【不動産売却の媒介契約の種類と選ぶポイント】

土地や建物、マンション等の不動産の売却を検討している場合、不動産会社と結ぶ「媒介契約」について事前に勉強しておくことが大切です。
媒介契約には3種類の契約方法があり、その契約の種類によっては契約内容に違いもありますので、知らないと思わぬトラブルに発展しかねません。

トラブルが起こってしまうと、折角の売却の機会を失ったり、損をしてしまう可能性がありますので、そういったトラブル巻き込まれないよう、まずは、しっかりと知識を備えて、有利に売却を進めて行きましょう。

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不動産業者の媒介契約とは？

不動産を売買する際には多くの場合、不動産会社を通じて売却や購入をすることになります。

その為の契約が「媒介契約」となります。

この媒介契約には３種類あり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」となります。

契約をする際の契約金などはありませんが、売買が成立した際に不動産会社に支払う仲介手数料に関してもこの契約書で取り交わすことになります。売却の場合、売却する物件の情報、売却予定金額、仲介手数料の金額や支払い時期などが明記されます。

そして、それぞれの契約の大きな違いは、自分で買主を見つけることが可能かどうかということです。

「一般媒介契約」の場合、自分で買主を見つけることも出来、さらに複数の不動産会社に依頼することも可能です。

「専任媒介契約」の場合は、自分で買主を見つけることは出来ますが、依頼する不動産会社は1社のみとなります。

また、「専属専任媒介契約」では、依頼する不動産会社は1社のみで、尚且つ自分で買主を見つけることも認めらていないということになります。

一見すると「専属専任媒介契約」は不利のようにも見えますが、不動産会社の責任は他の2つよりも大きいため、より手厚いサポートや積極的な販売活動が期待できます。

【一般媒介契約】

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の依頼をすることができ、さらに自分で買主を探しても良いという契約になります。

３つの媒介契約の中では、最も自由度が高いと言えます。

複数の不動産会社に依頼するということは、それだけ世の中への露出が増えますし、大手の不動産会社と地場に強い不動産会社に依頼するなど、特に制限なく依頼することができます。

複数の不動産会社に依頼するメリットとしては、特に買い手が着きやすそうな人気物件であれば、自然と競争率が高まり、より良い条件で売却ができる可能性があります。反対に、なかなか買い手がつきづらい物件であれば、業者によっては積極的な販売活動を行ってもらえないというデメリットが生じる可能性があります。

また一般媒介契約では、不動産会社側に販売状況の報告義務がないため、販売状況の把握がしづらく、自分自身で各社とこまめに連絡を取り合うことが必要となるため、手間に感じることもあるかもしれません。不動産会社とタッグを組んで販売戦略を練ったり、作戦を立てるということはなかなか難しいことになります。

さらに、不動産会社によっては、専任契約もしくは専属専任契約だからこその特別なサービスを用意している場合もあり、そのサービスを受けられないこともデメリットの１つです。

不動産会社間の競争が高まることに繋がる一方で、各社の販売への取り組みは雑になってしまうというデメリットを考慮せざるを得ません。

ただし、依頼した不動産会社に不安要素があれば、いつでも契約を解除することが可能であるのは、この一般媒介契約のみなので、その点ではメリットと言えるでしょう。

【専任媒介契約】

専任媒介契約は、不動産会社1社のみと契約を結んで販売の代行をしてもらうことになりますが、自分で物件購入希望者を見つけて来た場合は、その購入希望者と直接取引することが可能となる契約です。つまり、この契約では、知人や友人といった自らが見つけた購入希望者に対して販売する場合、不動産会社を介さずに販売できるということです。

また、不動産会社の業務としては、不動産流通機構標準情報システム（通称「レインズ」）への登録義務が発生し、売主へ２週間に１度の報告義務が課せられます。その為、販売状況の確認がしやすく、その状況によっての販売戦略を立てやすくなります。

不動産会社としても専任媒介契約であれば、売却が成立した際、確実に仲介手数料を受け取ることができるので、広告費や宣伝費をかけて積極的に販売活動を行うため、買い手がスムーズに見つけやすくなるというメリットがあります。

さらに不動産会社独自のサービスを用意している場合には、そのサービスを受けることもできます。

ただし、デメリットとしては、販売能力はその依頼した不動産会社の力量に左右されますし、所謂囲い込み（違法行為）を行うなど誠実さに欠ける不動産会社であれば、スムーズに売却できない可能性もあります。専任媒介契約の期間としては、最長３ヶ月の間で設定しますが、だいたいは３ヶ月で設定することが多く、途中解約をするにも手間や金銭がかかることがあります。期間満了をもって、別の不動産会社に切り替えることは可能ですが、やはりそれまでの期間が無駄になってしまうので、最初の不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

【専属専任媒介契約】

専属専任媒介契約は、先に説明した専任媒介契約と契約内容やメリットデメリットはほぼ同じ内容となります。

大きく違うのは、自分で見つけてきた物件購入希望者に対する販売についても、契約を結んだ不動産業者を一度通した上で売却しなければなりませんので、３つ媒介契約の中では非常に強い拘束力を持っています。その不動産会社を通さずに契約してしまった場合、仲介手数料相当額の違約金が発生することが一般的ですので、注意しましょう。

また、専任媒介契約では報告義務が２週間に１度でしたが、専属専任媒介契約の場合、契約日から５日以内のレインズへの登録と、１週間に１度の報告義務が不動産会社に課せられます。より密に不動産会社と連絡を取り合うことになりますし、不動産会社としてもより重い責任がありますので、より力の入った販売活動が期待できます。

媒介契約の途中解除は？

それぞの媒介契約では、３ヶ月を超えない範囲で、契約期間を設定しますが、結論から言うと、契約の途中でも解約することは可能です。

ただし、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、違約となるケースもあります。契約書に記載されている約款の内容を確認するようにしましょう。

電話でも対応してくれる不動産屋が多いですが、後々になってトラブルの原因にもなりかねませんので、できれば直接会った上で解約の証明となるような書類を作成してもらうことをお勧めします。

もしも途中で解約をした場合には、契約期間中に不動産屋が行った広告の費用を請求される可能性がありますので注意が必要です。実際にはこのような請求をする不動産屋は非常に少ないですが、しかし請求された際には従う必要がありますので確認を取っておくと良いでしょう。解約時に何も言われなかった場合でも売却者は広告料についてそれとなく聞いておいた方が無難です。媒介契約の中に記載されていることもありますので、そちらも合わせてチェックしておきましょう。