【土地購入の基礎】土地購入の事前準備や土地の引き渡し後の流れも解説!

夢のマイホームを建築するなど、土地を購入する理由は人それぞれにあると思います。その夢に向かう第一歩として、自分の希望にあった土地を探し始めます。

土地を探し始めるときには、ただ漠然とこの地域で、この予算でというだけで探し出してしまうと後々、よく考えてから探せばよかったな、と思ってしまうことが出てくるかもしれません。
土地を探し始めるときには、しっかり準備をして土地購入の流れを把握したうえで進めていくようにしましょう。

本記事では、土地を探し出す準備から、土地を購入した後にしなければならないことまで解説します。
本記事の内容を確認いただければ、土地購入の流れがすべて把握できるため参考にしてください。

土地探し前に行っておくべきこと

土地を探す前に行っておくべき準備がいくつかあります。
事前準備は非常に大切なため、項目ごとに分けて解説します。

資金計画を立てる

土地を探す前に資金計画を立てることが最も大切なことです。土地購入をするということは、建物も建築することになります。土地だけを購入するだけでも多くの諸経費がかかりますが、建物まで建築するとなると建物建築費用や諸経費までかかります。

これだけ諸経費が多くなると、諸経費だけで数百万以上かかります。そのため、自分の予算や年収だといくらまでの土地が購入できるのか先に確認しておかなければなりません。気に入った土地が見つかったあとに、資金計画を立て予算が合わないことがわかり、購入を見送らないといけなくなることが出てきてしまいます。

また、住宅ローンを借り、土地を購入し新築住宅を建築する場合、何十年という長期間住宅ローンを返済していかなければなりません。そのため、長期間のライフプランを考えたうえでの資金計画が必要です。

検討する工務店やハウスメーカーをあらかじめ絞っておく

土地を購入した後に、建築する工務店・ハウスメーカーはあらかじめ数社に絞っておきましょう。絞り方としては、建物の構造やデザイン性、ネームバリューなどで絞っていくのが良いでしょう。先に工務店・ハウスメーカーを絞っておかないと、建築に対する情報量が多くなりすぎて、各社のメリット、デメリットなどを検討するときに、決断ができなくなってしまう恐れがあります。

建築したい住宅を家族間でイメージしておく

土地探しを始めるときに、新築住宅に同居する家族がいる場合、同居する家族全員で建築する住宅のイメージを共有しておくことが大切です。建築する新築住宅に対して家族全員が満足しなければ建築する意味が薄くなります。家族間でのイメージを不動産会社や工務店・ハウスメーカーに話すことができるようになれば、希望に合った土地情報の提供や間取り設計を行ってくれるはずです。

土地探しを開始!

土地を探す方法は、不動産会社への問い合わせやインターネットサイトで検索、現地看板確認などの方法で探していきます。

土地探しのポイント

土地探しのポイントは、100点満点の土地を探さずに、80点くらいの土地を探すという意識を持つことです。

100点満点の土地を探すのには時間がかかることと、もし見つかったとしても良い条件が揃っている土地は金額が高いため、100点満点の土地が見つかっても購入できないというケースがあります。土地に思ったほどお金がかからなかった場合に、建物へ予算を移動させたほうが良い結果になることがあります。

土地の現地確認の際に気をつけるべきこと

条件に合いそうな土地情報を手に入れたら、必ず現地の確認をします。現地の確認で見ておかないといけない主なポイントは、次のとおりです。

・隣地との境界に境界標が入っているか
・隣地から越境されていないか
・土地の上に残置物がないか
・水道や下水のマスがあるか
・近隣に騒音や臭気を発生させるような施設はないか
・川や池がないか、浸水しやすそうな地形をしていないか

このような事項を確認することが必要です。

住宅ローン事前審査申込

気に入った土地が見つかったら、住宅ローン事前審査に申し込みをします。金融機関が希望する金額を、貸してくれるのか金融機関の内諾を取ります。

まだ建物の設計は完成していない時期のため、概算の見積もりを工務店・ハウスメーカーから取得し金融機関へ提出します。その他、本人確認書類や源泉徴収票などの収入を確認する書類、会社に所属している証明として健康保険証の提出も行います。金融機関によりますが、早くて2日遅くても2週間ほどで審査回答が出ます。

購入申込書提出

以前は、住宅ローンの事前審査よりも、購入申込書を先に提出するケースが多かったのですが、近年は住宅ローンの事前審査が通過したあとに提出する場合が多くなっています。住宅ローンの事前審査が通過していない買主は、まだ購入できるのか分からない状態だからです。

住宅ローンの事前審査が終わるまで購入申込書を提出できない場合、審査中に他の買い手が見つかってしまい、希望している土地が購入できなくなることがあります。住宅ローンの事前審査は、早く申請をするようにしましょう。

なお、購入申込書の記載内容は、次のとおりです。

・購入金額
・手付金支払額と支払い期日
・不動産の残代金額と支払い期日
・住宅ローンの使用があるなら借入予定金融機関名と金額
・購入を希望する不動産の情報
・不動産売買契約に盛り込みたい特約条件
・買主の情報
・購入申込書の有効期間

土地の不動産売買契約を締結

購入申込書を提出し、売主が購入申込書の内容に納得したら不動産売買契約を行います。不動産の売買契約では、重要事項説明書と売買契約書の読み合わせ、記名押印を行います。

重要事項説明書と売買契約書ともにとても大切な書類のため、確認すべきポイントをそれぞれに分けて解説します。

重要事項説明書の確認すべきポイント

重要事項説明書は、物件の説明書というべき書類で、重要事項説明書を説明するには宅地建物取引士の資格保持者ではないと説明できません。

重要事項説明書で確認すべきポイントは、次のとおりです。

・土地の所有者は売主と同一人物なのか
・土地のインフラ整備状況がどうなっているか
・土地に建物を建築する場合の制限があるのか
・過去に浸水被害などの災害にあっている土地なのか

今まで不動産会社から聞いている土地の情報と違うところはないか、確認しておきましょう。

売買契約書で確認すべきポイントは、次のとおりです。

・売買する土地の対象面積や面積が増減する可能性があるのか
・金銭の支払期日はおかしくないか
・支払う金銭に間違いはないか
・売主が契約不適合責任を負ってくれるかどうか
・各種契約解除事項が理解できるかどうか
・その他特約事項について疑問はないか

売買契約書は、売主と買主との権利関係を決める書類です。
お互いに債権と債務を負うため、わからないことがあるまま進めるのは危険です。
契約という場の雰囲気に流されないよう注意しましょう。

住宅ローン本申込

売買契約が終了した後、住宅ローンの本申込を行います。売買契約書にはいつまでに住宅ローンの本申込の結果を出さなければいけない、という期日が記載されています。この期間は、一般的に1ヶ月間ほどとされる傾向があります。

住宅ローンの事前審査と違い、金融機関への提出書類が多くなり審査にも時間がかかります。約1ヶ月で住宅ローンの本申込の結果を出すには、タイトなスケジュールになるため、早急に住宅ローンの本申込を行うようにしましょう。

金融機関との契約

住宅ローンの本申込の審査が通過した後は、金融機関と住宅ローンを借りる契約を行います。金融機関との契約と同時に、住宅ローンの担保となる物件の土地・建物に金融機関が債権者となる抵当権を設定するための抵当権設定契約、保証会社が金融機関に対して債務を保証することを委託する保証委託契約を締結します。

なお、保証会社とは、万が一住宅ローン借入者が住宅ローン返済不能に陥ったときに、金融機関に住宅ローンの未返済分を保証する会社です。

土地の決済・引き渡し

金融機関との契約が終了したら、土地の決済・引き渡しを受けることができます。土地の引き渡しでは、買主が土地の残代金を支払うことにより、売主から土地の所有権移転を受けます。土地の所有権移転が完了すると、土地は買主のものとなります。

住宅ローン控除の申請をお忘れなく！

住宅ローンを借りて土地を購入し建物を建築する場合は、住宅ローン控除の申請をすることができます。住宅ローン控除について詳しく解説していきます。

住宅ローン控除控除とは

個人が住宅ローンを借りて自宅を取得した場合、住宅ローンの年末残高の一定割合に応じて、一定期間、所得税額、住民税額から控除できる制度です。

住宅ローン控除を受ける最初の年には確定申告が必要となり、新築住宅に入居した年の翌年1月から確定申告ができます。住宅ローン控除の確定申告を行った翌年以降は、会社員なら年末調整により住宅ローン控除による減税を受けることができます。

なお、合計所得金額2,000万円を超える人は、住宅ローン控除を利用することができません。

住宅ローン控除の利用条件

住宅ローン控除の利用条件や利用内容が、2022年より変更となりました。
主な変更点は、次のとおりです。

・控除割合1.0％から0.7％に引き下げ
・住宅ローン控除利用可能な年間所得合計が3,000万円から2,000万円に引き下げ
・住宅の性能による借入限度額の細分化
・新築した住宅に入居する年で適用条件が変わる

2022年の住宅ローン控除の利用条件や利用内容を図表1にまとめました。

図表1　2022年からの住宅ローン利用条件や利用内容

住宅ローン控除の税額控除額の計算方法
税額控除額＝借入残高（借入限度額を上限）×控除率

借入限度額については、建築する住宅の性能により変わります。どのように変わるか、図表2としてまとめました。建築する住宅がどの住宅に該当するかは、建築する工務店・ハウスメーカーに確認してください。また、図表2のとおり、新築住宅に入居する年で、借り入れ上限額が違うことに注意しましょう。

図表2　各住宅による借入限度額の違い

住宅ローン控除1回目の申請は確定申告をしなければいけない！

住宅ローン控除1回目の申請手続きは確定申告をしなければいけません。これを数年忘れてしまうと、住宅ローン控除を利用する権利が時効で無くなってしまいますので、忘れずに確定申告をしましょう。

確定申告をするのに必要な書類の代表例を挙げるため参考にしてください。なお、会社員であれば2回目以降の住宅ローン控除手続きは、年末調整で会社が処理を行ってくれます。

【確定申告書に添付する必要書類例】

・確定申告書AまたはB
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・本人確認書類の写し
・建物・土地の登記事項証明書
・建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
・源泉徴収票
・住宅ローンの借入金年末残高証明書
・特例住宅の証明書類

人により提出書類に違いや、追加で提出する書類があるため、住宅ローン控除申請手続きをするときには、専門家に相談をしてから申請手続きを行うようにしましょう。

土地購入については「住まいの無料相談」に相談！

土地を購入して新築住宅を建築するまでには、多くの工程があります。そしてこの工程には、確認すべきポイントや注意をしなければいけないポイントが多く存在します。このポイントをすべて1人で行うことは、非常に難しい作業です。1つのポイントを確認し忘れるだけで、トラブルに発展するケースがあります。

そのため、土地を購入する場合は早い段階で専門家に相談をすることが大切になってきます。不動産会社に相談すると、相談した不動産会社から土地を購入する流れになってしまうため、第三者としてアドバイスをしてくれる「住まいの無料相談」に相談するのがおすすめです。

「住まいの無料相談」は多数の宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーが在籍しており、第三者として親身になってアドバイスをしてくれます。一生に一度の買い物である土地の購入をスムーズに行うために、専門家に相談をしながら進めていきましょう。