【不動産査定前に確認必須！】土地総合情報システムを徹底解説！

不動産を売却するとき、重要な事項の1つに不動産査定があります。
相場とかけ離れた不動産査定を受けることにより、不動産売却の売却金額や売却速度に影響してしまいます。

そのため、不動産査定前には不動産仲介会社が行う査定が、正しい査定金額を提示しているのか、判断できる状態にしておかなければなりません。正しい判断をするには、いくつかの方法がありますが、土地総合情報システムを利用することで相場を把握することができます。

本記事では、この土地総合情報システムについて、土地総合情報システムの利用方法や利用における注意点、不動産査定前に相場確認がなぜ大切なのかなどを解説します。

土地総合情報システムとは

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営している、不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を閲覧できるサイトのことです。土地総合情報システムを使い、不動産会社から不動産査定を受ける前や、不動産を購入する前に、売却、購入する不動産の相場を把握するために利用します。

土地総合情報システムは不動産会社だけではなく、一般の人も見ることができます。

土地総合情報システムでは、実際に取り引きした価格＝成約価格が確認できます。また、地価公示などもあわせて確認することができます。

地価公示とは、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するものです。

なお、土地総合情報システムの不動産取引情報は、国土交通省が実施している「土地取引状況調査票」の結果を反映させています。土地取引状況調査票とは、不動産売買を行った買主に、国土交通省から郵送されてくるアンケートのことです。

土地総合情報システムの使い方

土地総合情報システムの使い方は、次のとおりです。不動産の取引価格を知りたい場合と、地価公示・都道府県地価調査価格を知りたい場合の2つの使い方を説明します。

不動産の取引価格を知りたい場合

不動産の取引価格を知りたい場合は、次のような段階を踏んで確認します。

土地総合情報システム（URL:https://www.land.mlit.go.jp/webland/）を開く
↓
不動産取引価格情報検索をクリックする
↓
時期や不動産の種類、地域を選ぶ（PC上では画面左側）
↓
不動産取引価格情報のリストが開く

地価公示を知りたい場合

地価公示・都道府県地価調査価格を知りたい場合は、次のような段階を踏んで確認します。

土地総合情報システム（URL:https://www.land.mlit.go.jp/webland/）を開く
↓
地価公示・都道府県地価調査をクリック
↓
調べたい都道府県を地図上でクリック
↓
調べたい市町村を地図上でクリック
↓
地価公示や都道府県地価調査や調査年、用途区分などをチェックして検索
↓
検索結果で出てきたリストの中から調べたい地域に近いところを探し詳細を開く

レインズマーケットインフォメーションとの違い

国土交通省が運営するサイトとしてもう一つ、レインズマーケットインフォメーションというサイトがあります。

土地総合情報システムとレインズマーケットインフォーメーションには違いがあります。
この違いを図表1に表しました。

【図表1】

土地総合情報システムを基本として利用し、情報量が足らない場合はレインズマーケットインフォメーションまで利用するという形で良いでしょう。

土地総合情報システムを活用するメリット

土地総合情報システムを活用するメリットがいくつかあります。
活用するメリットごとに分けて解説します。

相場を把握することができる

一般のポータルサイト（不動産の売却中の物件情報を集めたサイト）は、売却継続中＝まだ売却できていない価格を調べることはできますが、土地総合情報システムでは成約済みの価格を調べることができます。そのため、相場を確認する場合は一般のポータルサイトより、土地総合情報システムを利用するほうが正確な相場を把握しやすくなります。

相場を把握する場合には、念のためポータルサイトで売り出されている不動産の情報も確認しておきましょう。ポータルサイトに掲載されている不動産情報は詳細な内容が掲載されていることが多く、参考になる事項があります。

公示価格・都道府県地価調査と比較しやすい

土地総合情報システムでは、同一サイト内で不動産取引価格と公示価格・都道府県地価調査を確認することができるため、不動産取引価格と公示価格・都道府県地価調査と比較することが簡単にできます。

実勢の相場は、公示価格・都道府県地価調査価格のおおよそ1.1倍とされています。そのため、土地総合情報システムで調査した不動産の価格が、公示価格・都道府県地価調査価格の1.1倍程度なら実勢の相場に近いと確認することができます。そのため、相場を把握する際には、不動産取引価格だけではなく、公示価格・都道府県地価調査価格もあわせて確認する必要があります。

なお、公示地価と都道府県地価調査価格の違いは、次のとおりです。

・公示地価：国土交通省が1/1 時点の不動産鑑定金額を3月下旬に発表
・地価調査：都道府県が7/1 時点の不動産鑑定金額を9月下旬に発表

鑑定方法は似通っているため、鑑定評価額にはほとんど差が付きません。違うのは、調査時期と調査機関です。

土地総合情報システムは農地や山林の情報が閲覧できる

土地総合情報システムでは農地や山林の情報を閲覧することができます。

不動産取引において農地や山林を売買することは少なく、いくらで売却されたのかなどは通常わかりません。しかし、土地総合情報システムには農地や山林の取引情報が掲載されているため、相続で農地や山林を受け継いだというような人にも参考となります。

土地総合情報システムを利用するときの注意点

土地総合情報システムを利用するときには、いくつか注意点があります。それぞれの注意点に分けて解説します。

査定ができるほどの情報量ではない

土地総合情報システムはレインズマーケットインフォーメーションに比べ、売却済みの不動産詳細内容が多く掲載されています。しかし、査定ができるほどの情報量が記載されているわけではありません。

例えば、建物築年数10年、リフォーム履歴ありの場合でも、室内でタバコを吸う人の家だと再度リフォーム費用がかかってしまうため、不動産の売却金額が安くなります。一方、建物築年数が20年、リフォーム履歴なしの場合でも、セカンドハウスとして使用し、ほとんど室内を使ってなく、きちんと毎週風通しを行うなど維持をされている不動産は売却価格が高くなる場合があります。

このような状態のことは、土地総合情報システムの情報だけではわからないため、相場の目安として考えておくことが重要です。

売却する不動産の所在によっては情報がない

市街地であれば成約した情報が多く掲載されており、比較検討することも容易ですが、郊外の場合、比較検討する情報がほとんどないケースがあります。

ここで注意したいのが、比較物件が1件もしくは2～3件しかなかった場合です。不動産の売却金額には、不動産個々の事情や条件が加味されており、比較検討する物件が少ないと、相場から外れた金額を相場の目安と思い込んでしまうことがあります。

例えば、リフォームをした物件だとした場合、リフォームに1,000万円かけた不動産と、リフォームに100万円をかけた不動産では、売却価格が変わる可能性が高くなります。比較検討した物件がリフォームに1,000万円をかけた不動産だとすると、比較した不動産が相場ではないため、相場を見誤る可能性があります。

比較検討する不動産が少ない場合は、注意して土地総合情報システムを利用しましょう。

ポイントがある地点が売却した不動産がある位置ではない

土地総合情報システムの地図に、売却された不動産がある位置にポイントが打たれているように見えます。しかし、このポイントは実際に売却された位置とは違います。そのため、駅からの近さや、土地の向きなどを見誤ることがありますので、あくまでリストに掲載されている情報を基に、比較対象不動産を探すようにしてください。

土地総合情報システムを活用すべき理由

土地総合情報システムを活用すべき理由を、売主から見た場合と買主から見た場合に分けて解説します。

売主が土地総合情報システムを活用すべき理由

売主が土地総合情報システムを活用すべき理由は、不動産仲介会社の高値査定を防止することです。

不動産仲介会社は、自社で売却の依頼を受けたいがため、査定金額を高く提示して「弊社ななら、この金額でも不動産売却できると思います。」などとやたら高い売却金額を提示してくることがあります。もちろん、それが本当で、すぐに不動産が売却できるのであれば喜ばしいことですが、高値査定金額で不動産を売却できるほど甘くはありません。

高値査定を信用し、相場よりも高い金額で不動産を売りに出すと、売却に相当な時間がかかってしまうことがあります。このことにより、不動産の売主にさまざまな損失を生み出してしまいます。売主に発生する損失を、内容ごとに紹介していきます。

相場より安く売ることになった

まず、大前提として不動産購入を検討している人は、少しでも安く不動産を購入するために相場のチェックをしています。そのため、相場より高く売りに出してしまうと、購入検討者からの問い合わせが来ません。

問い合わせが来ない状態が続くと、なかなか売れない物件は売れ残り物件の烙印を押されてしまいます。そのような状態になると、より長く売却に時間がかかり、なかなか売れないため、売却を依頼した不動産仲介会社も積極的に広告活動を行わなくなります。

このような状態になると相場並みもしくは、相場より少し安くしないと売れなくなってきます。なぜなら、ずっと売れない不動産には、大きな値段交渉が入りやすいからです。売主もこれ以上長期に渡り売却活動をしたくない、という思いが強くなり、結果、大きな値段交渉を受け入れ相場より安く売却をしてしまうということが起きます。

災害などの発生リスク増加

売却活動が長期化すればするほど、災害や建物の不具合発生リスクが増加します。つまり、時間が経過するほど不動産が何かしらのダメージを受ける可能性が高まるということです。

万が一、災害などで浸水したり、建物が火災に遭い消失したなどのことが起きた場合は、浸水実績や火災発生実績が残り、購入検討者に災害による被害があったことを伝えなければならなくなります。当然、そのような実績が残ってしまうと、売却金額に影響が出てしまいます。

購入するにあたり減税制度が利用できなくなる

購入検討者は少しでも安く不動産を購入するために、購入計画（資金計画）を立てています。購入計画の中には、諸経費のほかに税金も含まれています。そして、この購入に必要な税金には減税制度がある場合が多く、減税制度は購入する不動産の築年数により減税幅が変わるものがあります。

もし、売却活動が長期にわたってしまった場合、減税制度が利用できなくなる、もしくは減税幅が減少する築年数になってしまうと、買い手からの需要が下がり、不動産の価値が下がってしまいます。

買主が土地総合情報システムを活用すべき理由

不動産は高額な買い物なのにもかかわらず定価というものが存在しません。購入する不動産が相場に近いのか把握しておかなければ高い出費をすることになる可能性があります。

そのため、土地総合情報システムを利用して適切な相場を把握する必要があります。相場を把握することにより、購入を検討している不動産が適正価格なのかがわかり、値段交渉をどのくらいすれば良いのか、の目安となります。

不動産を購入するにあたって、正確な相場を把握するということは、出費を抑えることができるということです。

まとめ

土地総合情報システムは、不動産の売却をする人にも、不動産を購入する人にとっても相場を把握するためのツールであると言えます。なぜなら不動産売却情報を集めたポータルサイトと違い、実際に売れた不動産の情報を提供するサイトだからです。売れた不動産の情報を集めることにより、売却や購入する不動産の適切な価格が見えてきます。

しかし、土地総合情報システムには利用するときの注意点もあります。注意点を把握せずに利用してしまうと、適切な相場を調べようと思ったはずが、間違った相場を正しいと思い込んでしまうことがあります。そのため、注意点をきちんと理解することが大切です。

土地総合情報システムの使い方や利用時の注意点を確認して、適切な価格の不動産売買を行うために、土地総合情報システムを活かしていきましょう。