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お役立ちコラム/住宅ローン

老後に破産しないために!考えておきたい住宅ローンの組み方

2017年07月17日

■老後破産を招く!よくある原因とは
住宅ローンの完済時の年齢が65〜70歳の人も多いでしょう。年金暮らしとなり収入が減る老後に住宅ローンが完済できず行き詰まるケースがあります。老後に行き詰まってしまう原因は大きく3つに分類できます。

・倒産や転職、社会動向の変化により退職金が減ってしまった
・当初は繰越返済を予定していたが、教育費などの急な出費により予定通り返済できなかった
・家族が大病を患い、住宅ローンの返済が一時期滞ってしまった

老後破産に陥る前にいくつか対策をとる必要があります。もっとも心強い対策としては親子2代(親子ペアローン)での返済です。子供に負担をかけたくないと思う方は少なくありませんが、とても有効な対策といえます。また子供の独立に合わせて現在の住居を売却し、郊外へ移り住むケースも少なくありません。この場合は売却することを念頭に、魅力的な土地を購入しておく必要があります。
また、高い金利の住宅ローンの残債を低金利のローンで一括返済することを「借換え」といい、金利差による返済額の負担を軽減効果が期待できます。しかし、昨今の住宅ローンの金利は底を打っているため、有効な対策とはいえません。

■退職後にローン残はどれくらいか?
65歳の年齢時のローン残債はいくらになっているでしょうか。不動産業者の提携ローンを申し込む際は、融資商品ごとに返済のためのシミュレーションを用意してもらえます。またインターネットで返済額の試算を無料で行うこともできます。老後のローン残債と月々の返済額を把握し、収入が減ってしまった後も無理なく返済できるかを確認しましょう。

■ローン残がある場合の売却について考えておく
売却した代金で住宅ローン残債を清算し、残ったお金を新居への代金になるよう検討します。売却時も費用が必要になることを注意してください。売却費用の内訳は以下の通りです。
1.仲介手数料(販売価格×3%+6万、税抜き)
2.収入印紙代(売却金額に応じて変動、およそ1万5千)
3.抵当権抹消登記(1物件につき1千)
4.司法書士依頼料(〜1万2千程度)
5.ハウスクリーニング費用

物件を売却するには不動産業者に「査定」を依頼します。査定とは、物件がいくらで売れるかを不動産業者が行う評価です。物件の購入金額を下回ることは少なくありません。不動産業者より規定価格を受け、広告媒体に載せる売値を決定します。少しでも高値で売りたいと思いますが、市場動向や立地面での問題、また早々に売却したい場合には売値を下げるなどの妥協が必要となります。
売却した代金で住宅ローンを完済できないまま、新しい物件購入または賃貸へ引っ越した場合は、新居の住居費と売却した物件の住宅ローンの返済で2重苦となってしまう可能性があります。そのため、売却した代金で住宅ローンを完済できない場合は売却を断念することを強くお勧めします。

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