【住宅を売買するなら押さえておきたい「契約不適合責任」】

皆さんは、これまでの人生で不良品を買ったことはありませんでしょうか。

写真と説明文だけが頼りのネット通販はもちろん、店で実物の商品を見て購入する場合でも、実際に使ってみて初めて気づく欠陥や不具合があります。その欠陥や不具合（＝瑕疵）に気づかないで買ってしまった買主を保護するために民法などの法律で定められているのが「契約不適合責任」です。

以前は、「瑕疵担保責任」と呼ばれておりましたが、2020年4月の民法改正にて「契約不適合責任」と名称が変更となりました。

名称の変更とともに、内容も一部改正されております。

特に最も高額な商品である不動産については、万が一のトラブルに備えて、あらかじめ、契約不適合責任についての基本的な知識を身に着けておくことをおススメします。

■契約不適合責任とは？

不動産売買契約でいうところの「契約不適合責任」とは、購入後に欠陥や不具合が発覚した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。

この責任の具体的な内容としては、「当事者の合意した契約の内容」に適合していなかった場合、買主は売主に対して、「修補請求」「代金の減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」を行うことができるというものです。

改正される前の民法では、隠れたる瑕疵（欠陥や不具合）があったときに生じる責任である「瑕疵担保責任」が定められておりましたが、現行民法では、瑕疵担保責任も含む形で「契約不適合責任」として新たに定められております。

隠れたる瑕疵とは、例えば、住宅やマンションなどは、たとえ見た目が良かったとしても屋根や壁の内側といった目には見えず、気付きにくい部分に瑕疵があることがあり、知らずに購入して実際に住んでみたら欠陥住宅だったということも少なからずあります。

土地であれば、地中埋設物などがそれにあたります。

ただし、現行民法ではその隠れたる瑕疵のみならず、買主が知っていた瑕疵においても、本来の契約の目的が達せられない場合、売主はその責任を負わなければなりません。

ここで1つ、注意しなければならないことがあります。

売主が個人の場合、「修補請求」は出来ても、「代金の減額請求」や「損害賠償請求」などが認めらない旨の内容が、売買契約書に記載されていることが一般的となっておりますので、契約前によく確認するようにしましょう。

また、中古物件の場合、設備については対象外となっていることがほとんどですので、こちらも注意が必要です。

■契約不適合責任の法律での定めは？

民法においては、売主に過失が無かったとしても責任を負わなければならず、買主は損害賠償請求と契約の解除を求めることが認められています。

この権利を行使できる期間は、民法では買主が瑕疵を発見してから1年以内とされていますので、なんらかの欠陥を見つけた際には早めに連絡をしておくことが必要となります。

この他に関係してくる法律としては、宅建業法（宅地建物取引業法）、新築住宅については、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）や特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保法）があります。

それぞれの法律によって購入者は守られることになりますが、認められている期間は異なりますので注意が必要です。

宅建業法においては引き渡し後2年（中古物件など個人が売主の場合は3カ月などとされている場合もあります）とされていますが、品確法においては新築住宅の場合、引き渡しから10年までの責任を負うとされており、法律によって差があることが分かります。

■買主はどのように守られるのか（新築住宅の場合）

買主は売主に対して損害賠償請求や契約の解除等を求めることができ、これによって守られることになります。

しかしながら瑕疵が見つかった時に売主に資金が無く、応じられないことも考えられます。

この問題については住宅瑕疵担保法によって買主が保護されており、売主に対して予め供託金を積んでおいたり保険に加入したりすることを義務付けることによって、資力に乏しいというケースでも責任が果たされるようになっています。

新築住宅を購入する人は様々な法律によって、理想のマイホームを納得して買うことができるように守られているというわけですね。