土地購入で後悔しないために｜買ってはいけない土地とは？

土地を購入し夢のマイホームを建築したいと思う人は多いでしょう。
自分の好きな間取りやデザインにし、快適な毎日を過ごすことはとても素敵なことです。

しかし、そのような夢を実現する場合には、土地購入で起こりえる失敗を知っておく必要があります。失敗を知っておくことにより、失敗を避けることができるのです。

土地を購入して起こる失敗を知るためには、土地を購入した先人の失敗談を確認することが一番です。

本記事では、土地購入で失敗した方の内容をまとめて紹介します。
土地購入の失敗談を参考にして、夢のマイホームを建築していきましょう。

買ってはいけない土地の例

一般的に買ってはいけないとされる土地は、以下の項目です。

・住環境が悪い土地
・災害リスクの高い土地
・近隣トラブルが過去にあったorその恐れのある土地
・建築制限の多い土地
・予想外の費用がかかる土地

それぞれを詳しく見ていきましょう。

住環境が悪い土地

土地が安く購入できる場合でも、住環境が悪いとストレスを抱えることになります。

例えば、周辺に暴力団事務所や墓地がある土地、過去に事故のあった土地などは、個人差はありますが心理的に好ましくありません。

他にも、過去に土壌汚染のあった土地であれば、人体に影響がないとは断言できません。後悔しないためにも住環境には十分配慮する必要があります。

災害リスクの高い土地

日本は外国と比べて、台風や地震、津波、火山噴火などの自然災害が発生しやすい災害大国です。

さまざまな土地があるなかで災害リスクの高い土地を購入すると、日々災害に対して不安を抱えることになってしまいます。

自然災害については、自治体のホームページや国土交通省が公表している「ハザードマップ」から確認が可能です。昔から住んでいる近隣の人に浸水被害を確認するとさらに良いでしょう。

近隣トラブルが過去にあったorその恐れのある土地

念願のマイホームを建てたあとに、近隣住人とうまくいかないようなことがあれば、極端な話引っ越しを検討することになってしまいます。

過去に近隣トラブルがあったかどうかは、購入前に周辺住人に確認をとることで把握可能です。

また、隣地の木や葉、枝が境界線を超えているなどの違和感がある場合は、購入前に隣人と境界について話し合う必要があります。

建築制限の多い土地

家を建てる際は、都市計画法や建築基準法などさまざまな法令による制限の範囲内で建築することになります。3階建ての家を建てたくても、高さ制限や斜線制限、容積率や建ぺい率などに引っかかって建てられないこともあります。

気になる土地を見つけたら、不動産会社やハウスメーカーなどの専門家に理想の家を建築できるか相談しておくことが重要です。

予想外の費用がかかる土地

土地の上に家を安全に建てる前に、整地といって土地を平坦にしたり、ゴミや砂利などを撤去したりします。その際、擁壁が劣化している土地や地盤の改良が必要な土地は、予想外の費用がかかる可能性が高いです。

出費がかさむと家にかけるお金が減ってしまうので、購入前に確認してください。

取得費や費用についての失敗談

土地購入費用や住宅建築費用のほかにも諸費用がかかります。
これらについての失敗談を紹介していきます。

思ったより外構費用が上がってしまった

通常、建物の外構費用は隣地との境の長さが長くなるほどブロック塀やフェンスにかかる費用が上がっていきます。そして、土地のなかには四角形型の土地のほかに隣地との境が長い旗竿地（延長敷地）という土地があります。

旗竿地は土地の間口が狭く、奥に大きな土地がある形状をした土地で旗竿のような形をしています。旗竿地の土地を検討する場合は、土地の購入をする前に外構費用を算出してもらうようにしましょう。

また、旗竿地は道路から住宅を建築する土地まで距離があります。そのため道路から引く水道やガスなどの引込費用が高くなるケースも多く、注意が必要です。

土地に課税される不動産取得税は一旦全額納税しないといけない

不動産取得税は不動産を購入すると1度だけ課税される税金です。
土地を購入したときにも不動産取得税が課税されます。

土地を購入したときに課税される不動産取得税は一定条件を満たすと減税措置を受けることができますが、減税を受ける前に一旦減税前の税額を納税する必要があります。

一旦減税前の税額を納税しないといけないことを知らないと、減税後の現金しか用意していないということが起きてしまいます。不動産取得税の減税を受けるときは、減税前の税額の現金を用意しておく必要があります。

土地の造成費用がかかってしまった

土地はすべて平坦とは限らず高低差がある場合があります。
高低差があるときには高低差を無くす工事である造成工事をする必要があります。

土地が明らかに高い場合は誰もが造成費がかかることを認識できるため良いのですが、注意しないといけないのは土地が道路と平坦な場合です。

道路と土地が平坦の場合、大雨などが降ったりすると土地に水が溜まってしまいます。そのため、土地の高さを道路より若干高くしなければなりません。

当然、土地の高さを上げるためには造成費用がかかります。意外と土砂を追加するのにはお金がかかるため注意が必要です。

土地購入についての失敗談

購入する土地によっては土地自体に問題がある場合があります。
ここからは土地自体に問題があった場合の失敗談を紹介します。

周辺環境が悪かった

土地の購入を決断するときに、購入する土地が見える範囲を見ただけで購入を決定してしまう人が多くいます。これでは周辺環境が悪いことに気付くことができません。

周辺環境が悪かったことに気付かなかったケースとして良くあるのが、工場の臭いがするのに気付かなかった、川や池の臭いに気付かなかった、生活利便施設が近所になかったということが多くあります。

工場の臭いに気付かなかったケースとしては、土地を土日祝にしか見に行かなかったケースが多く見られます。工場は稼働日と非稼働日では周辺に及ぼす影響が大きく異なります。

川や池も似たような理由ですが、冬に土地を見に行った場合は臭いがしないケースがあります。しかし、夏になると臭いが発生することがあります。

これらを防ぐためには、土地の近隣の人や売主に周辺環境を確認することが効果的です。

また、生活利便施設については利用するであろう方法で自ら足を運ばなければなりません。車を利用するなら土地から生活利便施設へ車で行き、徒歩で行くなら徒歩で生活利便施設へ実際に向かいます。このようにしておかないと実際に住んだときの便利さや不便さがわかりません。

浸水被害を受けていた

最近は浸水被害を表示したハザードマップが各自治体に備え付けられていますが、ハザードマップだけを信用して土地を購入した結果、浸水被害にあってしまうケースがあります。

ハザードマップは比較的新しい浸水被害しか掲載していない場合があるため、ハザードマップでは昔に起きた浸水被害は分からず、実際は昔に浸水被害を受けていたということがあります。

地域によりますが、浸水被害は住民の有志の報告によって浸水地域を表示していることがあります。そのため、有志からの浸水報告がなかった場合、報告がなかった地域の浸水被害が掲載されていないこともあるのです。

そのようなこともあるためハザードマップだけを信用せず、昔から住んでいる近隣の人に浸水被害を確認したほうが良いでしょう。

駐車がしづらい土地だった

意外と気付かないのが車を駐車しづらい土地があることです。前面道路は幅が4mあり土地の間口も広いから駐車しやすいと思ったとしても、実際は駐車しづらいケースがあります。

前面道路の交通量や、車を出し入れしたときに隣地のブロックや樹木が邪魔で通行車両が見えないなどのケースがあります。都心部に住まない限り車での移動は必須となるため、車関係については慎重に調査を進めるようにしましょう。

日当たりが悪い土地だった

実際に家を建ててみると、日当たりが悪かったというケースがあります。太陽の位置は午前と午後で全く異なる土地もあるため、朝昼晩で確認することが大切です。特に夏の午後は太陽の位置が高く、日当たりの良くない場所でも明るいと錯覚しやすくなります。

また、日当たりが良いことから南向きにバルコニーを配置しようと思っても、南側に大きな建物がある場合は、日光が遮断される可能性が高いです。日当たりが悪いと湿気がたまりやすく、照明をつけている時間が長くなるので電気代が高くなるなど、懸念点が増えます。

朝昼晩で現地確認を行い、周辺の建築物にも注意を払いましょう。

準防火・防火地域の土地だった

地域によっては家や人々を守るために、家に一定基準以上の耐火性能を持たせることが義務付けられています。

そうした地域のことを準防火・防火地域と呼び、耐火性能の強い建築物にしなくてはいけないため、使用する部材に制限がかかるのがデメリットです。

防火地域に指定される地域は、幹線道路沿いや主要駅など比較的民家には関係のないエリアになります。ただし、準防火地域に関しては住宅街にも見られるため、注意が必要です。

希望していた家を建てられなくなったり、余計な費用がかかったりするため、気になった土地が準防火・防火地域なのか確認しておくことをおすすめします。

住宅建築についての失敗談

最も多いのが住宅建築自体の失敗談です。
夢のマイホームを建築するためにも、住宅建築の失敗談を知っておきましょう。

日当たりが悪い住宅になってしまった

土地は法律によって建築制限がされており、建築できる建物の種類や大きさが決まっています。

そしてこの制限は区域で分けられているため、隣地の建物が大きくても購入した土地では大きな建物が建築できないこともあります。隣地の建物が大きいため、こちらも背の高い建築して日当たりを確保したいとしてもこちら側は大きな建物が建てられないケースもあるのです。

そのため、土地の購入を決めるときには、先にハウスメーカーに相談してどのような建物が建築でき、日当たり具合はどうなるのか確認しておく必要があります。

また、日当たりを確保するために吹き抜けを設置する場合も気をつけなければなりません。ハウスメーカーのような高品質の建物の場合は断熱性が高く影響は少ないですが、断熱性が低い住宅で吹き抜けを設置してしまうと夏は暑く冬は寒い住宅になってしまいます。

熱効率を良くするためには、大きなスペースを作り過ぎずスペースを小分けにするほうが良いでしょう。

家事動線が悪い

マイホームを建築するときには自分の夢を優先するケースが多いですが、生活のことも考えて設計する必要があります。

例えば、今まで住んでいた場所は日当たりが悪く、新居では日当たりの良い2階部分に洗濯物を干したいと思ったとします。

しかし、この場合に水回りを1階に設けてしまうと、日々の洗濯で1階と2階を往復することになります。この往復が一日1回であれば耐えられるかもしれませんが、家族が増えて洗濯を1日数回しないといけなくなった場合などは日々の生活にストレスを感じてしまいます。

そのようなことにならないように将来のことまで考え、家事動線を考えたほうが良いでしょう。

ワークスペースを作る場所を失敗した

リモートワークが広く浸透している現在、書斎などのワークスペースを設置する人が増えています。しかし、ワークスペースの設置場所に失敗するケースも増えてきています。

特に多いのが寝室にワークスペースを設置するケースです。寝室はあくまで静の部屋であり、ワークスペースは動の部屋です。そのため、非常に相性が悪く、ワークスペースで仕事をしているとほかの家族が寝れなくなるなどの問題が発生します。

もしどうしても寝室にワークスペースを設けたいというときには、仕切りなどを設けるほうが良いでしょう。

開口部を多くしすぎた

誰もが日当たりの良い住宅に住みたいと思うはずです。

しかし、窓などの開口部を設けすぎると日が当たりすぎる、人目が気になるという問題が発生します。また、天窓を設置すると清掃が大変だったり、雨漏りが発生しやすいということも起きてしまいます。

日当たりの良い住宅を建築したい場合は、一般的な住宅における開口部を設置するだけで日当たりが良くなるような土地を購入すべきです。建物だけで日当たりをどうにかしようとすると、土地購入を後悔しやすくなります。

コンセントや照明スイッチの設置に失敗

住宅を建築するときには大まかな間取りなどを重点的に考慮し、コンセントの数や照明スイッチの場所を考慮しないケースがあります。

コンセントの数や照明スイッチの位置は意外と大切なことです。掃除をするときにコンセントの位置が遠く掃除機のコードが届かない、パソコンのコードが届かないなどでタコ足配線を利用することになります。

また、照明スイッチの位置が身長に合わない位置に設置されたり、照明が当たらない暗い場所に設置したりすると毎日ストレスを抱えてしまうことになります。

住宅を設計するときには、細かなことまで配慮することが大切です。

土地購入から建物建築までで失敗しないためには

ここまでは数々の具体的な失敗談を紹介してきました。土地購入から建物建築まで失敗しないためには、失敗しないためのポイントを抑えておくと防ぐことができるものが大半です。

土地の情報は書類だけを鵜吞みにせず近隣の住民に確認する

近隣の住民の人の話や実際に自分で足を運んで確認するなど、書面だけを鵜呑みにしないことで失敗を防ぎます。

土地は書面だけでは確認できないことも多くあります。そのため、長年住んでいる住民に確認することで書面では確認できないことを調査します。

土地は住宅を建築するベースになるため、ベースが崩れてしまうと建築にも悪影響を与えてしまいます。建築をする土地については建物以上に注意して購入を判断するようにしましょう。

将来のライフスタイルまで考慮した間取りにする

住宅を設計するときには、現在の自分や家族を思い浮かべて設計をすることが多くなります。これは当然必要なことですが、将来のライフスタイルまで考慮したときに、将来でも使いやすい住宅なのか想像することが大切です。

家族は増えるのか、子どもが独立した後も使いやすいのか、老後でも問題なく利用できるのかなど長期的に考えるようにしていきましょう。

余裕を持った資金計画

マイホームの設計に入ると家に詰め込みたいことが増えていきます。

そして、それにつられて建築費用も増えていきます。そのため、住宅の設計が終わったときには予算ギリギリになってしまうことが多くあります。

しかし、予算ギリギリで進めてしまうと思わぬ追加費用が発生してしまったときに、本来設置しないといけない設備が設置できないようなケースが発生してしまいます。そのようなことにならないよう、予算の一部は予備費として残しておかなければなりません。

プランの打ち合わせに時間をかける

住宅建築で最も大切なことは、住宅のプラン設計に時間を多く費やすことです。住宅を建築することは言葉にすれば一言ですが、実際はかなり長い打ち合わせをしなければ設計は完成しません。

短い時間の打ち合わせで済ませてしまうと、どこかで不満がでるような箇所が出てきてしまいます。建物の打ち合わせをするときは、ちょっと時間をかけすぎかなと思うくらいの打ち合わせをするくらいがちょうど良いくらいです。

特に細かな内容を後回しにしないようにしましょう。前述したコンセントの数などもそうですが、収納スペースの数や広さ、玄関に下駄箱を設置するのかなど細かなところまで配慮することが大切です。

まとめ

土地購入をするときにはさまざまなことに注意しなければなりません。土地購入費や諸費用などの金銭、土地の雰囲気や形状だけで購入を決定すると後悔することになる場合があります。

土地は建物のベースになるため、土地購入に失敗してしまうと建物建築まで失敗してしまうこともあり得ます。何千万円ものお金を使い失敗するようなことは、絶対に避けなければなりません。

不動産会社やハウスメーカーの人だけを頼りにするだけではなく自分でも調査を行い、土地購入・建物建築に後悔しないようにしていきましょう。