地価LOOKレポート（23年第4四半期）

国土交通省の「地価LOOKレポート」（23年第4四半期）をみると、全調査地点80地区のうち、上昇が79地区、横ばいが1地区となり、主要都市の地価は全地区で上昇もしくは横ばいが5期連続で続き、住宅地では7期連続ですべての地区で上昇しています。
住宅地価が上昇する共通点としては、利便性に優れていたり、再開発などによる街づくりに伴う街の発展期待が挙げられます。資金を呼び寄せて地価を上昇させる起爆剤は再開発事業です。100年に一度の大再開発と言われる渋谷駅周辺だけでなく、東京ではJR線の中野駅や新宿駅の周辺エリアでの再開発事業も地価を押し上げています。閉館した中野サンプラザは24年度に建物解体が始まります。西新宿1丁目の明治安田生命新宿ビルなどの跡地開発は25年に竣工する予定です。実際、東京23区であっても高度利用等に制限のある住宅地の上昇率は再開発でにぎわうエリアよりも鈍いのが実情です。「世田谷区や杉並区、練馬区のラインがそうした例として挙げられ、再開発のしづらさが地価の上昇幅に反映される。目黒区や中野区、渋谷区と比べると上昇に勢いを欠いている」との見立てが専門家の間で共通します。

不動産経済研究所によれば、2023年の新築分譲マンションの全国平均価格が5911万円と記録的な高値となりました。首都圏平均では8101万円と前年比で3割弱の上昇幅を見せています。
東京カンテイの調査では、中古マンションも高値圏にあり、直近2月の都心6区（千代田・中央・港・新宿・渋谷・文京）の平均価格は1億1380万円と13ヶ月連続で上昇しました。ただ、価格調整局面の兆しが見え始めました。
首都圏の新築戸建て住宅の価格は2月に3.1％下落しましたが、東京都全体の下落が響き、東京23区では7.8％の大幅な下落幅でした。
日本のマンションはグローバル投資家から安定資産、金融商品的な存在とみなされるようになりました。新築・中古とも投資対象として存在感を放つマンションがお金を引きつけて都区部全体の平均価格を引き上げる作用が働きます。手元資金が潤沢な外国人が購入する物件は国内の金利情勢が影響する可能性はほぼなく、円安に支えられて買い意欲も旺盛です。特に千代田、港、渋谷の都心3区に資金を投下しています。外国人だけでなく、国内の富裕層にとっても微々たる金利上昇では影響がおよばず、金利上昇で腹を痛めるのは実需層と弱者に向きます。エリアで濃淡が出やすい中、都心と、それに近いエリアはまだ上昇しても不思議なないです。
戸建て住宅は、投資商品・金融商品的な要素がほぼなく実需が価格を決めるため、資産性に間違いがない立地であっても値段が上がりすぎて消費者が買えなくなってしまうと途端に在庫が膨れ上がります。実需層が主力の戸建て市場は徐々に住宅ローン金利が上がっていけば購入意欲が減退し、相応に販売価格に反映されます。