４０代独身…賃貸のままでいいの？　物件購入時の諸費用とは…

今回のコラムでは、実際に家を購入する際にはどのくらいのお金が必要なのか、具体的に見ていきたいと思います。

みなさんは、「家を買おう！」と決めたとき、やはり一番は「いくらの物件を買うのか？」「いくらの物件なら買えるのか」等、住宅の購入価格に重き置いた想像をする思います。

でも、実際は、スーパーマーケットでの買い物のように、モノの値段だけを払えば、自分のものになるというわけではありません。実際は、家を買う時や買った後など、様々な場面で費用が発生します。

それでは、住宅の購入費用だけではなく、他にどんな費用が発生するか想像できますか？

まず、最初に家を借りるときと同様に、不動産会社に支払う手数料（所謂「仲介手数料」）が思い浮かぶ方も多いのではないでしょうか。

それから、「固定資産税等の税金！」と思いつく方もいらっしゃるでしょう。

もちろん、もっと詳細にご存じの方もいらっしゃると思いますが、正直、私が不動産の仕事をする前まではこの程度の知識しかありませんでした。

物件購入時に必要な諸経費について、Q&A方式でご説明します。

Q：仲介手数料ってどうやって決まるの？？払わないといけないの？

A：法律で上限は決まっておりますが、その金額の設定は不動産会社により異なります。また、仲介手数料の支払い義務は、その不動産会社との契約によります。

新築マンション等の売主と直接売買契約を交わす以外の物件の場合、必ずと言ってよいほど、不動産会社が契約に携わります。

みなさんの中には、仲介手数料を払いたくないので、不動産会社は不要と考える方もいらっしゃると思いますし、考え方は人それぞれですので、肯定も否定もしません。

しかし、みなさんの多くは、不動産の購入を人生で何度も経験する人はそう多くはないと思いますし、桁違いの買い物となるので、トラブルは避けたいし、できれば少しでも有利な条件で購入を進めていきたいと考えると思います。

不動産会社は、その専門的な知識を持って、不利な条件での契約にならないよう、そして少しでも良い条件で契約ができるよう、契約後もスムーズに引き渡しができよう、相手方との交渉や調整、また調査等を行います。

その為の手数料が、仲介手数料となります。もちろん不動産会社の仕事はそれだけではないのですが、ここでは割愛します。

その仲介手数料は、不動産会社が自由に決められますが、法律によって上限が決められております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※売買価格が400万円を超えるとき

少しでも費用を浮かせたくて、仲介手数料の安い不動産会社を探すのも良いですが、一番大切なことはその不動産会社がいかに親身に誠実に、そして頼りになるのか・・・だと思います。

人生でそう何度もない買い物です。心から信頼できる不動産会社に出会うことも大切な一歩です。

Q：住宅ローンを借りるにもお金がかかるの？

A：かかります。

意外とご存じない人も多いと思いますが、住宅ローンを借りるのに、タダでは借りられません。

住宅ローンを借りる際には、様々な費用がかかります。

そのすべてを合わせると、数十万円から百万円を超える金額になります。

それでは、どんな費用がかかるのでしょう。

まずは、住宅ローンを借りる際の費用として、最も多くの割合を占めるのが「金融機関に支払う手数料」です。

「融資手数料型」と「保証料型」と２つのタイプにわかれており、各金融機関や住宅ローンのプランによって、費用の内訳が異なります。

簡単に説明すると、融資手数料型では、借入先の金融機関に対して「手数料」を支払いますが、保証料型では、保証会社に対して「保証料」を支払うことになります。

では『「融資手数料型」が良いのか「保証料」が良いのか問題』になると思いますが、借入金額・借入期間が同じであったとしても、諸々の条件を加味すると、どちらがお得ではあるかは一概には言えず、ご自身の購入時の経済状況や将来の経済状況を勘案して検討する必要があります。

ちなみに、最近利用される方も増えてきたネット銀行では「保証料型」の取り扱いがない金融機関もあります。

また、もう一つ、住宅ローンを借りる際の必要経費としては、金銭消費貸借契約書（銀行と住宅ローンの契約する際の契約書）に貼付する「印紙代」があります。

これも見逃しがちですが、1000万円（5000万円以下）を超える物件では、20,000円の印紙が必要となり、これまでの仲介手数料やローンの手数料に比べると、金額が麻痺してしまいそうですが、それでも20,000円の印紙代は決して馬鹿には出来ません。

Q：契約時にかかる費用負担はどんなものがあるの？

A：不動産の売買契約を締結する際、不動産売買契約書に印紙を貼付しますので、その「印紙代」が必要となります。

住宅ローン契約時の印紙代とは異なりますが、1000万円（5000万円以下）を超える物件の取引では、1通につき10,000円の印紙が必要となります。

※不動産売買契約書に課せられる印紙税の軽減は、2024年（令和6年）3月31日までの適用

ちなみに、注文住宅を建てる際の工事請負契約書にも同様の金額の印紙税がかかります。

Q：取得した後にかかる税金って？

A：不動産を購入すると、「不動産取得税」がかかり、そして、不動産を所有し続ける限り、毎年「固定資産税（及び都市計画税）」がかかります。

不動産取得税は、不動産を購入した際に一度だけかかる税金ですが、軽減措置などによって、税額がゼロとなるケースもあります。

ただし、軽減措置には、土地・建物ともにいくつかの要件がありますのでご注意下さい。

固定資産税（及び都市計画税）は、土地や建物を所有している人に市町村が毎年課税する税金です。

不動産所得税同様に、土地・建物それぞれに軽減措置がありますが、建物に関しては、新築から一定期間のみとなります。

固定資産税の評価額は3年ごとに見直されます。

固定資産税（及び都市計画税）については、毎年1月1日の時点での所有者に対して市町村から納税通知書が届きますが、年度の途中で売買されるケースがほとんどであり、引き渡し日を境に日割り計算をして、売主に精算金を支払うのが通例となっております。

また、地域によっても起算日が異なることもあるようなので、事前にしっかりと確認しておきましょう。

Q：「登記費用」ってどのくらいかかるものなの？

A：登記を行うには、「登記にかかる税金＋司法書士への手数料」が必要となります。

まず、登記について、不動産を購入したら、その不動産が「自分のものである」ということを第三者に示すために、所有権などの権利関係を登記所（法務局）の登記簿（登記事項証明書）に記載する必要があります。

また、住宅ローンを借りる場合には、金融機関が土地や建物を担保に融資したことを示すため、抵当権の設定登記を行います。

これらの登記をする際に必要な税金を『登録免許税』といい、その登記の種類は下記の通りです。

・土地や建物（中古）を登記する「所有権移転登記」

・新築建物を登記する「所有権保存登記」「建物表題登記」

・ローンの借り入れをを登記する「抵当権設定登記」

そしてそれぞれの登記料にも軽減措置がありますが、その適用要件もありますのでご注意下さい。

これらの手続きは、物件の引渡し時（鍵の引渡し時）、つまりローン実行時に同時に行われることが一般的です。

その際、ご自身で法務局へ出向かれて手続することもできますが、登記のミスや書類不備などを懸念して、司法書士に依頼することがほとんどだと思います。

ただ、司法書士に依頼した場合、やはり手数料がかかります。

その時に必要な登記料は、手続きを全てお願いして、大体15万円～20万円位が相場ではないかと思いますが、地域により差があると思いますので、しっかり見積もりを取ることも大切です。

まとめ

ここまでざっと述べましたが、数々の費用がかかることをご理解頂けましたでしょうか。

具体的にいくらというのは、物件価格や住宅ローンの有無によるところが大きいので述べることができませんが、大体、新築マンションの場合で物件価格の3～5％前後、建売住宅や中古住宅（中古マンション含む）では物件価格の6～8％前後、注文住宅では土地・建物総額の10％～12％前後が目安とされているようです。

その他に、家具家電の購入費、火災保険や地震保険の保険料、中古マンションであれば管理費・修繕積立金等の精算金などの費用を用意する必要があります。

できれば諸経費は現金で用意したいものですが、金融機関によっては、住宅ローンの金利に上乗せをして借りられるところもあります。

住宅ローンを返すだけの日々になってしまわないよう、将来に渡ってしっかりとした資金計画が必要です。