【初めての土地購入】今やるべきことがわかる！土地購入の流れを解説

結婚や出産のタイミングでマイホームの購入を検討すると同時に、土地購入に対して不安を抱える人は少なくありません。
「そもそも何をすれば良いのか」「いつから始めるのか」など、知らないことが山積みかと思います。

土地は大きな買い物であるため、難しい法律や複雑な手続きが絡みます。
自分のライフプランに合った良い土地を見つけて購入するためには、事前に知識を付けておくことが大切です。

この記事では、土地購入の流れや準備するもの、行動するタイミングについてを解説します。

不安を解消して、納得のいく土地を購入しましょう。

【土地購入の1年以上前】土地の条件を決める

まずは購入する土地の条件を決めます。
土地を購入したい時期の1年以上前から考え始めると、余裕を持って行動できます。

今後のライフプランを思い浮かべながら、理想の生活を実現するために必要な条件を書き出してみてください。
家族とも相談しながら、1〜3ヶ月ほどかけて条件を固めていきましょう。

土地の条件を決めるためのポイントは「街（行政）」「住環境」「購入予算」の3つです。
この3つが定まることによって、土地の大きさや具体的な立地も導き出されます。

理想をすべて叶える土地が見つかることはあまりないため、希望条件に優先順位を付けておくことも大切です。

街（行政）を考える

街の条件を考える際は、行政サービスに着目しましょう。
行政によってサービスの種類や期間が異なるため、自分や家族の生活を支えてくれる街を選ぶことが大切です。

着目すべき主な行政サービスは以下のとおりです。
・図書館や公民館などの公共施設
・水道料金
・ごみ処理
・医療費や介護の助成金

お子さんがいる場合には、以下の点も確認しておきましょう。
・子育て支援
・保育園の待機児童の数
・中学や高校の給食の有無

サービス内容は、各自治体のホームページから閲覧可能です。
行政サービスの違いは生活に大きな影響を与えるため、家庭環境や家族構成と照らし合わせて調べましょう。

住環境を考える

生活しやすい環境について考えることも大切です。
土地を購入しマイホームを建てるとなると、残りの人生はその土地に住み続ける人がほとんどです。
実際の生活を想像し、様々な観点から住環境の希望を固めていきましょう。

・自然が多い郊外と、利便性が高い都心だとどちらが良いのか
・最寄り駅から家まではどのくらい歩けるのか
・スーパーや病院など、よく利用する施設からの距離はどのくらいまで許容できるか
・閑静な住宅街と、人通りが多く明るい大通り沿いだとどちらが良いのか

また職場や学校、実家までの距離も大切です。
特にお子さんがいると、以下のような状況が考えられます。
・職場と保育園が遠く、急遽お迎えに行かなければならない時の負担が大きい
・両親に子育てを手伝ってほしいが、実家が遠く頼りづらい

住環境によって生活スタイルが変わります。
一生同じ場所に住み続けることを前提として、適切な住環境を考えましょう。

購入予算を考える

購入する際の予算も大事なポイントです。
多くの人が住宅ローンを利用して土地や建物を購入します。
借り入れできる金額は、収入などの様々な要素から決まるため、具体的な計算はプロに相談するのが確実です。

ここでは、毎月の返済に回せる金額を考えます。
毎月の収入と支出を細かく書き出し、無理のない範囲の返済額を考えることが重要です。

支出の例は以下のとおりです。
・光熱費や通信費などの固定費
・食費
・保険料
・貯金
・車の購入や養育費など、これから増えそうな支出

毎月の収入からすべての支出を引くと、返済に回せる金額が出ます。
病気や怪我の治療など予期せぬ出費も考えられますので、余裕を持たせた額を設定してください。

収入と支出から計算した毎月の返済額を基に、不動産屋などのプロに相談しましょう。

【土地購入の半年前までに】不動産屋に土地を紹介してもらう

土地の条件が決まったら、不動産屋に足を運びましょう。
土地の購入には難しい法律や複雑な手続きが絡むため、プロに相談して土地を紹介してもらうことが一番です。

不動産屋に行ってすぐに良い土地が見つかるとは限らないので、遅くとも土地を購入したい時期の半年前までには動いたほうが焦らずに探せます。

不動産屋の選び方

不動産屋はたくさんあるため、どの会社を選べば良いか悩んでしまうかと思います。

まずは購入希望エリアにある大手の不動産屋を選びましょう。
大手の不動産屋は倒産のリスクが低く、トラブルが起きた際にもマニュアルがあるため、安心して任せることができます。
購入希望エリアから離れている不動産屋だと、エリアに関する情報量が少なく見学にもすぐに行けないため、可能であれば希望エリアにある不動産屋を探してください。

不動産屋を見つけたら、来店する前にGoogleなどの口コミを見て評判を確かめます。
顧客のリアルな声が書かれているため、実際に来店するかどうかの判断基準になります。

不動産屋に行く際にはスムーズに対応してもらうために、事前に電話をして予約を入れておくと良いでしょう。

また、複数の不動産屋を周ることも大切です。
なかには地元の小規模な不動産屋でしか取り扱っていない土地もあるので、大手の不動産屋とあわせて相談することでより多くの土地を紹介してもらえます。

不動産屋に行く際の持ち物

不動産屋に行く際の持ち物は、相談や土地見学だけの場合は希望条件をまとめたメモがあれば十分です。
しかし購入手続きにそのまま進む場合を考えて、以下の持ち物を用意して行きましょう。

・土地の希望条件をまとめたメモ
・印鑑
・顔写真付きの身分証明書
・保険証

不動産屋から良い土地を紹介してもらう方法

条件に合う良い土地を紹介してもらうためには、不動産屋にこちらの希望条件を理解してもらうことが大切です。
不動産屋は土地を探すプロですが、希望条件の認識がずれてしまうと見当違いの提案をされてしまうケースもあります。

「なぜこの条件を希望するのか？」という背景を伝えたうえで、優先順位とともに希望条件を伝えましょう。

土地を見学する際のポイント

不動産屋から条件に合う土地を紹介してもらったら、実際に現地を見学します。
見学する際には、図面だけではわからないことを確かめることが大切です。

まずは最寄り駅から土地まで実際に歩いてみましょう。
実際に歩くことで以下のようなことがわかります。
・坂道の多さや傾斜の度合い
・車や人通りの多さ
・電柱やごみ置き場の位置
・騒音の度合い（線路が近い場合は電車が通る時の音も確かめます）
・踏切の待ち時間が長く、図面に記載されている徒歩分数より時間がかかる

見学して問題がなければ、時間や曜日を変えて再度歩いてみましょう。
・通勤通学の時間
・昼と夜
・平日と休日
それぞれ街の雰囲気が大きく変わることがあります。

【土地購入の2ヶ月前までに】気に入った土地の購入手続きをする

良い土地が見つかり見学時にも問題がなければ、不動産屋で購入手続きをします。
購入手続きには1〜2ヶ月ほどかかるため、土地を購入したい時期の2ヶ月前までには動きましょう。

手続きの流れや提出書類などは不動産屋が教えてくれますが、事前に知っておくと安心です。

土地購入の意思表示をする

まずは土地の売主に対して「この土地を買いたいです」という意思表示をします。
土地購入の意思表示には、買付証明書の提出が必要です。
買付証明書は不動産屋が用意してくれるので、記入して提出しましょう。

買付証明書の項目は定められていませんが、主に以下のような項目があります。
・購入希望者の氏名
・土地の情報（住所や面積など）
・購入条件（希望金額など）
・有効期限
・捺印

土地の売主に対して、買付証明書を基に購入金額や条件を交渉することも可能です。

取引は基本的に早いもの勝ちですが、最終的に取引相手を決めるのは土地の売主です。
希望条件によっては、後から購入の意思表示をした人が取引相手に選ばれる場合もあります。

提出した買付証明書の内容に対して、土地の売主から承諾が得られると、売渡承諾書が交付されます。
売渡承諾書に記載されている内容に問題はないか、確認しましょう。

また、買付証明書や売渡承諾書には法的な拘束力はありません。
売渡承諾書が交付されただけでは、売買契約が成立したとは言えないのです。
そのため万が一キャンセルすることになり買付証明書を撤回したとしても、基本的に罰則はありません。

住宅ローンの仮審査を受ける

土地の売主と売買契約を結び土地を購入するためには、住宅ローンの仮審査を通過する必要があります。
売主側からすると、買主がローンを組めるかどうか、売買契約を結ぶ前に知りたいためです。

住宅ローンの仮審査とは「銀行が貸してくれるお金はどれくらいか」を事前に確認することです。
住宅ローンは金額が大きいため、本審査の前に仮審査を受ける必要があります。

審査は職業や収入などを基にして、主に以下の観点が見られます。
・ローンを返済ができる経済力があるか
・返済が滞った場合の担保はあるか

仮審査の結果が出るまでには3日〜4日ほどかかります。
買付証明書の有効期限は1〜2週間ほどしかないので、買付証明書を提出したら速やかに金融期間で住宅ローンの仮審査を申し込みましょう。

不動産屋を経由して住宅ローンの仮審査を申し込める金融機関もあるので、一度不動産屋に確認してみてください。

売買契約を結び、土地を購入する

住宅ローンの仮審査が無事に通過したら、土地の売主と不動産売買契約を結びます。
売買契約の成立には、売買契約書に署名捺印し、手付金を支払うことが必要です。

手付金の相場は売買代金の5%〜10%ほどで、契約締結の証として土地の売主に支払います。
一般的には不動産屋を通して現金で支払い、後に売買代金に充てられます。

売買契約を締結した後に契約を解除した場合は、支払った手付金は返還されません。

また売買契約書に署名捺印をする前には、重要事項説明があります。
重要事項説明書には土地や契約について重要なことが記載されているため、認識と相違がないかよく確認し、わからないことがあれば遠慮なく質問しましょう。

聞き漏れや不安を解消するために、事前に重要事項説明書のコピーをもらっておき、質問事項をまとめておくことをオススメします。

重要事項説明は宅地建物取引士しか行うことができません。
説明に入る前に、宅地建物取引士の免許証を提示することが義務付けられています。

住宅ローンの本審査申し込み

売買契約が成立すると、住宅ローンの本審査の申し込みができるようになります。
金融機関で住宅ローンの本審査を申し込みましょう。

本審査の申し込みに必要なものは、一般的に以下のとおりです。
・実印
・印鑑証明書
・源泉徴収票
・課税証明書
・確定申告書のコピー
・納税証明書
・住民票
・運転免許証
・保険証

サラリーマンや個人事業主、金融機関によって必要なものは異なるため、事前に金融機関のホームページや電話で確認しておきましょう。

審査の結果が出るまでには、1〜2週間ほどかかります。

金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ

住宅ローンの本審査が無事に通過したら、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。
金銭消費貸借契約は「金消契約」と呼ばれることが多く、住宅ローンの借入金額や返済年数などが定められています。
契約内容をよく確認し、納得したうえで署名捺印することが大切です。

金銭消費貸借契約の際に必要なものは以下のとおりです。
・身分証明書
・売買契約書
・実印
・印鑑証明書
・返済用口座の通帳
・返済用口座の通帳の届出印
・収入印紙
・住民票

その他にも提出を求められた書類があれば持っていきます。
金融機関によっては契約日の指定があるため、事前に確認しておきましょう。

土地の引き渡し

土地の引き渡しの際には、残金などの決済と所有権移転登記を行う必要があります。

残金などの決済とは、手付金を引いた土地売買代金や諸費用を売主に支払うことです。
ローンとして借り入れた金額から支払うため、金融機関から売主に直接振り込んでもらうことも可能です。

決済が無事に終わると、司法書士が所有権移転登記を行います。

最後に引渡確認書を受け取り、土地の購入が完了します。

まとめ【土地購入は長い目で見ることが大切】

土地を購入する際には、ゴールから逆算した準備をすることが大切です。
土地を購入したい時期の1年前までには土地の希望条件を考え、半年前までに不動産屋に相談して土地を紹介してもらいます。
そして購入手続きから引き渡しまでには1〜2ヶ月ほどかかることも頭に入れておきましょう。

考えるべきことや流れを知っておくことで、慌てずに先を見越した行動ができます。
準備を始めるのに早すぎることはありませんので、スケジュールには常に余裕を持たせておいてください。

良い土地とは「好条件の土地」ではなく「それぞれの家庭に適した土地」です。
家庭によって最適な土地は異なるため、ご家族や信頼できる不動産屋とよく相談したうえで土地購入に進みましょう。