不動産売買や相続に関わる家屋番号とは？家屋番号と住所の関係についても解説

家屋番号は、不動産を売ったり買ったりする場合や、相続をする際に必要不可欠です。家屋番号は日常で使用する機会が少ないため、なじみがあまりありません。家屋番号を知らないと、不動産を売買することとなったとき、家屋番号が分からず慌てる可能性が高くなります。この記事では、家屋番号の基礎知識と家屋番号を調べる方法について詳しく解説していきます。家屋番号を理解して不動産売買などをスムーズにおこなえるようにしましょう。

不動産売買や相続に関わる家屋番号とは？

簡単にいうと建物を一つひとつ区別できるようにあてがわれた番号のことです。不動産登記法にしたがって、法務局が登記される建物に番号をあてがいます。不動産を登記する場合、家屋番号を登録して管理します。

家屋番号の定め方

基本的に土地に設定されている地番に合わせて決めます。土地ひとつに対して建物の家屋番号1つがあてがわれるイメージです。分譲マンションなど土地1つに対して複数の家屋番号があてがわれることもありますが、一戸建に2つ以上になることはありません。

※土地の単位は「筆」と表します。1つの土地なら1筆、2つなら2筆になります。

家屋番号と住所、地番との違いとは？

家屋番号と地番は密接な関係があります。しかし、住所はどちらとも関係がありません。住所のみ全く違う部類だと考えてもいいでしょう。住所と地番、家屋番号の説明は以下の表のとおりです。

まず、住所は市区町村が決めるのに対して、地番と家屋番号は法務局があてがいます。また、住所をあてがうのは、郵便物や配送物を配達しやすくしたり、町を分かりやすくするために行っています。地番や家屋番号を割り振るのは、数多く存在している土地や建物のなかから探している建物をすぐに見つけられるようにするのが目的です。

このように、住所と地番、家屋番号をあてがう目的にも違いがあります。住所と地番や住所と家屋番号の組み合わせは異なることが多く、地番と家屋番号の組み合わせは同じになりやすいです。不動産登記をする際は市区町村があてがう住所のみでは不十分となり、地番と家屋番号が必ずセットになります。法務局で取れる登記事項証明書に載っている住所や地番と家屋番号すべてが、同じであるとは限りません。

家屋番号が地番と異なる例

登記事項証明書を確認したときに、地番と家屋番号が違うと不安になるでしょう。しかし、家屋番号が地番と異なる例外があります。代表的な5つの例外をこれから詳しく解説していきます。

①建物を建て替えると変わる

相続などで譲り受けた古い家屋を壊し新たな家屋に作り変えると、立て直した家屋に新たな家屋番号が指定されます。古い家屋と新たな家屋を識別するためです。たとえば、地番が1001で前からあった家屋の家屋番号が1001で一致していても、家屋を建て直すと1000-1のようになります。正確に古い家屋と新たな家屋を識別するために、新しく建てられた家屋に新しくあてがわれた家屋番号が付与されるのが一般的です。建物の一つの部屋の建て直しなど、一部分の建て直しをしても家屋番号は変わりません。

②分譲マンションなど部屋が複数ある場合

分譲マンションは、一つひとつが独立している家屋です。それぞれの部屋に番号があてがいわれます。たとえば、700番地に存在しているマンションの303号室の家屋番号は700-303です。一般的に後ろの数字が部屋の番号になります。しかし、後ろの数字が部屋の番号ではない場合も存在します。たとえば、700-1、700-2、700-3などです。部屋を一つひとつ管理し、不動産登記などの手続きを速やかにできるように法務局が決めるため、わかりやすい番号になることもあると覚えておいてください。

③2つの土地にかかりひとつの建物が存在している場合

隣接している土地を所有している方にみられるのが、家屋が2つの土地（2筆）にかかってしまう状況です。2つの土地にかかる家屋の家屋番号は、一般的に建物の床面積が大きくかかっている方の土地の地番を家屋番号にあてがいます。たとえば、1001と1002の地番にかかっており、1001は床面積が30㎡で1002は床面積が70㎡の場合、床面積が70㎡を用している地番1002があてがわれるということです。例外で床面積の小さい方を採用し、家屋番号をあてがうこともあります。

④ひとつの土地に何戸かの建物が存在している場合

親世帯と子世帯が分かれて住む際に多くみられるのが、ひとつの土地の上に2つ以上の家屋が建ち並んでいることです。家屋それぞれに違う地番を用いて識別します。家屋番号の割り振りは、後から建てられた家屋の地番のうしろに支号と呼ばれる枝番を加えます。たとえば、地番が1001の場合、前から存在していた家屋の家屋番号は1001です。後から建てられた家屋は1001-2のようにあてがわれます。同じひとつの土地の上に新たな家屋が増えていくと、新しい順に1001-3,1001-4と家屋番号があてがわれるのが一般的です。

⑤建物が建てられたとき敷地の権利が借地権の場合

建物を建てた当初は借地権で、後に借地権ではなくなった場合、家屋番号が変わります。たとえば、広い土地を持っている地主の方が自分自身で土地を区分けして、別々の人に土地を貸した後に、区分けした土地を借主に売却する場合です。土地が分けられるため、分けられた後に新たな地番と家屋番号があてがわれます。地主が死亡し土地が国へ戻されるケースも同じ対応です。しかし、新たな地番に合わせて家屋番号の更新の対応がされない場合が多々あり、地番と家屋番号に違いが生まれます。また、別々の土地をくっつけて、ひとつにした場合も同様です。

家屋番号を調べる方法

どうやって調べればいいのか疑問に思う方も多いでしょう。家屋番号を調べる方法はさまざま存在します。自分自身がもっともやりやすい方法を利用してみてください。

建物を管理している不動産会社・管理会社に聞く

最も簡単で早い方法が、調べたい建物の管理会社に聞くことです。不動産会社と管理会社は建物の所有者と直接繋がっているため、家屋番号をすみやかに調べてくれます。

※建物を管理しているのはオーナーの場合もあれば不動産会社の場合もあります。

市役所・区役所などの税務課で教えてもらう

自分自身が保有している建物であれば、建物がある市役所・区役所などの税務課で家屋番号を確認できます。基本的に市役所や区役所の税務課で確認できるのは、建物の所有者または建物の所有者から委託を受けた者のみです。市役所や区役所などの固定資産税の担当部署に出向き、固定資産税評価証明書や固定資産税の名寄帳を作成してもらうと、家屋番号が載っています。

土地検索サービスの利用

最初に土地を検索をして次に家屋番号を調べる手順を踏みます。土地を検索する機能では、住所が赤字で示されており、地番が青字で示されているので分かりやすいでしょう。調べたい建物を住所で探し青字で示されている地番を把握、「地番から家屋番号を調べる方法」で確認することが可能です。土地検索サービスを利用する手順は以下になります。

利用するのに登録しないといけない手間がかかりますが、インターネットで家屋番号を調べられるので便利です。

※利用可能時間は、平日午前8時30分から午後9時までとなっています。土曜日・日曜日・祝日および年末年始12月29日から1月3日までは利用できません。

固定資産税などの課税明細書から調べる

自分が保有している建物や確認したい建物のオーナーと知り合いの場合は、固定資産税もしくは権利証から確認することが可能です。固定資産税納税通知書を持っている場合は、課税明細書欄に家屋番号が載っているため確認できます。また、建物の権利証にも家屋番号が載っています。固定資産税納税通知書は、毎年送られてくるものなので最新の家屋番号を把握できるでしょう。しかし、権利証は土地や建物の移転登記が完了した際に発行されるものなので、分筆や合筆があり手続きを済ませていないと、更新されていない可能性があるので注意が必要です。

登記所に電話で確認する

確認したい建物の家屋番号を探す手がかりがなく、入手方法も分からない場合は、最終手段として物件がある場所を管轄している法務局の登記所に電話で確認する方法をとりましょう。家屋番号を調べられない原因は以下のようなことが挙げられます。

物件がある場所を管轄している法務局の登記所で家屋番号を調べてもらうには、以下4つを事前に調べておく必要があります

①土地

②地番

③住所の登録

地番と住所の登録がないと登記所は家屋番号を追うことができません。また、マンションの場合は、「リバーサイドマンション」のような名称と部屋番号が必要です。

※法務局は平日の午前8時30分から午後5時15分までです。土曜日・日曜日・祝日及び年末年始は開いていません。

未登記の家屋番号

登記の対応がされていない建物は全国に数多くあるのが現状です。家屋番号がなくても困ることはないと思われるかもしれません。しかし、相続が発生した際に厄介な存在となるので注意が必要です。

未登記の建物の例

古くからある古民家のような建物や増築や改築をしたあとに登記の対応がされていない建物は、未登記の可能性が高いです。登記の対応がされていないと家屋番号がありません。未登記の状態なので、管轄の法務局の登記所に電話しても調べることができないのが現状です。

未登記の家屋番号はどうするべきか

未登記の建物の家屋番号を知りたいという場合には、管轄の法務局か市町村役場に出向く必要があります。当然、建物に登記の対応がされていないと家屋番号は割り振られません。家屋番号がないと次のステップに進めない場合や取引をおこなうことができない場合は、管轄の法務局の登記所で建物の登記の手続きをおこないます。建物の登記がないと、建物の所有者が特定できないため、売買や相続ができません。登記を申請するには費用がかかるため、必ずする必要はありません。しかし、必要となったとき、スムーズに提示できるようにするためにも、事前に登録しておくといいでしょう。

補足

 まとめ

家屋番号が住所表示と違うことを認識していないと、違っていたときに慌ててしまう可能性が高いでしょう。固定資産税の課税明細書での確認や、市町村役場に出向いて固定資産税評価証明書や固定資産税に関わる資料を取得すると調べたい建物の家屋番号を確認できます。過去に土地が分筆していたり合筆しているなど、複雑なパターンだと家屋番号を調べるのに時間を要する可能性もあるため注意が必要です。不動産取引をする予定がある場合や相続などで不動産を分割する場合は、早い段階で登記の対応がされている建物かを確認し、準備すると慌てずに済むでしょう。