土地の名義変更は自分でできる？方法や期間・費用について解説！

「土地を相続する予定だけど、名義変更ってしたほうがいいの？」

「司法書士に依頼せず自分でできないの？」とお悩みの人も多いでしょう。

土地の名義変更は非日常的な行為であり、経験のある人は少ないはずです。

そこで本記事では、土地の名義変更について以下を中心に解説します。

●名義変更を放置するとどうなるのか 　●自分で名義変更をする方法 　●名義変更が必要なケース 　●司法書士に依頼するメリット・デメリット 　●注意点

土地の名義変更とは？放置するとどうなるの？

土地や建物などの不動産は、所有者が変わった場合、登記簿上の名義を変更する必要があります。

名義変更は登記簿上の所有者の変更を意味し、変更をしない場合は売却ができません。

以下では、土地の名義変更に関する基本情報や、放置した場合について詳しく解説します。

そもそも土地の名義変更とは？

土地や一戸建て、マンションなどの所有者は、法務局の登記簿で管理されています。

登記簿に登録することで、公的に自己の所有物であることを明示することが可能です。

そのため親から相続した場合や、購入した場合で所有者が自分に変わったら、名義変更が必要になります。

戸籍の変更などは市区町村の役所で行いますが、土地の名義変更を行う場所は法務局です。

土地や建物などの動かせない資産は不動産と呼ばれ、金銭の支払いまで完了して売買契約をしていたとしても、誰の所有物なのかを客観的に証明する手段がありません。

大金と結びつきやすいため、法務局で情報管理を行います。

また売却しようとするときに動けるのは、登記簿上の所有者だけです。

名義変更をしなくてもペナルティはありませんが、後々トラブルが起こりやすいため、土地を取得したときは名義変更も一緒に行いましょう。

例えばAさんがBさんに土地を売り、金銭のやり取りを行い売買契約が完了したとします。

その後、購入したBさんが名義変更をしていなければ、土地の所有者は継続してAさんです。
それを知ったAさんが、Ｃさんとも売買契約をしたら、ＡさんはＢさんからとＣさんから売買代金を受け取ることが可能です。

上記のようなことが起きた場合、先に名義変更をしたほうが所有権を主張できます。

トラブルに巻き込まれないようにするためにも、土地を取得したら名義変更を行うことが大切です。

名義変更を放置するとどうなる？

名義変更を行わなければ所有権は前所有者にあり、受け継いだ土地の所有権を主張することはできません。

AさんとBさんとで土地の売買契約を締結したとして、Bさんが「契約書もあるから自分のものだ」と主張しても、名義変更をするまではその土地を売却することができないのです。

先ほども紹介したとおり、悪意をもったAさんがCさんに売却し、その後Cさんが名義変更をしてしまうということも考えられます。

売買を例に出しましたが、相続の場合は相続人全員で手続きを行います。

面倒だからと放置すると相続人が行方不明になるケースもあり、その場合は相続人の相続人全員に協力してもらうことになるためさらに大変です。

書類の保管期限の関係で必要書類が揃わないおそれもあり、その場合は通常よりも複雑な作業と費用が必要になります。

また親族間での取引だとしても、固定資産税の通知は登記簿上の所有者に届くため、名義変更は行いましょう。

土地の名義変更は自分でもできる？

「名義変更は自分でできるの？」「司法書士への依頼でかかる費用を抑えたい！」とお考えの人は多いでしょう。

結論からお伝えすると、時間はかかりますが自分でもできます。

しかし法務局の受付時間が平日の夕方までのため、土日休みの場合はわざわざ仕事を休む必要があります。

さらに不備があれば再度足を運ぶことになり、手間を省きたい人にはおすすめしません。

また相続や離婚の場合は、立場や意見の異なる関係者の意見をまとめ合意を得る必要があるため、非常に骨の折れる作業です。

以下では、手続きの方法や必要書類などをまとめています。

手続きの方法や期間

土地の名義変更をするときの方法は、以下のとおりです。

●法務局で登記申請書を取得 　●必要書類の取得 　●取得した書類を合わせ、法的書類の作成後、署名捺印 　●法務局へ提出 　●登記完了証の発行

上記の方法で提出した書類に不備がなければ、大体１ヶ月で登記完了証が発行されます。

名義変更手続きに必要な書類には、取得時に数百円かかるものもあるため、覚えておきましょう。

手続きを行う場所

登記簿が保管されている法務局で、登記申請書を受け取り申請します。

先に必要書類を取得して作成まで済ませておけば、手続きにかかる時間を短縮することが可能です。

法務局に行く時間が取れない・自宅が遠方にあるといった場合には、郵送で取得できます。

必要書類

登記申請書を作成する際に、必要な添付書類は以下のとおりです。

●登記識別情報または登記済証 　●登記原因証明情報 　●代理権限証書（委任状） 　●印鑑証明書 　●住所証明書（住民票） 　●課税価格 　●登録免許税

上記をさらに詳しく解説していきます。

・登記識別情報または登記済証

土地の取得時に発行される書類です。

・登記原因証明情報

売買契約書、財産分与契約書などの、登記の原因となる事実または法律行為を証明するものです。

・代理権限証書

司法書士などの専門家に依頼する場合に必要な委任状です。

新しい所有者か既存の所有者の片方が手続きをする場合にも必要になります。

・印鑑証明書

既存の所有者で発行から3ヶ月以内のものが必要です。

書類不足や記入漏れがあれば、再度法務局に提出しなくてはいけません。

事前に必要書類の確認や、情報収集が大切です。

土地の名義変更が必要なケース

土地の名義変更が必要なケースは、相続・贈与・財産分与・売買の4つです。

それぞれ必要書類や作業内容が異なるため、多くの場合は司法書士に依頼します。

土地を相続する場合の名義変更

前所有者が亡くなり土地を相続した場合、名義変更を行うのは相続人です。

相続人は複数人いるケースがほとんどのため、他の相続人から同意を得ずに手続きしようとしていないか、なりすましではないかなどのチェックを受けます。

戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類が必要であり、遺産分割協議も同時に進めていることが多いため、司法書士や弁護士に頼ることをおすすめします。

また相続のなかでも以下の3パターンに分かれており、必要書類も異なるので注意が必要です。

●遺言書がある 　●法定相続を行う 　●遺産分割を行う

遺言書がある場合の登記に必要な書類

遺言書とは、被相続人（故人）の財産処分に関する最終的な意思表示を記した書類のことです。

遺言書があれば、被相続人の意に沿った形で遺産を分割しやすくなります。

一方で遺言書がない場合は、遺産分割協議が必要になるため、トラブルが起こりやすいです。

また有効な遺言書である公正証書遺言と、そうでない自筆証書遺言と秘密証書遺言の2種類があります。

公正証書遺言は公証人に作成してもらうもので、本人・公証人・2名以上の証人が署名捺印しているため、改ざんの心配がなく有効です。

自筆証書遺言や秘密証書遺言は、不備が残る可能性があります。

そのため公正証書遺言でない場合、家庭裁判所による検認が必要です。

相続登記に必要な書類は、以下のとおりです。

対象	書類
被相続人	戸籍謄本
	除籍謄本
	住民票の除票
相続人	戸籍謄本
	印鑑証明書
	住民票の写し
土地	登記簿謄本
	固定資産税評価証明書

法定相続の登記に必要な書類

法定相続とは遺言書がない場合における、遺産の取り分け方を法律で定めたものです。

例えば被相続人に配偶者と子どもが2人いたとします。

その場合は配偶者が2分の1、子どもは2分の1をさらに2人で分けるため4分の1が法定相続分というわけです。

相続人全員が合意した場合、法定相続分とは異なる分割方法を採用することもできます。

合意に至らなければ調停や審判によって遺産分割方法を決めますが、その際の基準としても使用されるものです。

法定相続の相続登記に必要な書類は、以下のとおりです。

対象	書類
被相続人	戸籍謄本
	除籍謄本
	住民票の除票
相続人	戸籍謄本
	印鑑証明書
	住民票の写し
土地	登記簿謄本
	固定資産税評価証明書

遺産分割の登記に必要な書類　

遺産分割は、遺言書がなく、かつ法定相続分とは異なる遺産の配分を決めるものです。

相続人全員で話し合い、遺産分割の方法や割合を決めます。

まとまったら相続人全員の合意を証明するために、遺産分割協議書の作成が必要になります。

書式の指定はありませんが、下記の項目の記載は必須です。

• 被相続人の氏名の死亡日
• 相続人が遺産分割の内容に合意していること
• 遺産の具体的な内容
• 相続人全員の氏名・住所・実印

遺産分割協議書は法的な文書ですが、司法書士や弁護士でなくとも自分で作成することは可能です。

インターネット上に雛形が掲載されていますが、自分のケースでも利用できるか確認しましょう。

不備があると再度作り直しになるため、正確さとスピードを求める場合は専門家に依頼するのが良いです。

遺産分割の登記に必要な書類は、以下のとおりです。

対象	書類
被相続人	戸籍謄本
	除籍謄本
	住民票の除票
相続人	戸籍謄本
	印鑑証明書
	住民票の写し
土地	登記簿謄本
	固定資産税評価証明書

 

書類の取得にかかる費用とその他の費用

相続登記に必要な書類を紹介しましたが、それぞれにかかる費用は以下のとおりです。

書類	費用
戸籍謄本	450円
除籍謄本	750円
住民票の除票	450円
印鑑証明書	300円
住民票の写し	300円
登記簿謄本	600円
固定資産税評価証明書	400円

上記以外にも、登録免許税といって不動産の名義変更をするときにかかる税金があります。

計算方法は、固定資産評価額×税率です。

固定資産評価額は、固定資産評価証明書に記載されています。

相続・売買・贈与・財産分与といった原因ごとに税率は異なるため、以下の表にまとめています

原因	利率
相続	0.4%
売買・贈与・財産分与	2.0%

例えば固定資産評価額が3,000万円の土地を相続した場合の登録免許税は、12万円です。

司法書士に依頼するメリット・デメリット

ここまでで土地の名義変更が自分でできることや、手続き方法・費用について紹介してきました。

自分でできるとはいえ不慣れな行為であるため、記入漏れや書類の不足が起こるかもしれません。

そうなると手間も時間も想像以上にかかるでしょう。

正確さやスピードを求める場合、あるいは平日に仕事を休めない場合は、司法書士に依頼するという手段も有効です。

しかし司法書士に依頼してもデメリットは存在します。

以下ではデメリット・メリットをまとめていますので、依頼するうえでの判断材料にしてください。

メリット①手続きに必要な手間と時間を省ける　

自分で名義変更を行う場合は慣れない作業を行うため、時間がかかるケースがほとんどです。

必要書類の準備から作成、登録免許税の計算などやるべきことは想像以上にあります。

その点、知識と経験を有した司法書士に依頼すれば、必要書類の準備から手続きまでのすべてを行ってくれます。

相続を原因とするものは相続人が複数いたり、すでに相続人が亡くなられていたりと複雑な案件になることが多いです。

そのような場合でも専門家である司法書士は、確実に手続きを完了できます。

メリット②相談できる

司法書士の業務は登記だけではなく、離婚・相続・税金・遺産分割など業務内容は多岐にわたります。

話し合いがまとまらず紛争が起きてしまった場合は、司法書士の業務内容ではなくなりますが、相談することで他資格の専門家を紹介してくれます。

土地の名義変更を代行するだけでなく、法律の専門家としてお客様に最適な提案ができるのが司法書士です。

デメリット①報酬を支払う必要がある

司法書士に依頼するデメリットといえば、費用が発生することです。

金額は司法書士によって異なりますが相場は5〜7万円のため、あまりにも高すぎる場合は他をあたってみるのも良いでしょう。

また司法書士に依頼する場合でも、自分で手続きするのにかかる期間と同様に1ヶ月です。

申請後の処理を行うのは法務局のため、かかる時間は同じになります。

ただし1ヶ月というのは不備がなく、順調に進んだときのことです。

土地の名義変更における注意点！

名義変更にかかる費用や登録免許税について紹介しましたが、実は名義変更をする原因ごとに別の税金がかかります。

売買であれば譲渡所得税、相続は相続税、贈与は贈与税や不動産取得税です。

また、原因ごとに提出すべき必要書類の内容も異なります。

以下では、原因ごとにかかる税金についてさらに詳しく解説します。

譲渡所得税を抑えよう！

譲渡所得税とは、不動産売却時に購入にかかった費用よりも高く売れたときかかる税金のことです。

計算方法は以下のとおりです。

●譲渡所得＝売却価格－（取得費+譲渡費用） 　●譲渡所得税＝譲渡所得×税率

譲渡所得税の税率は、不動産の保有期間で異なり、5年超で20.315%・5年未満で39.63%と約2倍の差があります。

相続税を抑えよう！

取得した遺産が一定の額を超えると、相続税が発生します。

計算方法は、相続税額＝（相続財産額－基礎控除額）相続税率です。

計算式から基礎控除額よりも相続財産額が上回るときに、発生することが分かります。

税率は最大で55%と非常に負担が大きくいため、土地のうえに賃貸マンションなどを建設するなどして相続税評価額を下げ、節税対策をとるのも有効です。

贈与税を抑えよう！

土地の贈与でも名義変更を行いますが、その際に贈与税がかかるため覚えておきましょう。

贈与税率は、贈与金額に応じて10%から最大55%と大きな金額になります。

土地の生前贈与であれば、相続時精算課税制度によって2,500万円までの非課税枠が適用可能です。

2,500万円を超えても税率は20%のため、節税効果を期待できる場合もあります。

登録免許税を抑えよう！

登録免許税の計算方法は、固定資産評価額×税率です。

先述したとおり、相続の場合で0.4%、売買・贈与・財産分与で2.0%となっています。

売買では条件を満たすと軽減税率が適用され、1.5%まで下がるので事前に確認が必要です。

まとめ

土地の名義変更が必要になる原因には、売買・相続・贈与・離婚による財産分与が挙げられます。

自分で名義変更を行うことはできますが、原因によって必要書類は異なることから収集が大変な点や、平日に法務局に行くなど時間と手間がかかってしまう点がデメリットです。

特に相続手続きと並行で名義変更を行う場合は、トラブルに発展する恐れがあるため、リスク回避を念頭に置いて動かなければいけません。

本記事で紹介した内容を参考にしていただき、司法書士に依頼するか自分で行うかを選択しましょう。