担当者には嘘をつかずに、できるだけ多くの情報を伝える

最近では融資開始までをすべてWeb上で行うローン会社もありますが、申し込み時に来店を求められる金融機関も少なくありません。ローンの担当者との面談を行う際には、嘘をつかずに誠実な対応をするということも大切です。

金融機関では申込者に融資を行うかどうかを判断するために、担保となる不動産や申込者本人に関して徹底的に調査を行います。そのため、面談での質問に対して明確な回答が得られなかったり、調査内容と食い違う点があったりすると、ローン担当者に対して不信感を与えてしまう原因になりかねません。

ローン担当者は事実確認と合わせて「この人はローンをすべて返済してくれるか」という人間性も見ています。不利になることに正直に答えるのは当然抵抗があるものですが、そうした質問にも真摯に対応することで金融機関からの信頼を得られるのです。

審査に落ちてしまった時の対処法とは？

不動産担保ローンの審査に一度落ちてしまった場合、以下の3つの方法を試してみましょう。

・担保不動産の対象エリアを確認する
・担保にする不動産を変える
・別の金融機関の不動産担保ローンに申し込む

順番に解説していきます。

担保不動産の対象エリアを確認する

意外と見落としがちなのが、担保にする不動産の場所。ローン会社はそれぞれ取り扱い可能なエリアがあり、そのエリア外の不動産については担保として認められません。

各金融機関が対象としているエリアは、ホームページや問い合わせ窓口から確認が可能です。もし審査に落ちた不動産担保ローンの取り扱い金融機関が、自分の不動産があるエリアを対象としていなかった場合は、担保不動産から近いところに店舗を構える金融機関を探してみましょう。

担保にする不動産を変える

不動産を複数所有している場合は、担保にする不動産を変えてみましょう。

申込者目線では担保価値が高いと思われる不動産でも、実際の審査では災害リスクなどの観点から、思ったより価値が低く算出される場合もあるからです。

担保価値が低い不動産から担保価値の高い不動産に変えて申請したことで、すぐに審査に通ったというケースも多くあるため、担保にできる不動産を他にも所有している場合は試してみましょう。

別の金融機関の不動産担保ローンに申込む

同じ金融機関で、申込内容や担保にする不動産を変えても審査が通らない場合は、別の金融機関に審査の依頼をしてみるという方法もあります。その理由は、金融機関によって審査基準が異なるためです。同じ申込内容・同じ不動産で審査が通る可能性もあります。

特に銀行の不動産担保ローンは審査が厳しい傾向にあるため、比較的審査基準が緩い「ノンバンク」のローンを検討するのも選択肢のひとつです。

ただしノンバンクの不動産担保ローンは、銀行で借り入れる場合と比較して金利が高く、借入期間が短く設定される傾向にあります。また融資を受ける際に支払う事務手数料も高いところが多いため、トータルの出費としては高くなってしまうということを覚えておきましょう。

不動産担保ローンの注意点

不動産担保ローンを利用する際には、注意点があることを理解する必要があります。

・不動産を失う可能性がある
・融資までに時間がかかる
・手数料がかかる
・不動産を担保に出来ない可能性がある

注意点を把握することで、リスク回避ができ、より適切に利用できるでしょう。

返済できない場合、不動産が売却される可能性がある

不動産担保ローンでは、不動産を担保として融資を受けます。そのため、担保となる不動産には、抵当権や根抵当権の登記が行われます。

抵当権、根抵当権とは、借りたお金の返済ができない場合に、金融機関が担保不動産を売却し、売却代金からお金と利息を回収する権利のことです。借りたお金を返すことができないと判断されると、担保となる不動産が一般市場で売却され、売却代金でお金と利息を返済する「任意売却」や、裁判所の権限で強制的に売却する「競売」にかけられます。

不動産を失ってしまうリスクに加え、返済遅延が続くと、信用情報機関に登録される可能性もあるため、計画的に返済を行いましょう。

融資までに時間がかかる

不動産担保ローンで融資を受けるには、担保となる不動産の審査と本人の返済能力に関する審査が行われます。融資実行までの審査期間は、本人の信用力や担保不動産の価値、不動産の所在地確認などによって異なりますが、カードローンや無担保のキャッシングなどと違い、すぐに融資が受けられるわけではありません。

一般的な金融機関の場合、仮審査と本審査があり、数日〜1ヵ月程度の審査期間がかかります。時間に余裕を持たせて、申し込むようにしましょう。

手数料などの諸費用がかかる

一般的にカードローンの場合、手数料などは発生せず、利息を負担するだけです。一方で、不動産担保ローンでは、手数料以外にも印紙代や不動産鑑定費用などが必要です。

手数料	諸費用の目安
事務手数料	融資額の2～3%
抵当権。根抵当権の登記費用	約10万円程度
不動産鑑定費用	数10万円程度
印紙代	数万円程度

上述の諸費用の目安でもわかるとおり、借入金額によっては数十万円程度の諸費用が必要になるケースがあります。そのため少額の借入金額の場合、金利が低くても負担が大きくなり、カードローンなどと最終的な支払総額が変わらないといった可能性も。

諸費用は金融機関によっても異なります。金融機関を探す際には、諸費用もチェックしましょう。

不動産の価値が低いと担保に出来ない可能性がある

流通性や資産価値の低い不動産では、不動産担保価値も低くなります。金融機関からすれば、資金回収できない不動産を担保にお金を貸すことはできません。仮に担保できたとしても資産価値の低さから、借りられる金額が少なくなってしまいます。

・利便性が悪い物件
・再建築不可の物件
・災害リスクの高い土地の物件
・老朽化した物件

上述の物件などは、売却が出来ないと判断され担保価値がないとされやすいです。

不動産の価値は、国税庁の「路線価図」や国土交通省の「土地総合情報システム」などで調べることができます。ローンを申し込む前に、不動産の価値を調べておくことをおすすめします。

また「融資額＞担保価値」となった場合には、返済途中で追加担保を請求されるケースもあるので注意しましょう。

不動産担保ローン以外に融資を受ける方法は？

どうしても不動産担保ローンの審査が通らず、資金調達に困ってしまった場合でも諦める必要はありません。「リースバック」や「リバースモーゲージ」は、不動産を活用した資金調達の方法として、近年利用者が増えています。

リースバック

「リースバック」とは、自宅の売却と賃貸借契約がセットになった資金調達法のことを言います。

リースバックでは、不動産会社に自宅を売却するのと同時に、買主である不動産会社から賃貸する形で住み続けるという契約を結びます。自宅を売却することでまとまった資金を手に入れられるだけでなく、住み慣れた家を手放すことなく住み続けられるというメリットがあります。

リースバックによる自宅売却で得られた資金は、使用用途に制限がありません。そのため大きな買い物をするための資金や老後資金のために利用されるケースも多く見られます。

ただし、自宅を売却するということは、不動産の名義が自分ではなく買主に移動することになります。一部の契約では、売却後でも自宅を買い戻せる特約をつけることも可能ですが、売却時よりも高い金額で買い戻すことになるケースが多いという点に注意が必要です。

リバースモーゲージ

「リバースモーゲージ」は、自宅を担保に融資を受けて、契約者の死後に自宅を売却することでローンを返済するという方法です。

リバースモーゲージでは融資の限度額の範囲内で、定期的または好きなタイミングでお金を借りることが可能。そのため老後の生活費が足りないのではと不安を抱く人に多く活用されています。

ただし、リバースモーゲージを利用した場合の借入期間は、借り入れを行った人が亡くなるまでの期間に設定されるため、それまでの期間中に融資限度額いっぱいまで資金を使ってしまう可能性もあります。そのため老後に必要な生活費と受けられる融資額について、しっかりとバランスを取って生活する必要があると言えます。

まとめ

不動産担保ローンは無担保ローンと比較すると審査に通りやすく、まとまった融資を受けやすいというメリットがあります。その一方で、必要書類の準備やエリアの確認などを怠ると、思ったような融資が受けられない可能性もあります。

一度の審査で通らなかった場合でも諦める必要はありません。条件や申込内容の見直しを行ったり、利用するサービスを再検討したりすることで、よりご自身に合った資金調達が可能になります。

不動産担保ローンが通る人と通らない人は何が違う？審査落ちしたときの対策を解説

不動産担保ローンが通りにくい人の特徴

本人の信用力に不安がある

書類に不備がある、または情報が不正確である

他の金融機関で借り入れを行っている

不動産担保ローンの審査に通る人の特徴と審査基準とは？

不動産の「担保価値」に関する審査

土地の評価方法