不動産賃貸の仲介手数料って何？ お得に借りるためのポイントを解説

賃貸物件を借りるときに発生する「仲介手数料」

支払った経験があるという人も多いと思いますが、具体的にどのようなものかご存じでしょうか？

一般的に「家賃の1ヵ月分」を請求されることが多い仲介手数料ですが、場合によっては半額、もしくは無料で部屋を借りられるケースもあります。そのため、言われたとおりに契約してしまうと、トータルで大きく損してしまう可能性も。

本記事では、仲介手数料が必要な理由と、仲介手数料半額・無料で部屋を借りるためのポイントを解説します。

仲介手数料は不動産会社に支払う「成功報酬」

賃貸物件を借りる際に発生する仲介手数料は、不動産会社が賃貸物件の契約を成立させてくれたことに対して支払う「成果報酬」です。借りる側からすると、なぜ成果報酬を支払うのかと不満に思われるかもしれません。

しかし、不動産会社は部屋を借りたい人からの依頼を受けて、部屋の引き渡しまでの間にさまざまな業務を行います。

不動産会社が行う主な業務は下記のとおりです。

・借主の希望に合った物件の紹介
・内覧の案内
・契約条件の交渉、説明
・契約書類の作成
・契約の締結

これらをすべて完了させて、入居者に部屋を引き渡すことにより「契約を成立させたことに対する成功報酬」である仲介手数料が発生するのです。

そのため、どれだけ物件探しをサポートしてもらっても、希望の部屋が見つからなかったり、契約直前でキャンセルした場合には仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料って誰が払うの？知っておきたい相場と上限

仲介手数料は、部屋を借りる人が支払うというイメージが強いかもしれません。しかし、仲介手数料は本来「貸主（大家さん）と借主（入居者）の双方が支払うもの」です。

仲介手数料の仕組みについて、詳しく解説します。

両手仲介と片手仲介

不動産会社が賃貸物件を仲介する場合、貸主と借主の両方から報酬を得られる「両手仲介」と、借主からのみ報酬を得られる「片手仲介」の2種類の取引方法が存在します。

「両手仲介」は、大家さんから「入居者さんを見つけてほしい」と依頼された不動産会社が、その物件を入居者に紹介して契約をまとめる取引方法です。この場合、貸主と借主の間に入る不動産会社は1社のみで、不動産会社は貸主と借主の双方から報酬を得る権利があります。

一方で「片手仲介」は、大家さんから物件を任されている不動産会社と、入居者を紹介する不動産会社が異なります。契約を締結させる際は、間にいる2社の不動産会社でやりとりが行われます。この場合、間に入った不動産会社は、それぞれが貸主あるいは借主のどちらか一方からのみ報酬を得る権利を持ちます。

つまり、賃貸物件の仲介をする不動産会社は、仲介の形態によって入居者だけでなく、大家さんからも仲介手数料をもらうチャンスがあるということです。

仲介手数料の上限は「賃料の1ヵ月＋消費税」

不動産会社が一度の仲介で受け取れる報酬額の合計額は、宅地建物取引業法という法律により「家賃の１ヵ月分＋消費税」を上限として定められています。

（参照：国土交通省『　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』第四　賃借の媒介に関する報酬の額）

ここで覚えておくべきなのは、不動産会社が両手仲介により、貸主と借主の双方から仲介手数料を受け取る場合でも、合計額が「家賃の1ヵ月分＋消費税」を超えてはならないということです。

また、同じく宅地建物取引業法の定めにより、不動産会社が一方（貸主または借主）から受け取れる報酬額は、承諾を得ている場合を除いて「賃料の0.5ヵ月分＋消費税」が上限です。間に入る不動産会社が両手仲介を行い、貸主または借主から家賃の0.5ヵ月分を超える仲介手数料を請求する場合は、あらかじめ承諾を得る必要があります。

仲介手数料の負担割合については決まりがないため、当人たちの承諾があれば、貸主と借主がそれぞれいくらずつ支払うかは自由に設定できます。しかし先述のとおり、一度の契約で不動産会社が家賃の1ヵ月分を超える金額の仲介手数料を受け取ることは違法とされています。そのため、賃貸物件を契約する際に、家賃1ヵ月分の仲介手数料を請求された場合は「大家さんが負担してくれる可能性のある0.5ヵ月分」について、交渉の余地があるということを覚えておきましょう。

仲介手数料の相場は？

仲介手数料の相場は、家賃の0.5〜1ヵ月分と言われています。

以前は賃貸物件の募集広告を出すために、大量のチラシを作成しポスティングしたりと、多くの経費や労力がかかっていました。また、不動産会社は駅前の1階路面という好立地に店舗を構える必要があり、家賃や人件費も多くかかることから、入居者に対して家賃の1ヵ月分の仲介手数料を請求するのが慣習とされていました。

しかし、インターネットやSNSが普及したことで、より少ない経費で入居者を募ることが可能になり、コストをかけずに営業活動ができるようになりました。最近では、集客効果を高めるため、仲介手数料を半額や無料にする不動産会社も増えてきています。

とはいえ、仲介手数料は不動産会社にとっての収入源であることは間違いありません。そのため、多くの不動産会社が上限である「家賃の1ヵ月分＋消費税」を請求しているというのが実情です。

仲介手数料を抑えられるパターン

仲介手数料の負担割合については決まりがないため、場合によっては仲介手数料を安く抑えられるケースがあります。

「どうしても仲介手数料を減らしたい！」という人は、最初から仲介手数料が半額や無料と打ち出している不動産会社を選びましょう。しかし、仲介手数料は不動産会社にとっての収入源であるため、費用を抑えられる場合には、何かしらの理由があると言えるでしょう。

大家と直接契約

賃貸物件を大家さんが直接管理している場合、貸主と借主が直接契約を結ぶため、仲介に入る不動産会社が必要ありません。そのため、仲介手数料が発生しません。

しかし、貸主と借主だけで契約を行うことになるため、口頭だけでなく書面を作成し、未然にトラブルを防げるように対応しましょう。

不動産会社が貸主の物件

賃貸物件のなかには、不動産会社が自社管理している物件や、貸主から依頼され不動産会社が管理を全委託している物件もあります。管理を全委託されている物件では、物件管理手数料という収益があるため、本来よりも仲介手数料を安くしても問題がないと判断される可能性があります。

大家が負担する

不動産会社が受け取る仲介手数料の総額のうち、貸主が全額または半額を負担してくれるケースがあります。なかなか入居者が決まらなかったり、長く空室が続いている場合、早く空室を埋めるためにも、仲介手数料を減額することでメリットを感じてもらうことが目的です。

賃貸物件では本来、「貸主と借主の双方」から仲介手数料を受け取るのが原則です。しかし、当人たちの承諾があれば、どちらか一方が全額支払っても問題はありません。そのため、大家さんが「早く空室を埋めるために仲介手数料を全額負担する」と決めた場合、借主は仲介手数料を負担せずに入居が可能です。

キャンペーンを行っている

不動産ポータルサイトなどでは「入居お祝い金」などのキャンペーンが行われています。

サイト経由で気になる物件と賃貸契約を結ぶことで、成約特典を受けることができます。キャンペーンによって貰える金額や特典は異なりますが、タイミングが合えば利用してみるのもおすすめです。

仲介手数料を交渉するメリットとデメリット

仲介手数料が安くなるとメリットしかないと思われがちですが、無理な交渉を行うことによるデメリットもあります。

仲介手数料を交渉するメリット

仲介手数料を値引きしてもらうメリットは、何といっても初期費用を減らせること。

新しく部屋を借りる際には、敷金・礼金・初月の家賃だけでなく、引っ越し代や新しく購入する家具家電代など、とにかく出費がかさみます。仲介手数料を値引きしてもらうことで、数万円程度のお金を浮かせられます。浮いたお金で、好みのインテリアを購入したり、少しいい家電を取り入れるなど、引っ越し資金に余裕ができます。

仲介手数料を交渉するデメリット

仲介手数料を交渉するデメリットは、大きく分けて2つです。

紹介してもらえる物件が少なくなる可能性がある

入居者からのみ仲介手数料を受け取れる「片手仲介」の物件の場合、入居者が仲介手数料を払ってくれないと不動産会社はただ働きすることになってしまいます。そのため、仲介手数料の値引き交渉をすることで、不動産会社から紹介してもらえる物件が「両手仲介」の物件に限定されてしまう可能性があります。

他の申込者に物件をとられてしまう可能性がある

同じ物件に対して複数の入居申し込みが入った場合に、仲介手数料の支払いの有無によって優先順位をつけられてしまうことがあります。

不動産会社の担当者も人間です。仲介手数料を満額支払ってくれる入居者と、値下げ交渉をする入居者のどちらを契約させたいかと言えば、当然前者です。最終的にどの申込者と契約するかは大家さんの判断になりますが「自社にとって都合のいい（仲介手数料を満額払ってくれる）入居者を優先的に大家さんに提案する」という不動産会社も少なくないのが現実です。

交渉時のポイントは？

仲介手数料が半額になるだけでも数万円のコストダウンになるため、可能であれば交渉にチャレンジしてみたい！と考える人も多いのではないでしょうか。

「交渉したら必ず値引きしてもらえる」訳ではありませんが、申し込む物件や仲介を依頼する不動産会社によっては、値引きに応じて貰える可能性があります。

交渉するタイミングとマナーに注意

仲介手数料を交渉することは借主の権利ですが、不動産会社がいてこそ成立するのが契約です。目先の利益のためだけに、むやみやたらに交渉することはおすすめしません。

仲介してくれる不動産会社が物件の管理も行っている場合、入居後も設備の修理や入居者間トラブルへの対応など、長い付き合いになります。そのため、仲介手数料を減額してほしいがために横柄な態度をとってしまうと、入居後にトラブルを起こす可能性があると判断され、入居を断られてしまう可能性もあるのです。

初期費用を抑えたいということであれば、その他の契約に係る費用も考慮したうえで、早い段階で「この予算で契約したい」という要望を伝えるようにしましょう。早めに要望を伝えておくことで仲介手数料の値引きだけでなく、その他の費用も考慮したうえで、予算に合った物件を提案してもらえます。

値引き交渉をする場合は、誠実な姿勢で丁寧に要望を伝えるようにすることが大切です。

繁忙期は避ける

仲介手数料の値引きを希望する場合は、繁忙期以外の時期の引っ越しを検討しましょう。

一般的に、1〜3月は入学や卒業、就職などが重なり、不動産会社にたくさんのお客様が押し寄せます。特に人気物件には申し込みが殺到し、その中から不動産会社や大家さんによって入居者を選ぶという状況になりがちです。

その状況で仲介手数料の交渉をしてしまうと「満額支払ってくれる申込者を優先しよう」と思われてしまう可能性があります。候補の物件がいくつもある場合は交渉にチャレンジしてみてもいいですが「ここに住みたい！」という物件の場合は、交渉自体を避けたほうが安心と言えます。

また、繁忙期は引っ越し業者に依頼する料金も高額です。引っ越しの時期をズラせるのであれば、繁忙期以外を狙って物件を探すことでトータルの出費を抑えられます。

仲介手数料以外に引っ越しの初期費用を下げるためのポイント

仲介手数料を抑えたい人のなかには「仲介手数料にこだわらず、トータルの初期費用を抑えられればそれでいい」という人もいます。仲介手数料以外にも、賃貸物件を契約する際の初期費用で交渉できる部分があるのです。

礼金の有無に注目

賃貸物件を契約する際の初期費用として、礼金は当然発生するものと認識している人も多いのではないでしょうか。しかし、ここに不動産会社への交渉の余地があるのです。

ここまで「仲介手数料は貸主と借主の双方で折半するもの」と説明してきました。

賃貸物件のなかには、家賃1ヵ月分の仲介手数料に加えて、礼金も1ヵ月分という記載がある物件があります。不動産会社が貸主と借主の両方から「仲介手数料1ヵ月分」を受け取るのは違法です。

しかし、大家さんから受け取る報酬を「広告宣伝費」という名目に変えて、報酬を得ている不動産会社も存在します。つまり、すでに仲介手数料を支払っているのにもかかわらず「礼金」という形で、大家さんが不動産会社に支払う「広告宣伝費」まで負担させられている可能性があるのです。そのため、仲介手数料の値引き交渉が難しい場合は、礼金をなくしてもらうように交渉を行うというのも一つの手です。

不要なオプションがついていないかチェック

賃貸物件を契約する前には、必ず見積もりや明細書を確認し、不要なオプションがついていないかをチェックするようにしましょう。

例えば、鍵交換代。

防犯上の理由から、多くの場合はシリンダー（鍵穴）の交換を行います。鍵の交換代は約15,000〜20,000円程度が相場ですが、交換不要ということであれば費用はかかりません。

また、害虫駆除費用や消毒費用についても、入居時に不動産会社に依頼するよりも、個人で業者を手配したほうが費用を抑えられるケースが多いです。

これらのオプションは任意ですが、入居者から申し出がない場合は勝手につけられてしまい費用を請求されてしまいます。必要なサービスだけを残し、不要なものについては省いてもらいましょう。

フリーレントがついた物件を探す

フリーレントとは、一定期間の家賃が無料になる契約を指します。物件のチラシに「フリーレント1ヵ月」という記載がある場合、入居後1ヵ月間は家賃を免除してもらえる物件という意味です。

例えば、現在住んでいる物件と入居予定の物件の契約期間が重なっているときに、フリーレント物件が便利です。通常であれば、契約期間が重なっている月分の家賃を二重に支払わないといけませんが、新しい物件の家賃が1ヵ月分無料になることで、家賃が重複する期間がなくなります。

しかし、フリーレント物件では、入居後短期間（1年未満など）で解約した場合に違約金が発生するケースがあります。お得感に飛びつかず、しっかりと契約内容を確認することが大切です。

まとめ

賃貸物件を借りる際の仲介手数料は安ければいいというものでもなく、より理想に近い物件で長く快適に暮らすためにも、必要な費用であると言えます。
依頼する不動産会社によっても、仲介手数料の交渉がしやすい会社としにくい会社があります。部屋探しの際は複数の不動産会社に相談しても問題ありません。気持ちのいい引っ越しを実現するためにも、賢く不動産会社を選び、上手に交渉をしてみましょう。