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お役立ちコラム/税金関係

譲渡損失の繰り越し控除とは?家の買い替えで考えておきたいこと

2017年05月14日

■買い替え時の譲渡損失の繰越控除とは?
マイホームの買い替えをする際に、購入金額より売却金額が安かった場合、大きな損失が出る場合があります。その損失のことを譲渡損失といいます。譲渡損失が出た場合は、一定の要件を満たせば、住宅を売却した年の所得税を計算する際に、給与や事業収入などの一般所得から譲渡損失分を控除できます。「譲渡損失の繰り越し控除」とは、その年で控除しきれなかった損失は、翌年以降、最長3年に亘って繰り越すことができるという制度です。はじめの年からトータル4年に亘って控除してもらえます。また、関わる税金は所得税だけでなく、翌年の住民税にも適用されるので、忘れずに手続きしましょう。

■買い替え時の譲渡損失の繰越控除の適用条件は?
適用には、売却する住宅、買い替える住宅、所得それぞれに条件があります。平成29年12月31日までに売却した住宅に損失が認められた場合、以下の条件で控除が受けられます。
売却する住宅の条件。
・所有期間が売却する年の1月1日現在で5年を超えている
・売却した住宅に譲渡損失があり、その年の所得から損失分を控除してもなお控除しきれない損失がある
・500m2以上の敷地を売却した場合でも500m2までの損失のみ対象となる
買い替える住宅の条件。
・前の住宅を売却し、翌年の12月31日までに新しい住宅をローンで購入する。(先に住宅を購入する場合には、翌年の12月31日までに前の住宅を売却する必要がある)
・購入する住宅は居住用に限り、また床面積が50m2以上のものである
・購入後の新しい契約の住宅ローンは、融資期間が10年以上かつ、特例を受ける各年の12月31日に残債がある
・住宅の売却価額が上記の住宅ローンの残高を下回っている
所得に関する条件。
特例を受ける各年の合計所得金額で3000万円を超える年があれば、その年は適用できない

■住宅ローン控除との併用について
売却する住宅の購入時に住宅ローン控除を受けていた場合でも、買い替え後に新居の方で住宅ローンを組む場合は、再度住宅ローン控除を受けることができます。またその際、買い替え時に譲渡損失が出ていた場合は、譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除とを併用することができます。

注意する点は、住宅ローン控除よりも譲渡損失の繰り越し控除が優先され、まずは、譲渡損失の繰り越し控除額が控除されます。損失分の控除が終わった時点から、住宅ローン控除の適用を受けることができます。例えば、売却した年に譲渡損失の控除を受け、翌年と翌々年も繰り越し控除を受けたとします。その次の年から住宅ローン控除を受けることができるのですが、譲渡損失控除の年もカウントされるので、住宅ローン控除は実質残り7年が控除期間になります。住宅ローン控除の適用期間は10年ですが、譲渡損失控除を受けている年数も10年の中にカウントされていることに注意しましょう。

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