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お役立ちコラム/住宅ローン

リバースモーゲージ型の新しい住宅ローン

2018年01月13日

従来からあるリバースモーゲージ・ローンに加え、高齢者が自宅売却後も済み続けることができるリースバック方式など、高齢期の資金計画と住まい選択、さらには「生きる価値観」も多様化してきました。
リースバックは自宅を売却した後も、賃料を払いながら住み続けるというもので、売却代金は生活資金や急遽必要になった資金に充てることができます。長寿化による、老後の資金調達ニーズの高まりを背景に、ここにきてリースバック事業に取り組む会社が相次いでいます。いち早く参入をした不動産会社は4年前にスタートし、今では年間6000件以上の問い合わせがあり、今後も更に増加するだろうとのとです。その一方で、リースバックだけでは顧客の希望に応えられていない部分もあると感じ、不動産担保ローンやリバースモーゲージ保証業務も始めました。
リバースモーゲージは自宅を担保に、銀行から融資を受け、住宅所有者である本人が死亡した時に売却して一括返済する仕組みです。従来から知られてはいますが、現状では将来の担保割れリスクなどを理由に金融機関の姿勢が積極的とは言い難いです。
こうしたリバースモーゲージの後押しに、住宅金融支援機構も動いています。同機構は2009年から、60歳以上の人を対象とした「リバースモーゲージ型住宅ローン」を開始しました。これは民間金融機関が建物や土地を担保に住宅ローン貸し出しを行う際、同機構と住宅融資保険契約を結びます。毎月の返済は利息のみで元金は利用者の死亡後に一括返済します。相続人からの一括返済が直ちに見込めない場合、または相続人と連絡が取れないような場合に、同機構が金融機関に保険金を支払うものです。同機構は、担保物件売却などで回収します。
当初リフォーム資金に限定していた使途を2015年度からは「住宅建設資金・購入資金」にも拡大したところ、取扱件数が増加しました。このローンは子世帯の住宅取得資金やサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金にも使えますが、現在、申込の大半が「住宅建設・購入資金」だといいます。

更に同機構は今年4月から、この「リバースモーゲージ型住宅ローン」に「ノンリコース型」を導入しました。従来のリコース型はローン利用者がなくなった際に、担保物件を売却しても再建を全額回収できなければ、相続人は残債務を請求されますが、「ノンリコース型」はそれがなく、担保物件での回収にとどまります。ローン利用者にとっては、相続人に迷惑をかける心配がなくなります。日本でのこうしたノンリコース型ローンは珍しく、保険料率はノンリコース型の方が高いですが、利用者は増加しています。
超高齢社会を迎えた日本ですが、自宅を活用した資金調達方法と住まいの選択肢が広がれば、老後の生活を再設計し暮らしを楽しむゆとりが生まれます。

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