土地購入に手付金は必要？手付金の種類と注意点について徹底解説！

新築住宅を購入する場合や店舗・オフィスを建築する場合などにおいて、必要となるものは土地です。したがって建物を建築するためには、まず土地を購入するところからはじまります。

土地購入時に手付金という言葉を耳にしますが、この手付金とはいったい何なのでしょうか。
当記事では土地購入時の手付金の種類や注意点などについて解説します。

主な解説内容は以下のとおりです。

当記事を読むことで、土地購入に支払う手付金について理解することができるでしょう。ぜひ最後までお読みください。

土地購入時に支払う手付金とは

土地などの不動産を購入する場合、都市部と郊外などの違いで相場が異なりますが、高額取引となります。手付金とは、契約の締結にあたり、当事者の一方から相手方に対し交付される金銭です。

こちらでは以下の内容について解説します。

・手付金の種類
・手付金はどのタイミングで支払うのか
・手付金の支払い方法

以下にそれぞれ見ていきましょう。

手付金の種類

手付金の法的性質は多様でありますが、一般に「解約手付」・「証約手付」・「違約手付」の3種類に大別されます。それぞれどのような性格の手付なのか解説します。

解約手付

民法上で手付とは、特段の意思表示がなければ手付＝解約手付です。また、宅建業法第39条第2項では、売主が宅建業者であれば、必ず解約手付となります。解約手付は、手付金を放棄することで任意に契約を解除できます。

例えば、買主が契約時に500万円の手付金を売主に支払ったとします。買主は、手付金500万円を放棄することで契約解除が可能です。反対に売主は、買主から受け取った手付金の倍額を支払うことで契約が解除できます。

証約手付

証約手付とは買主が「この土地を購入する」という意思表示と売主側の「この土地は他の人に売らない」という意思表示が合致したときに支払う手付です。すなわち売買契約が成立したときに支払う手付金となります。

違約手付

違約手付とは、債務不履行時に支払う手付金です。買主都合の場合は手付金を放棄し、売主都合の場合は受領した手付金の倍額を買主に支払うことになります。

手付金はどのタイミングで支払うのか

では手付金はどのタイミングで支払われるのでしょうか。手付金は契約締結時に授受しなければなりません。売主側と取り交わした売買契約書へ署名押印および手付金の支払いで土地（建物）購入の売買契約を締結した証拠となります。

ちなみに手付金は代金の一部と思われがちですが、のちに発生する残代金支払い時に売買代金に充当するまでは売買代金の一部となりません。

手付金の支払い方法

手付金の支払い方法は一般的に現金といわれていますが、振込でおこなう場合もあります。筆者の場合は2021年に自宅を新築したときに支払った手付金は融資を受けた金融機関から振込で支払いました。

したがって、手付金の支払い方法は現金でも振込でも可能です。むしろ多額の現金を持って直接手渡しだと手渡すまでドキドキして落ち着かなくなるでしょうから、振込のほうが安全に手付金の支払いを済ませられるでしょう。

土地購入に手付金は必ず支払わなければならないのか

「土地購入時に支払う手付金は必ず支払わなければならないの？」「手付金の相場っていくら？」など手付金に関してあまりハッキリしない点もあるでしょう。ここでは以下の点について解説します。

・手付金の相場
・手付金が払えない場合
・売主が宅建業者の場合

以下にそれぞれ詳細を見ていきましょう。

手付金の相場

手付金の相場については、当事者の合意により定められますが、通常は売買代金の5〜20%が相場です。ただし、手付金に対する法律は特になく、手付金を高く設定している場合もあれば安くしているもしくは最初から手付金を授受しないという場合もあります。

なお、筆者は2021年9月に不動産会社勤務当時のお客様より中古アパートを購入しましたが、手付金は設定しませんでした。

手付金が払えない場合

手付金とはいえ、かなりまとまった金額ですので「手付金を払えないけど土地購入はしたい」といった場合もあるでしょう。その場合でも諦めるのはまだ早いです。

手付金を払えない場合は、その旨を売主に伝え交渉してみましょう。自分が直接交渉するのはあまり自信がないといった場合は、仲介している不動産業者へ相談するのも手段のひとつです。

売主側もできるだけ早く手放したいと思っている場合が多いので、相手がよほど頑固でもない限り交渉の余地があるでしょう。

筆者の住んでいる東北地方の過疎化が著しい街では本当に土地を手放したい人が多いため、手付金のみならず売買代金も安くしてもらえたりと交渉しやすい傾向があります。

それだけ過疎化の進んでいる地方ではなかなか土地が売れずに困り果てた売主が多いのがなんとも悲しい現状です。

また、住宅ローンでつなぎ融資が可能です。住宅ローンは完成した家が売主から買主に引き渡される際に融資が実行されるのに対して、つなぎ融資は住宅ローンが融資される前までに発生する支払いに一時的に融資を受けるもので、購入する土地に家を建てることが前提条件になります。

土地だけの購入では、審査に通らないので気をつけてください。すなわち、将来土地の上に家を建てる予定があれば、住宅ローンでつなぎ融資を行い、土地の手付金と売買代金に利用可能です。

売主が宅建業者の場合

売主が宅建業者である場合は宅建業法39条1項により、売買代金の20%以内としなければなりません。なお、売主が宅建業者の場合は上記の売買代金20%以内のほか、以下の点も宅建業法で規制されています。

・手付金の性格にかかわらず、手付解除が認められる（宅建業法39条2項）
・民法の規定より買主に不利な特約は無効（宅建業法39条3項）

宅建業法39条3項の買主に不利な特約とは以下の特約があります。

・手付金について解約手付性の否定
・履行の着手以前の手付解除期限の設定
・手付金以上の金額を支払わないと、買主は解除できない旨の特約

少し脱線しましたが、購入する土地の売主が宅建業者であれば、上記宅建業法の規制があるため参考にしてください。

土地購入の契約を解除したいとき手付金はどうなるか

土地購入の契約締結を滞りなく終え、手付金の支払いも完了しました。その後契約を解除したいとなった場合、契約解除することができるでしょうか。結論からいうと双方とも契約解除は可能です。

こちらでは買主売主双方からの契約解除について解説します。

・買主側から契約解除を申し出た場合
・売主側から契約解除を申し出た場合
・手付解除のできる時期

上記について詳細を見ていきましょう。

買主側から契約解除を申し出た場合

買主側から契約解除を申し出た場合、単純に支払った手付金を放棄することで契約解除できます。つまり手付金として200万円を支払った場合、支払った手付金はそのまま売主のお金となりますが、それだけで契約解除可能です。

したがって、手付金＝解約手付金となります。

売主側から契約解除を申し出た場合

買主側は手付金を放棄するだけで簡単に契約解除できますが、売主側の場合そうはいきません。なぜなら売主側からの契約解除は受領した手付金の倍額を買主に支払わなければならないからです。

つまり、買主側から200万円の手付金を受領した場合、倍額の400万円を買主に支払わなければならないことになります。

通常、売主側からの契約解除は大きな負担となりますが、以下のケースの場合は売主側から契約解除される場合もあるでしょう。

「売主から買主Aへ1,000万円で土地を売る契約をし、手付金として20%の200万円を受領。その後、買主Bが1,500万円で買うと申し出た場合」

上記の場合は買主Aへ受領した手付金の倍額である400万円を支払ったとしても、1,500万円で買主Bへ売却すれば、買主Aへ売却した場合よりも100万円プラスになります。

あまりないケースですが、上記のケースとなった場合は受け取った倍額の手付金を元手に、新たに購入する土地の手付金の原資とするしかないでしょう。

つまり買主は支払い済みの手付金の放棄をすることで、売主は受領済みの手付金の倍額を買主へ支払うことで理由のいかんを問わず売買契約を解除できます。

手付解除のできる時期

民法では、手付解除のできる時期は、契約の相手が契約の履行に着手するまでの間とされています。宅建業者が自ら売主の場合を除いて、民法の規定よりも手付解除できる時期を早めることも可能であり、手付解除を一定の日までに制限したい場合は、売買契約書にその旨を記載しましょう。

手付金は返ってくるのか？

土地の売買では、以下のケースに該当した場合に手付金が返還されます。

・売主から契約解除されたとき
・売主が着手前に契約解除を行ったとき
・住宅ローンの契約が行えなかったとき

それぞれ詳しく見ていきましょう。

売主から契約解除されたとき

先述したとおり売主が契約解除する際は、買主が支払った手付金の倍額を支払わなければなりません。つまり、売主から契約解除された場合、手付金が返ってきます。

売主が着手前に契約解除を行ったとき

売主の都合、もしくは地震や土砂災害などの自然災害により土地が損害を負ったなどで引き渡しができない場合は、買主が支払った手付金の倍額が返ってきます。

住宅ローンの契約が行えなかったとき

将来家を建てる予定の土地を購入する際は住宅ローンが利用できますが、買主がローン審査に通らなかった場合、手付金は返還されます。

これは売買契約書の「融資利用の特約による解除」で設定されているもので、「金融機関のローン審査に通らなかった場合は売買契約を白紙に戻せる」という特約です。

一般的に住宅ローンの事前審査に通っていることを確認してから売買契約を交わすため、万が一本審査で通らなかった場合には、買主を守るために設定されています。

土地購入に手付金を設定した場合の注意点

土地購入に手付金を設定した場合、注意しなければならない点がいくつかあります。

以下に紹介する注意点をご覧ください。

口約束は厳禁！必ず書面を取り交わす

「これくらいは常識だから」とか「わざわざ書面にしなくても」など、ごく一般常識的なことであっても口約束で取り決めることは絶対やってはいけません。

たとえば「手付金は1週間後に払います」や「この土地はあなたに譲ります」と口約束でした場合、その旨の書面が無いとあとになって「そんな約束した覚えはありません」と手のひらを返されてしまってはどうにもなりません。

口約束は、言った言わないの水掛け論となってしまうのがオチです。したがって、売買契約で取り決めた内容はどんな些細なことであっても書面に記載して取り交わすようにしましょう。

売主・買主双方とも素人のケースが多いですので、やはり土地（建物）の売買には不動産のプロである不動産仲介業者を間に入れるのをおすすめします。

売買契約の前に宅地建物取引士から買主へ重要事項の説明もしますので、わからないところも契約前に理解することができるでしょう。

手付金は揉めやすいので常に慎重に対応

手付金とはいえ、最終的には売買代金の一部となる金銭ですので、それなりの金額となります。それゆえに、契約時に手付金の額やいつまでに支払うかなどの取り決めをハッキリさせておかなければトラブルの原因となるでしょう。

不動産仲介業者もさまざまですので、優良な業者もいれば悪徳な業者も存在します。しかし、表向きにはどこの業者がよくてどこの業者が悪徳かはわかりにくいものです。もっとも「当社は悪徳不動産業者です」と宣伝している業者は存在しません。

信頼できる不動産業者かどうかを見極める1つの指標として、不動産業者の免許番号があります。免許番号には「〇〇県知事免許（▲）×××××号」などと記載されていますが、この（▲）に着目しましょう。この（▲）の数字が大きければ大きいほど、業歴が長いということになります。

もっとも業歴が長いからといって100%信頼できるとは限りませんが、不動産業者を選ぶ1つの指標とされているのは事実です。

信頼できる不動産業者に仲介してもらい、常に慎重に対応するようにしましょう。

契約違反をすると損害賠償を請求されることもある

売主・買主のいずれかが契約違反をすると、契約の解除だけでなく損害賠償の請求も可能です。しかし、その損害額を立証することが困難であることから、土地（建物）の売買契約においては、あらかじめ損害賠償の予定額（違約金）を合意して売買契約書に記載する扱いをするのが一般的です。

損害賠償額の予定額は売買代金の10〜20%が相場ですが、売主が宅建業者の場合は宅建業法38条により売買代金の20%を超える損害賠償額の予定額の設定は認められません。

実際の損害額が損害賠償額の予定額を上回った場合でも、その差額を請求したりすることはできませんので注意しましょう。

まとめ

ここまで土地購入の手付金について、種類や注意点などの解説をしてきました。手付金は、売買契約時に現金手渡しが一般的ですが、もちろん振込で支払うこともできますし最初から手付金の設定しないケースもあります。

ただし、手付金は万一契約解除となった場合、手付金の放棄や倍額返還のペナルティとなりますのでできるだけ設定したほうがよいでしょう。

また、土地購入は高額取引となるため素人の口約束はトラブル防止の観点から絶対にNGです。必ず信頼のできる不動産仲介業者へ仲介を依頼しましょう。

これから土地購入する人や手付金をどうしようか悩んでいる人にとって、この記事が少しでも参考になっていただけたら幸いです。