宅地造成等規制法とは？ 土地購入時の注意点や造成工事について！

「気になる土地が何の手入れもされていない場合どうしたらいい？」「宅地造成等規制法ってそもそも何？」といった疑問をお持ちの人は多いでしょう。

土地のなかには山林や農地など、もともとは建物が建てられない土地を宅地に変えた造成地があります。
購入費が比較的安く、擁壁の上の宅地や中古物件は人気です。
しかしそのような場所での購入は、災害に対する危険性も知っておく必要があります。

本記事では以下の内容を紹介しているので、ぜひご一読ください。

●宅地造成等規制法や宅地造成工事規制区域 　●造成工事が必要なケースな工事内容 　●宅地造成工事規制区域内の不動産を購入する際の注意点

宅地造成等規制法や宅地造成工事規制区域について

不動産の賃貸賃貸借契約書や売買契約書などで見かける「宅地造成規制法」や「宅地造成工事規制区域」ですが、具体的には何か知らない人が多いでしょう。

そもそも宅地造成とは？

宅地造成とは、森林や農地などを建物が建てられる宅地にするために、土地の形質を変えることです。

地盤改良や工場跡地を住宅地に変更するなどすでに宅地である土地の場合も、宅地造成に該当します。

具体的に何が行われるかというと、傾斜のある土地を切土・盛土などの方法で平坦にする工事や、擁壁の設置、排水施設の設置などです。

こうして形成された土地は、造成地とも呼ばれます。

一定規模以上の造成工事を行うには、都市計画法や宅地造成及び特定盛土等規制法などにより、都道府県知事からの開発許可が必要です。

一定規模以上の造成工事は、以下のとおりです。

●切土・・・高さ2ｍを超える崖を生じる工事 　●盛土・・・高さ1ｍを超える崖を生じる工事 　●切土と盛土の同時工事・・・盛土が1ｍ以下でも切土と合わせて高さ2ｍを超える崖を生じる工事 　●上記に関わらず宅地造成面積が500㎡を超える工事

---

許可を得ず工事をした場合、宅地所有者と造成主が異なるときでも、知事は所有者に対して宅地の使用を禁止または制限することができます。

また造成主や請負人、現場管理者に対して工事の施工停止を命じることも可能です。

宅地造成等規制法・宅地造成工事規制区域とは？

宅地造成等規制法とは、宅地造成によって起こり得る崖崩れや土砂の流出による災害を防ぐために制定された法律です。

この法律では都道府県知事が、宅地造成に伴って災害が起こる可能性の高い市街地について、一定基準以上の工事を義務付けることができる区域として、宅地造成工事規制区域を定めることができます。

先述したとおり区域内で工事を行う場合は知事の許可が必要ですが、完了後も検査を受けなければいけません。

検査した結果、基準を満たしていれば「検査済証」が交付されます。

宅地造成工事規制区域の確認方法は？

以下の表は宅地造成に該当するものです。

工事を行うにあたって知事からの許可を受けるとなると、新たに造成工事をする場合を想像してしまいますが、すでに造成済みの宅地をさらに改善する工事であっても許可が必要です。

どこが宅地造成工事規制区域に該当しているかどうかは、各都道府県庁や市区町村の役所で確認することができます。

ホームページ上で掲載されている場合もあるため、気になる土地が区域内かどうか事前に調べると良いでしょう。

該当する	宅地以外→宅地
該当する	宅地→宅地
該当しない	宅地以外→宅地以外
該当しない	宅地→宅地以外

どのような土地に宅地造成工事が必要？

造成工事が必要になるケースは、主に「高低差のある土地」「変形した土地」「地盤が軟弱な土地」です。

高低差のある土地

当然ですが傾斜のある土地の上には、建物を建築できません。

そのため傾斜のある場所では、盛土や切土で平坦な土地に整備します。

高低差のある土地を購入して家を建てる場合は、高低差の程度や状態によって変動しますが、造成費用は大体数十万から数百万円かかるものです。

しかしそのような土地は通常の土地より安く購入できるメリットもあります。

変形した土地

家や駐車場を建てる際にベストなのは、スペースを余すことなく有効活用できる四角形です。

変形している場所や五角形になっている場所などは、造成工事で整備します。

もともとの地形に特別な目的がない限り、四角形にしたほうが良いです。

地盤が軟弱な土地

畑や田んぼとして使用されていた場所は、地盤が軟弱な傾向があります。

軟弱な土地の上に建物を建てるのは、あまりにも危険です。

腐葉土を取り除き、盛土をして周囲の高さと合わせたうえで、砂利や重機で地面を固めるなどして地盤を強化します。

宅地造成工事の内容

造成工事とは、土地をきれいに整え使える状態にすることです。

土地の形質を変更し目的に合った利用ができるようにするため、比較的時間のかかる工事になります。

土地の高低を変更することも、造成工事をする目的の1つです。

やるべきことの範囲は広く、法律的な制限も遵守しながら行われます。

工事内容は以下のとおりです。

●整地 　●伐採・抜根 　●地盤改良 　●盛土・切土・土止 　●残土処分

整地

整地は、解体によって出てきた大きな石や木くず、コンクリートなどを取り除いてきれいな状態にすることです。

土地の利用目的が未確定の場合は、重機を使用してならす粗仕上げという最も安価な工事方法を採用します。

粗仕上げは最もシンプルであり、業者によってどこまで仕上げてくれるかはバラバラです。

駐車場として利用するなど目的が確定している場合は、コンクリートやアスファルト舗装といった塗装工事も整地の一環として行います。

整地するのは宅地だけでなく山林や農地などもあるため、それぞれ整地方法は異なりますが一般的には整地方法は以下のとおりです。

●粗仕上げ 　●砂利整地 　●防草仕上げ 　●コンクリート・アスファルト塗装

砂利整地は、粗仕上げよりきめ細かな作業です。

小さなガラスや石を撤去して土地の高さを調整し、重機などで敷いた砂利を転圧します。

防犯対策で砂利を敷く場合や駐車場として利用する場合に、砂利整地が行われます。

防草仕上げは、整地後の雑草を予防するために最適です。

事前の雑草処理をいかに丁寧に行ったかによって、見栄えが圧倒的に異なります。

伐採・伐根

伐採・伐根は、樹木や植物を根や株ごと取り除く作業のことです。

前もって根っこから除去しておかないと、建物の建築後に支障をきたします。

山林の造成時には、伐採・伐根費用が高額になるケースが多く、1㎡あたり20,000〜30,000円程度が目安となります。

木や草は抜いても抜いても生えてくるため、防草シートを使用するのが有効です。

地盤改良

地盤改良とは、地盤調査を行った結果強度が低い場合に行う工事のことです。

田んぼを宅地に変更するなどの場合、造成地は元の地盤が軟弱なため改良が必要になります。

造成と地盤改良は、同じように思われるかもしれません。

地盤改良は地盤を強化することで安全を守り、災害対策の性質を持ちます。

一方の造成は、山林や田んぼなどもともと宅地として利用されていなかった場所を、利用目的に応じて工事することです。

造成工事を行ったのちに地盤改良も行うといったイメージになります。

盛土・切土・土止

盛土・切土は土地の高低差を無くすための工事で、削ったり（切土）盛ったり（盛土）して調整します。

以下のような盛土・切土工事を行う場合は、都道府県知事の許可が必要です。

●切土・・・高さ2ｍを超える崖を生じる工事 　●盛土・・・高さ1ｍを超える崖を生じる工事 　●切土と盛土の同時工事・・・盛土が1ｍ以下でも切土と合わせて高さ2ｍを超える崖を生じる工事 　●上記に関わらず宅地造成面積が500㎡を超える工事

---

※「そもそも宅地造成とは？」内で説明したものと同様

実は切土に対して盛土は、危険性のある土地ともいえます。

切土はもともとある地面を削っているため、地盤は均一に固まっています。

しかし盛土は新たに追加した土のため、もとからある土との間に境ができ滑りやすくなるのです。

土止は山止とも呼ばれ、周囲からの土砂崩れを防止するための仮設構造物、またはその作業のことです。

残土処分

造成の際は、不要になった土が出てしまいます。

処分するだけなのだから、そこまで費用もかからないと思われるでしょう。

しかしショベルカーなどの重機やダンプトラックなどの運搬車両、人手も要するため処分費用は高くなりがちです。

また、パッと見では見つけられない異物が混入していることもあり、余計なものを取り除くにもお金がかかります。

 

宅地造成工事の費用と流れ

宅地造成工事の費用と流れについて紹介しますが、土地の状態や造成目的によって費用は大きく異なります。

整地のみの安易な工事から、地盤改良が必要な工事まで内容は多岐にわたるものです。

とはいえ相場を把握するための手段として利用されるものに「宅地造成費の金額表」があります。

相続税評価の際に使われるもので、実際の宅地造成費用とは異なりますが参考程度に確認すると良いです。

該当土地を管轄する国税局によって金額が異なります。

東日本国税局	札幌
	仙台
	関東信越
	東京
	金沢
	名古屋
西日本国税局	大阪
	広島
	高松
	福岡
	熊本
	沖縄

令和4年分の「宅地造成費の金額表」を北海道・東京・沖縄でまとめています。

工事内容	北海道	東京	沖縄
整理（1平米あたり）	700円	800円	700円
伐採・伐根（1平米あたり）	1,000円	1,000円	1,000円
地盤改良（1平米あたり）	2,000円	1,600円	2,300円
土盛（1立方メートルあたり）	6,800円	7,200円	7,500円
土止（擁壁1平米あたり）	80,100円	76,600円	58,400円

※参照：国税局「財産評価基準」

費用が高くなるケース

費用が高くなるケースは「宅地造成費の金額表」からもわかるとおり、該当する工事内容が複数あったり、対象となる面積や体積が大きかったりする場合です。

単純に整地と土止だけでも、金額が大きく異なります。

また傾斜のある土地も、造成工事費は高くなりがちです。

傾斜度が3度を超えると傾斜地と呼ばれ、30度近い傾斜地を工事することもあります。

以下は、令和4年分の「傾斜地における宅地造成費」を北海道・東京・沖縄でまとめています。

	3度超5度以下 円/㎡	5度超10度以下 円/㎡	10度超15度以下 円/㎡	15度超20度以下 円/㎡
北海道	19,900	24,700	37,700	53,800
東京	19,400	23,500	35,800	50,500
沖縄	18,500	21,600	33,500	45,900

※参照：国税局「財産評価基準」

費用を抑えるポイント

これから土地探しをするのであれば、土地の状態や過去についてよく調べることで節約することができます。

すでに持っている土地を造成工事する場合は、利用目的に合った整備を行いましょう。

また、直接工事ができる業者に依頼するのも重要です。

家を建築する際の窓口になるのがハウスメーカーや工務店ですが、造成工事まで行うことはありません。

基本的に下請けへ依頼されるため、紹介料として工事費用の1割程度を支払うことになります。

そうならないためにも、希望する工事を直接行える業者に依頼しましょう。

業者間で見積もりを取ることも、費用を抑えるポイントです。

雑草やゴミの処理が自分でもできるため、事前にできそうなものは取り組んでおくと費用を抑えられます。

さらに忘れてしまいがちなものに、近隣トラブルがあります。

重機を使用することから周辺への振動や騒音、粉砕飛散が起こることも考えられ、それによって近隣住民と揉めるケースです。

対象地で暮らす予定であれば、最初から周囲の人との関係を悪化させたくないはずです。

工事を行うときは、事前に説明や挨拶をしておきましょう。

宅地造成工事の流れ

工事の流れは以下のとおりです。

　⒈地鎮祭

　2.地盤調査

　3.盛土・切土

　4.転圧作業

　5.コンクリート塗装や擁壁の設置

　6.工事完了

それぞれ詳しく見ていきます。

1.地鎮祭

家を建てる前に清め、安全を祈願するためのものです。

昔からの慣習で行わないケースもあります。

2.地盤調査

見た目では分からない土地の強度を調べるもので、家を建てるのにふさわしいかを確認します。

3.盛土・切土

家を建てるには、周囲の高さと合わせる必要があります。

また傾斜地の場合は切土といって地面を削ったり、逆に盛土といって新たに土を盛ったりします。

4.転圧作業

転圧作業ではローラーを使用して地面を固めることで、地盤を強化します。

5.コンクリート塗装や擁壁の設置

家を建てるうえで必要な箇所にコンクリート塗装をして、駐車場として利用する方法もあります。

擁壁の設置は、盛土・切土によって周囲からの土砂崩れを防ぐためのものです。

6.工事完了

以上のような工程を経て完了します。

場合によってはさらに補強などを行うケースもあります。

宅地造成工事規制区域の不動産を買う場合の注意点

気になっている不動産が宅地造成工事規制区域だった場合、そうでない不動産と比べて事前に知っておきたい注意点があります。

土地・中古一戸建て・マンションにわけて解説しているので、ぜひご一読ください。

土地購入

区域内の土地は、比較的安いため購入を検討することがあると思います。

しかし造成工事が必要になるため、整地や盛土・切土など依頼が複雑になればなるほど大きなお金が必要です。

資金計画のためにも事前にいくらかかるのか把握しておきたいものですが、状況によって異なるため一概にいくらとはいえません。

工事が不要なものに比べると時間もかかるため、区域内の土地を購入するときは取り扱っている不動産会社としっかり話し合いましょう。

 中古一戸建ての購入

区域内の中古一戸建てを購入する際は、基準に適合して建築されているかを示す「検査済証」を確認しましょう。

法律が制定される前に建築された場合は申請をしていないものがあり、資産価値に影響がでます。

また増改築を行うことがあれば、都道府県知事からの許可が必要ですし工事費用も区域外と比較すると割高です。

一戸建てを購入する場合は、将来的に工事をすることも踏まえ、工事費用も事前に把握しておいたほうが良いでしょう。

マンション購入

区域内の新築・中古マンションを購入する際は、建築された建物が基準に合格していることを示す「検査済証」を確認しましょう。

検査を受けた年が古いと確認できないこともあるため、役所の開発登録簿を取得するのも有効です。

また築年数が経過した中古マンションを購入する場合、既存の擁壁や排水設備に危険性があると判断されることもあります。

その場合工事を行う必要がありますが、費用が修繕積立金に含まれているかなどをチェックしておきましょう。

まとめ

宅地造成工事規制区域内の土地を購入して造成工事を行う場合、費用や時間がかかります。

天災時のリスクを伴うことにもなるため、目先の安さだけで判断せず、総合的に考えることが大切です。